没想到，珠江新城的业主，也会有烦恼。

从去年至今，我们接触到的珠江新城业主，普遍陷入一种纠结的状态。

一方面，珠江新城新房长时间断供，如今大部分二手住宅，楼龄已超十年，已经不满足他们对生活舒适度的追求。

看遍市场中的项目，又似乎没有一个能像珠江新城这般，能满足他们对生活配套的高质量要求。

另一方面，他们还在考虑一个问题：

历经十余年，珠江新城的发展空间是否已经到顶？珠江新城的资产是否还有增值空间？

事实上，这些年放话要超越珠江新城的区域不在少数，但如今的珠江新城依然是广州当值无愧的中心。

而当世人皆以为珠江新城宝刀已老的时候，正值而立之年的珠江新城，却以一串大招，宣告自己还将领跑广州20年，甚至更久。

没想到，珠江新城

还藏着一串大招！

首发大招，自然是位于珠江新城东区的马场改造。

开年广州举办的高质量发展大会上，天河就重点提名马场旧改。前段时间，更是已经有部分商家停止营业。

这意味着，马场改造，离动工或许不远了。

要知道，一直以来，马场改造都被誉为珠江新城的“最后一块拼图”。

而去年，《珠江新城东区优化提升城市设计概念方案征集》终审终于通过。

马场旧改效果图

从公示的蓝图来看，未来跑马场及周边将打造为城市中轴形态，中间留有大量开放化的绿地空间，两侧则是栉次鳞比的摩天大楼。

与如今的珠江新城中区相比，东区的城市天际线密度更低，反而有点像新加坡的花园城市模式。它在城市中心留下了开放空间，将商务让位与生活。

马场旧改效果图

而在披露的概念方案中，我们也发现了疑似重奢店王SKP的效果图。

马场旧改效果图

要知道，SKP是目前中国最顶级的高端商场，也是公认的“高奢店王”。

截至2023，SKP已经连续3年蝉联国内收入最高的购物商场。去年光是北京SKP，销售额就达到265亿元人民币，新开业的成都SKP，销售额也高达55亿。

要知道，根据2023年全国商场业绩TOP50，广州唯一上榜的正佳商场，年销售额仅64亿，仅为北京SKP的1/4。

可以预见，SKP的入驻，对于广州商业能级，会带来极大的提升。

而且许多国际一线奢侈品牌，更是SKP的“忠实粉丝”。

以北京SKP为例，其中入驻了不少中国首店，比如法国轻奢珠宝DJULA、宝诗龙全球首店等等。

图源：SKP官网

SKP的入驻，对于珠江新城东区的商业实力无疑是一个明显的提振，若再叠加珠城业主的消费能力，珠城东区未来在广州的商业地位也极富想象力。

其次，员村旧改的推动，也是珠城东区潜在的一大变量。

开年的高质量大会中，再次强调了将加速推进员村旧改。

作为衔接珠城东区跟金融城的重要片区，员村旧改素来被誉为“珠金琶最后的皇冠”。一旦员村旧改启动，不仅 片区 的配套、 城市界面将迎来彻底革新，更会作为连通珠城东区与金融城的重要纽带，推动珠江新城与国际金融城的强强联手。

可以说，随着马场旧改和员村旧改的推进与落地，珠江新城过去十年中发展的遗憾将会被补齐。

珠城东区在整个珠城规划里，其实占据着最优渥的先天条件。片区内不仅有占地28倾的珠江公园，而且一侧紧靠国际金融城，又与琶洲隔江相望。

从地理经济学的角度看，通过城市与产业的融合，珠城东区完全有能力将周边片区串联起来，形成连片的爆发势能。

只不过，早期珠城东的规划以住宅为主，无法形成产业势能带动， 但一切随着马场和冼村旧改的推进而发生改变。

我们不妨设想一下，未来的珠城东区，会变成什么样。

可以肯定的是，随着SKP的落地及珠城东区商业形态的升级，广州的商业格局会迎来二次洗牌。

据数据分析，珠江新城内金融、券商等行业的TGI （当前行业画像比例与全城比例的对比） 皆超过700，远高于全市均值，全市范围内的高附加值产业与高消费人群均在此高度集聚。

