青岛楼市的利好消息终于来了。
01 青岛贷款利率为什么偏高
2月20日，五年期LPR下降到3.95%。这次降息后，青岛的首套房房贷利率下调为3.75%，比五年期LPR低0.2%；二套房是4.15%。
对于3.75%的首套房利率，很多人感觉很低了；但和国内同级别城市相比，青岛的仍然偏高：
同是北方城市的郑州，首套房利率已经到了3.45%，天津是3.55%，都比青岛低很多。
上图中没有显示，其实无锡、常州、扬州、徐州、南通等城市也降到了3.45%。
为什么青岛的房贷利率相对于同级别城市偏高呢？这源于央行的“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”：
央行规定：若一个城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降，该城市可阶段性下调当地的首套房利率政策下限。
这个价格参考标准是，国家统计局每月公布的“70个大中城市新建商品住宅销售价格指数”。青岛以前的同比、环比价格没有同时出现连续3个月的下降，所以不具备阶段性下调的条件。
但现在，改变来了。
02 青岛已经符合条件
就在今天上午9:30，国家统计局公布了2024年2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，青岛新房环比价格下降 0.3%，同比下降2.1%：
而在此之前，青岛的环比价格已经连续下降了7个月，环比价格下降了2个月。
很明显，2023年12月至2024年2月的三个月，青岛新房住宅的环比价格、同比价格都连续下降了。也就是说，青岛已经具备了“阶段性下调当地的首套房利率政策下限”的条件。
现在青岛可以把首套房利率调整到郑州的3.45%，或者是天津的3.55%，或者南京的3.65%。以同是北方房价大幅下降的城市来看，我感觉执行郑州、天津这种利率下限的可能更大。
当然，即使符合条件了，青岛也可以不调整。不过，国家已经要求“一城一策”，青岛有单独实施政策的空间。楼市如此暗淡，青岛没有不下调首套房利率政策下限的理由。
值得说明的是，这次下调首套房利率政策下限只限于首套房，只限于实施政策之后的贷款，相当于是房贷打折，以前发放的贷款不会享受。
至于具体下调的时间，就看青岛的执行效率了。
03 或将有更多的利好政策
我想大家也看到了，杭州在昨天放开了二手房的限购，其他城市也出台了很多刺激政策，那么青岛下一步还有实施的工具吗？
我感觉，青岛至少还有以下几个工具：
一是三套可贷款，二套利率降低。
现在，青岛第三套房需要全款买，二套利率和首付偏高，这限制了很多人的置业计划。
很多人手里有一两套不算太优质的房子，又不想大降价卖掉，那么想要改善买房，就需要提高首付比例、贷款利率甚至于全款，这对于很多人是很困难的。
降低二套比例和利率，三套可贷款，可以刺激买房需求，这是青岛今年很有可能要实施的政策。
二是降税。
1月18日的山东省住房城乡建设工作会议提出，2024年山东将探索发放房票及住房消费券、减免税费等方式降低购房成本、稳定市场预期。
这意味着，2024年青岛大概率要降低税费，甚至是直接免除。
这里面可操作性的税费是：2%的个税、5.6%的增值税、1-3%的契税等。对于买房者来说，减免税费是最直接的实惠。
三是住房消费券。
上面提到山东将在2024年探索发放住房消费券。这其实相当于直接发钱，但只能用于买房。
发放的钱也许不多，但象征意义比较大，刺激作用比较强。
四是房票。
同样，山东将在2024年探索发放房票，这是针对城中村拆迁户的。
以前的旧村、旧城改造中，主要向征迁居民提供安置房和货币补偿两种方案。
现在用房票代替，这种房票只能用来买新房，无疑会大量增加市场需求。
五是收购新房。
我在《青岛最NB、最有效的救市措施终于来了！》一文中写过，青岛用18.5亿元贷款收购了2319套存量新房住宅。
收购新房作为保障性租赁住房，这减少了商品房库存，改善了供需关系，有利于楼市回暖。
接下来，青岛还将获得更多的贷款，总共或可收购近1.6万套的房子。
六是多子女家庭打折买房。
山东在1月份的会议上提出，优惠政策集中向多子女家庭倾斜。
怎么个倾斜法？我估计降税、消费券等都可能优先照顾多子女家庭，甚至于会直接给他们房价打折，比如说生二胎可以8折买房，生三胎可以6折买房。
这一方面卖了房，另一方面刺激了生育，可谓是一举两得。
今年，青岛的买房者将迎来越来越多的利好，得到更多的实惠。
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