香港某售楼处现场

图源：每日经济新闻

2月28日，中国香港特区公布《2024/25年度财政预算案》，放出针对楼市的大招：

撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付

额外印花税

买家印花税

新住宅印花税

这意味着，自2010年起分阶段加码的针对住宅市场买卖活动的相关政策（俗称

“辣招”

），一次性

全部取消

了。

取消“辣招”后，无论是本地客、内地客、公司客购买住宅或非住宅物业，都只需按照楼价支付

100元至楼价4.25%的从价印花税

香港果断全面

一次性“撤辣”

救市政策出台后，冰冻的香港楼市

快速升温。

自2月28日“撤辣”到3月2日短短4天时间，香港一手住宅就成交了

210宗

而“撤辣”前，香港每日一手住宅的成交量基本都是个位数，2月1日至2月27日香港一手住宅的成交量不过

190宗

图源：大公文汇网

即使距离“撤辣”过去一周，热度也未见丝毫减退。3月7日，香港尖沙咀美丽华商场内，聚集了上百位购房者认购恒基地产旗下位于香港九龙半岛长沙湾的BelgraviaPlace楼盘，这也是香港全面“撤辣”后的首个

“日光盘”

据中原地产预测，3月香港一手住宅成交量预计可达

1500宗

从目前的市场表现看，香港的“撤辣”救市政策效果好于内地的任何一个城市，这也让很多内地城市羡慕不已。

为何仅仅“撤辣”这一招就有如此效果，政策本身以及政策出台的方式策略，都非常值得

研究和借鉴

01

“辣招”13年

香港楼市如何变化？

香港实施“辣招”的13年，也是香港楼市跌宕起伏的13年。

香港对楼市的调控以

征税

为核心措施，即所谓的

“辣招”

，包括上述的

额外印花税

买家印花税

新住宅印花税

“辣招”最早可追溯至2010年，当时受一系列政策放宽影响，大量内地资金涌入香港楼市，促使市场快速升温，刺激楼价一路飞升。

彼时为抑制楼市过热，香港在2010年11月推出

额外印花税

，最初税率为

5%-15%

2012年10月，额外印花税加码，将涵盖范围延长至三年，并提高税率至最高

20%

。即所有买家购入物业后六个月内转售，需缴交物业楼价20%的税项，六个月至一年内为15%，一年到三年为10%。

同时，推出

买家印花税

，主要限制非本地人士及以公司名义的买家，税率为

15%

但当时这些政策未能奏效，楼市仍继续升温。香港楼价2010年时累计升幅为21%，2011年为11%，2012年为26%。

2013年2月，香港又加码双倍印花税；2016年11月，香港再次“加辣”，将印花税税率划一上调至物业售价的

15%

，得名

新住宅印花税

近几年，随着香港楼市受到内外部因素影响而加剧波动，炒房风气明显收缩。

香港差饷物业估价署数据显示，2024年1月香港私人住宅楼价指数为

306.4点

，相比高峰2021年9月的

398.1点

，跌幅高达

23%

，创下了7年的

新低

2022年10月，香港开始实施

“减辣”

措施，外来人才在港置业

“先征后退”

；2023年10月，进一步将额外印花税的适用年期由3年缩短至

2年

、买家印花税和新住宅印花税的税率

减半

，以及为外来人才置业印花税实施

“先免后征”

直至此次，香港果断全面一次性撤销所有“辣招”。

02

香港救市不止“撤辣”

还有房贷政策

香港稳楼市的措施不止

“撤辣”

这一招，在《财政预算案》公布同日，香港金融管理局也宣布

放宽物业按揭贷款限制

主要政策包括承做七成按揭的楼价上限，由1500万元增至3000万元。

同时，还宣布

暂停实施按揭压力测试

，以及放宽物业发展项目

最高融资比率

等。

这也是自2023年7月以来当地第二轮放宽按揭审慎监管措施。

本次放宽后，当地银行业系统的监管措施已差不多回归至2009年至2010年的宽松度。

03

“一脱到底”的果断

值得借鉴

香港是全世界

房价最高

的城市之一，也因此备受诟病。

和内地相比，香港调控政策工具箱里的工具要少得多，也不太会过多使用

行政手段

，比如对非本港居民直接

限购

等，更不可能

限价

通常只限于

经济手段

法律手段

，因此这10多年来调控的基本手段就是

税收

政策，楼市过热时无论买入还是卖出都加税。

特别是其中的

额外印花税

，和持有的年限关联，持有时间不足三年出售的话，均需不同程度加税。

近两年来，香港楼市和内地几乎同步遭遇严重

信心危机

，成交量降至30年来最低点，价格大幅下挫。

2023年10月，香港楼市第一次

“减税”

，一次性将各种附加的印花税砍掉一半。

时隔4个多月后，又再次把这10多年来所加上去的各种附加印花税全部减掉，

一脱到底

这次“撤辣”的大招，效果较为显著（至少目前所见）。

最根本的原因就是，

透明

可预期

一次性到位减到底，

不挤牙膏，不留悬念

至少能把有真实需求，但犹豫不决还等待在市场外边的购房者，

激发入场

香港楼市调控的难度远远大于内地，由于港元和美元实行

联席汇率制

，利率也只能跟着美元利率走，因此香港特区政府甚至连利率政策都很难动用。

但这次“撤辣”还是起到了明显的效果，应该带给内地楼市的

启迪

是：

经济手段

法律手段

同样可以调控楼市，而各种各样的行政干预未必有令人满意的效果。

同时，各类调控政策正向近期官方提出的，应该营造

稳定透明可预期的政策环境

当然，和内地楼市一样，香港楼市最大的影响因素是香港的

经济、地缘政治、国际金融中心地位

等，这些影响因素并非楼市调控政策本身能够解决的。

香港楼市救市最后能否成功，也不会仅仅取决于“撤辣”这一招。

但就楼市本身的政策来说，这一招非常值得内地借鉴。

“撤辣”政策给香港楼市带来的影响和市场的后续走势，我们将持续关注。