消费力决定商圈底色，人流则决定商圈的高度。凭借珠城商圈的先天条件，它本该问鼎广州第一商圈。但因早期规划业态单一、中高端商场少，才让客流白白流失。

一旦SKP落地，不仅吸引高消费力人群与珠城商圈“锁死”，也将反哺珠城东区的整体商业氛围。

马场旧改效果图

不仅如此，随着高创产业的引入，这里还将打造成连接珠江新城和金融城的桥梁和中心地带。

即便放眼世界，也从未有过两大CBD联手的先例。一旦珠城与金融城的产业在这里互通，全球没有一个CBD能望其项背。

如果说以往的珠江新城，是以花城广场为核心的“单轴”时代，那么随着珠城东区的升级，珠江新城也将升级为“双轴”形态。珠江新城也从传统单一的金融中心，进阶为更多元的消费中心、休闲中心和居住中心。

而当广州最具国际视野的中央商务区、最繁华的商业区、最高质量的生活区等等一系列高能级标签在珠城东区聚合时，珠城东区也将成为广州当仁不让的城市门户，成长为与纽约曼哈顿、伦敦金融城同量级的世界级CBD。

珠江新城的房价

真的到顶了吗？

回到我们最开始的问题：珠江新城的房价，是否已经到顶了呢？

其实，光是从当下珠城二手市场的表现就可以看出，珠城资产的后续爆发力，依然深不可测。

目前，珠江新城大部分二手房，楼龄已经超过20年，即便如此，珠江新城70%房源的成交价格，依然高达10万/平以上。

即便是在去年公认的二手楼市低位，珠江新城二手房依然做到了量价齐涨。

2023年，珠江新城一共成交了713套二手房，成交量同比去年上涨约11.6%。价格也不例外，2023年，珠江新城二手房成交均价高达13.48万/平，同比上涨高达26.3%。

而且去年，珠江新城内近5成小区，都实现了成交价的逆势上涨，涨幅在5-10%左右。

要知道，去年作为公认的二手楼市低位，广州超8成小区都在降价，广州二手房成交价平均跌幅更达到11.3%。

在形势艰难的一年，作为风向标的珠城，依旧扛住了市场的冲击。

同时，我们也拉取了近年来珠江新城的成交量价走势，更能明显感觉到珠江新城作为城市资产风向标的实力：

去年3月份前后，由于挤压需求的释放，广州迎来了楼市小阳春。但早在2月份时，珠江新城无论成交价或成交量，都出现明显回升，区域的价值增长速度，明显领跑全市。

而在市场低点，珠城的二手房的成交量价依然能实现平稳着陆。

以去年年中为例，虽然在市况整体低迷的影响下，珠城的成交有所回落，但与往年同期对比，回落幅度并不大。

难怪广州楼市中，流传着这样一条铁律：

全城未涨“珠”先涨，全城已跌“珠”未跌。

而若在珠城中再做细分，又以珠城东区的资产价值表现最为坚挺。去年珠江新城成交单价TOP10与成交涨幅TOP10里，珠城东区的小区占了半数以上。

为什么珠江新城的资产能够走出独立行情呢？答案很简单：

因为全广州顶尖的购买力，都聚集在这里了。

而且我们拉取去年珠城的成交数据时，还发现一个明显的趋势：

珠城的价格上涨的主要支撑力，来自于珠城东区的顶豪。因为东区豪宅多、圈层纯粹，所以能够率先吸引高端购买力。而高端购买力出手催生的热度，又能反哺片区价值。

而随着珠城东区改造的推进，势必会推动更多高端购买力向此高度聚集，一个正向循环，已经在珠城东区悄然成型。

我们也不妨来预判一下，未来十年，珠城东区的房价，会达到什么样的高度。

说句实话，即便与其他一线城市的CBD相比，目前珠江东区的成交价格，依然处于价格低位。

从珠城东区未来发展的能级来看，背靠世界经济总量最大湾区的它，对标的应该是世界级顶流CBD，如伦敦、纽约等等。

我们不妨以其他湾区CBD的核心资产价值，作为未来珠城东资产高度的参照。

比如围绕着伦敦CBD海德公园周边，就诞生了英国房价最高的几条街道，片区房子起步价至少在人民币8800万起。

而纽约CBD曼哈顿，去年成交了一套俯瞰中央公园的豪宅，单价更高达52.56万/平！根据莱坊国际的数据报告显示，曼哈顿核心区售出价值在2500万美元以上的豪宅数量，更位居世界之首。

