大红门的华润中环悦府开售楼处了，户型图也流露出来，从拿地之初我就对这个楼盘比较期待。
乐意看到北京最牛的三家开发商贴身肉搏，都拿出各自最顶尖的水准。
中环悦府小区体量不大，由6栋楼组成，其中1-2-3-4号楼为总高17层的小高层，5-6号楼为总高11层的洋房，共计326户，容积率2.4；
户型分布为：134平-137平-145平-166平-176平-213平，全系四居室；
华润作为后来者，有知己知彼的优势，但后来者的代价就是楼面成本比前两家高了一万多。
华润去年12月由22家房企竞拍摇号抢得时，成交总价34.845亿，溢价率15%，成交楼面单价约6.82万/平方米，销售指导价9.5万；
这就导致中环悦府在一开始就没有降价空间，再加之隔壁金茂又已经用9.2万的成交单价打了烊。
相同的板块2022年9月中海和瑞叁號院楼面价5.25万/㎡，永定金茂府楼面价5.6万/㎡，时隔一年楼面价涨了1万5左右；
所以，很早之前我就料定，华润没法降价，只能通过增加配置来卖溢价。
可此一时彼一时，现在的市场跟2022年底比不可同日而语，中环悦府又能靠什么杀出重围呢？
华润想要通过加配置来顶着指导价9.5万卖应该是比较难的。
今天咱们来看看中环悦府有哪些竞品，目前的现状卖的怎么样？
1、首先形成直接竞争的就是同板块内的中海和瑞叁號院和永定金茂府
两个楼盘是在2022年底开的盘，从当时的销售情况来看，金茂府是卖的要比和瑞叁號院好的，同时金茂府的价格也比和瑞叁號院贵；
当时的优惠下来，永定金茂府单价9.2万，和瑞叁號院单价8.8万。
金茂府一直处于北京豪宅的第一梯队，在北京有良好的口碑，所以金茂的房子一直都有品牌溢价。
和瑞叁號院产品是108/110平三居-135/140平四居-160平四居；
永定金茂府产品是110平三居-130平三居-155平四居-175平四居；
开盘的时候中海160平四居直接卖完了，这个跟户型套数少有关系。后期140平要比110平走量一些；
金茂府是110平和130平最先卖完，155平紧跟其后，175平现在还有几套房；
从去化速度可以看出，买这个板块的人还是以改善为主，分析了一下客群来源：
大面积的基本都是东、西城或者丰台南边的老北京人为主，这个部分群体在内城居住习惯了，不太愿意改变自己的商圈环境，同时又有改善居住环境的需求；
小面积的108-110平主要购买客群是金融街或者国贸上班的小年轻群体，而且这群年轻人大多从事金融行业。他们对于居住的品质要求较高，同时又不想离上班地方太远；
另外，板块总价超过1600万接受度就不高了，毕竟总价超过1600万可选的地方就很多了；
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2、北京悦府
很奇怪的是这几天突然咨询我北京悦府的人比较多了，很可惜悦府基本上卖完了，剩下些特殊楼层边角料不值得。
建委网显示，悦府已经网签530套，网签率82.94%，网签均价110993.63
3、君礼著
君礼著是丰台这些豪宅中到丽泽商务区最近的，直线距离仅2.6公里，开车15分钟以内就能到；
但是君礼著的销售速度却不尽人意，流速从开盘之初就一直没有跑起来。
从用材用料来看，君礼著还是比较良心的，外立面基本上95%以上都是石材+铝板，只有很少的一部分细缝用的真石漆；
另外君礼著得房率也很高，所有户型南侧都有阳台赠送，北侧也有设备平台赠送，这方面跟中环悦府差不多；
在售户型为：125平三居-146平四居-165平四居，销售指导价是10.6万。
因为卖的不好，君礼著价格一直起不来，时常有特价房单价能降到9.2万；
君礼著在地段和产品配置上看起来都有豪宅的范儿，但实地看完房总给人以改善盘的感觉；
我总结了一下，可能有以下几个原因：
