全国政协委员、上海交通大学中国发展研究院执行院长陆铭

“房地产政策相应地顺应人口分化趋势，在人口持续增长的地方增加住房供应，是非常正确的。”

中房报记者 付珊珊 两会报道

今年的政府工作报告对房地产行业发展着墨颇多。

其中提到，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

对此，3月7日，全国政协委员、上海交通大学中国发展研究院执行院长陆铭在接受中国房地产报记者采访时分析表示，当前中国，随着人口流动，有些地方人口持续增长，而有些地方人口出现负增长，这是房地产市场发生供求变化最根本的原因。因此，房地产政策相应地顺应人口分化趋势，在人口持续增长的地方增加住房供应，是非常正确的。

今年，陆铭在全国两会上提交了3份提案，包括《关于创新新就业形态权益保障治理模式的建议》《关于进一步推动数字经济高质量发展的建议》以及《以城市更新为抓手助推消费城市建设的提案》。

作为政协委员，陆铭长期关注城市发展及其过程中出现的问题。

2023年，我国人均GDP达到1.27万美元，根据国际经验，我国已步入以服务业为主导的消费城市时代。随之而来的是居民对高品质、多样性和个性化服务的需求不断攀升。

陆铭表示，服务消费产品大多需要即时生产和消费，且依赖面对面的交互，这使得城市成为提供这些服务的理想场所。尤其是大城市，其市场规模大、人口密度高，能够更高效地降低服务消费的成本。因此，在人口向大城市和市中心集聚的趋势下，提升这些区域的人口密度不仅能够促进服务经济的高质量发展，还能更好地满足人们对高品质生活的追求。

然而，近20多年来，城市面积快速扩张及追求低密度的规划政策导致城市人口密度大幅下降，这对服务经济的高质量发展极为不利。因此，优化城市规划建设和治理的空间布局，推进高质量的城市更新，对于打造既高效又宜居的消费中心城市至关重要。

陆铭认为，消费城市建设热潮下的城市更新面临若干问题：都市圈内部空间形态阻碍了中心城市释放消费集聚、辐射、配置和带动功能，城市更新过程中对密度的重要性认识不足，中心城区用地结构失衡降低了城市的消费活力，缺乏对消费城市线上消费、线下体验感和多样性的足够重视。

针对这些问题，陆铭提出了4点对策建议：

一是建议打造“八爪鱼式”的都市圈空间形态，强化都市圈消费一体化发展新格局。建议根据未来人口的实际空间分布规划人口和土地，大城市的规划和相关政策制定需要突破城市行政管辖边界的限制，空间布局转变为中心城区和外围紧密连接的“八爪鱼”模式。同时，都市圈内的核心城市应依托综合性立体交通网络，以及与商业消费空间相配套的公共交通体系，发挥人口密度对消费分工的积极作用。

二是老城更新和新城提档双轮驱动，强化消费城市的发展动力。对于老城更新，陆铭建议，应通过站城融合发展重塑城市发展格局，打造“轨道上的城市”。要加强保障性住房的“向心布局”。要探索实施建筑用途转换，将商业商务办公建筑用于宿舍型保障性租赁住房。同时，要适当放宽大城市的建筑容积率管制，促进城市紧凑发展。推动产城融合发展、提升新城教育、医疗等公共服务设施的数量和质量，引导人口向新城新区集聚，注重增加路网密度和十字路口密度，提升街区的消费活力。针对人口流出地的新城新区，要继续进行减量规划，并引导人口向中心城区集中。

三是以城市规划的精细化管理，提升消费城市的包容力。要推动城市土地的混合利用，缩短居住和消费的空间距离。在符合安全等条件下，对现有商业、商务办公建筑增加文化、体育、教育等功能。对于大型老旧街区，通过环境改善、引入新产业等手段，促进消费供给从单一化向多样化、品质化转变。同时，要注重增强对低收入群体的包容性，提升对沿街小商贩的包容性，为他们提供更为广泛的就业空间。

四是强化线上赋能与线下空间体验，增强消费城市的内驱。以（国际）消费中心城市建设为契机，发挥线上大数据和流量优势赋能线下消费，创新商业模式和消费新业态。顺应线下消费分化趋势，增加线下具有体验感和互动性的空间供给。以街区为空间载体，推广“尺度宜人、功能混合、慢行主导、特色多样”的开放式街区开发模式。同时，打造融建筑、院落、居民、生活于一体的线下情景式消费街区，实现景区与街区融合。