对于珠城东区而言，新的机遇才刚刚开始，它的价值顶线，依然遥不可及。

谁能引领珠江新城

下一个十年？

如今，珠江新城的发展已经开启了新的故事线，那么，谁能成为引领这个时代的住宅产品，为珠江新城带来新的住宅价值与高度？

众所周知，珠江新城向来供地奇缺，自2009年之后，片区再无新的宅地公开出让。

不过最近，我们收到了一个消息——！

时隔近10年，珠江新城终于迎来了全新的“超凡聚合”住宅——保利华创·都荟天珺！

而它所占据的地段含金量，放眼天河，无人能撼：

项目旁边就是马场旧改，妥妥地占据珠城东区C位，与金融城核心也不过一路之遥。

可以说，这样的站位，已经赋予了项目生来就是标杆的高度。

而就在此标杆地段上，保利华创·都荟天珺更带来了迭新广州人居高度的住宅作品。

项目定位保利最高端的天字系产品，是保利在广州的第三座天珺，也是天河第一座天珺。

作为保利的天字系高端产品系列，天珺的产品打造，从来都是根据片区需求的深度挖掘与量身订造。

此前在广州打造的两座天珺产品——荔湾的保利天珺与海珠的招商保利·海珠天珺，均在占据区域的核心地段之余，曾两度以领先时代的产品，引领广州塔尖人居进化。

那么这一次，保利华创·都荟天珺会为这座城市的绝对中心，带来怎样的人居革新？

我们提前拿到了一张项目效果图，给大家先睹为快。

保利华创·都荟天珺效果图

具体以实际交付为准

作为新一代的城市封面之作，保利华创·都荟天珺在产品锻造上，极尽所能。

整个项目只做了3栋楼，全部是20-26层的小高层，密度非常低。要知道，珠江新城多以高密度住宅为主， 而保利华创·都荟天珺的产品，将片区的居住纯粹性提升到了一个前所未有的高度。

不仅如此，项目更请来了全球大师天团，以造艺术品的态度，去做项目的生活美感打磨。

比如请来全球建筑地标缔造者王权担任项目主创设计师，像是迪拜天际线上的地标豪宅皇冠名邸、香港顶豪柏傲湾等世界标杆性豪宅，均出自其手。

迪拜皇冠名邸效果图

项目园林主创团队，则请来纽约世贸中心的缔造者、全球百大设计公司榜首——AECOM操刀。

项目的室内主创设计师，更请来全球50位最有影响力设计师之一、国际知名设计大师梁志天执笔，深圳湾1号、吉隆坡YOO8等地标均出自他的手笔。

大师团队的碰撞，就犹如艺术作品的联名款，保利华创·都荟天荟在生活美学的呈现上，已令人期待值拉满。

保利华创·都荟天珺效果图

具体以实际交付为准

最后，据说项目一共做了5种户型，包括157㎡、196㎡、203㎡、253㎡和257㎡的大平层。

从我们拿到的部分户型图来看，保利华创·都荟天荟更赋予了广州顶层人居空间尺度的迭代。

以196平户型为例，不仅做到南北通透，再叠加南向四开间带来的三幅采光面，最大化视觉体验的同时，更带来开放的空间感。

LDKG更带来自由的超聚厅格局，也能容纳更丰富的场景变化。主套房更具备高奢酒店同级别的仪式感，弧形的270°转角巨幕飘窗，站在窗前便能感受“亚洲夜景天花板”带来的城市脉动。

约196平户型图

以上为报建版户型示意图，最终以实际交付为准

现场售楼部也同步开放了约196平的户型样板间，可以实地感受下项目呈现的尺度感到底有多震撼。

可以预判到，已经有不少塔尖买家，在盯紧保利华创·都荟天珺的一举一动了。

我们也打听到，保利华创·都荟天珺展厅已经正式开放，前期开放名额有限，需要提前预约参观（验资500万）。

感兴趣的朋友，不妨抓紧时间预约，亲临现场提前感受项目缔造的人居高度。

也让我们共同期待，保利华创·都荟天珺会如何蝶新广州的人居高度。

如果想了解项目的最新信息，可以扫描下方二维码，进群讨论。

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