第一、开发商基因很重要：君礼著开发商是首开，首开在北京很出名，但却是以保障房出名，在高端上鲜有建树。以至于君礼著的物业都是用中海，户型图、设计也很中海；
我一直都觉得豪宅除了产品和地段以外，开发商基因也很重要，文化是有传承的；
第二、地块太小：君礼著分为东区和西区，两个地块都不大。西区还好点，东区地块太小了，小地块不太容易做出大的景观园林，当然也没做到小而精；
第三、户型分布上：君礼著125平是主力户型，但是125平仅仅做了三居。既然加了这么多赠送空间，为啥没有把125平做成功能性四居呢？要么把三居的面积下探到115平以内，要么120平以上就做功能性四居。
君礼著127平的四居就比125平三居好卖很多，而且价格还贵了100多万；
君礼著已经被市场定调了，要想打个翻身仗几乎很难，唯一的途径就是：降价！
4、北京瑞府
北京瑞府也是接近尾声了，还有些边角料能买。之所以要写瑞府，是想通过瑞府和君礼著的对比来分析开发商基因对房子的重要性；
瑞府的周边城市界面可以说是丰台这些豪宅里面最差的，即便瑞府现在已经是准现房了，周边看起来依然很破。
但就是这种情况下，瑞府还是快卖完了！
北京瑞府销售指导价为10.9万，因为政府持有6%的共有产权，购房者实际购得价为10.246万/㎡；
在市场比较艰难的时候，瑞府也走了降价的路线，单价最低的时候能到9万；
另外瑞府很早就做出了实体样板间，供买房人参观，在交房就维权的当下，华润这种做法确实俘获了不少买房人的心；
最后华润是有豪宅基因的，这一点很重要。华润在产品力上没有中海那么创新，但是一直很稳，在高端产品上基本交付和宣传一致；
5、郭公庄的中海丰和叁號院和中建云境
可能有人会说郭公庄没法跟大红门比，一个在四环内一个在四环外，而且郭公庄价格也不便宜9.2万，还不如买四环内呢？
其实不然！
私下跟两个板块的销售聊过，他们是相互看不起，都是看己之长，看人之短；
中海是最擅长搞营销的，丰和叁號院售楼处开了，可人家并不是什么人都能看的，要先预约，而且名额有限，200人约完即止；
据说上周末的约客就满了，只能等下次再约！前期调性很高，不然就不是中海了！
丰和叁號院面积是168-200-225-249-262平，单价9.2万，在大面积上直接跟中环悦府形成竞争；
从宣传来看，丰和叁號院比甲叁还要牛，而且小区里面还有1000平的湖！
中海在大面积上跟中环悦府竞争，中建八局就在小面积上跟中环悦府抢客户；
中建·云境面积段是109-110-122-145-170-192（户型做的还不错），单价也是9.2万，这与中环悦府在面积段和总价上都有不少重合；
从内部流露出来的资料来看，中建云境调性也很高，八局想用这个项目来证明一次自己。
毕竟同门兄弟中建玖合、中建壹品已经在北京站住脚了，中建东孚还没存在感！
只是中建云境的进度太慢了，隔壁中海已经开始蓄客了，网上资料都满天飞了。云境还处于资料保密中，售楼处也没开，网络营销也没做起来；
已经不是酒香不怕巷子深的年代了，营销这个东西如果慢半拍，就会一直慢半拍了。
当初君礼著是2022年拍的地，如果能在23年2月或者3月小阳春的时候开盘，库存绝对不会是现在这个样子；
郭公庄板块和大红门板块虽然价格有重叠，但是买入人群会是两波不同的客群；
丰台从2020年开始每年都会有2-3个豪宅入市，而且价格看起来都不便宜。但却没有随着时间堆积库存，2022年的时候我还写过丰台有10多个豪宅出来。
到2024年的今天再写中环悦府的竞品时才发现没有几个可以写的了。看来有钱的大佬真不少；
另外，只要你产品做的过硬，人们还是愿意为了更好的生活而消费！
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