成都新楼市 文 | 李月

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最近半年，成都释放了两个史诗大招，高改圈层买房的逻辑更清晰了。

最近一个是LPR执行利率暴力降息，历史性破4入3，定向刺激房地产的意图非常明显；另一个是，144㎡及以上面积住宅限购放开。这对高端改善市场意味着一个趋势：富人们买房自主权、选择面更广，高端改善领域的竞争将回归产品本身，优质产品会出现“马太效应”，强者恒强。

其实去年，就有项目验证了这个趋势：

2023年，滨江玺樾交出了一份相当亮眼的答卷，制霸整个郫都区别墅市场。

锐理数据显示，项目以79套、约2.5万方、3.9亿的成绩力压一众好手，登顶2023年郫都区成交套数、金额、面积三冠王。（注①）

△郫都区2023年全年叠拼产品成交情况，数据源自锐理数据

要知道，墅类产品作为独一档的人居形态，向来是以一种小众的、慢流速的姿态立于楼市。而在楼市明显处于调整期的2023年，滨江玺樾却在销售上迎来“暖流”，这样的热度与成绩着实不简单。就算是放到去年大热门的豪改板块三圣乡，这个销量流速，都丝毫不输。

那么，到底是什么原因，造就了滨江玺樾的逆势飘红？

答案是，凭借「独栋式叠墅」实现遥遥领先。

在具体了解滨江玺樾的产品前，需要先看看项目所在地脉，这里天然具备呈现墅居改善的底色。

TA在成都主城西中轴红光大道旁，链接了一座世界城市的契机。

透视成都发展，作为城市大动脉的主轴不断延伸为城市发展提供外拓空间，往往也成就了无数宜居高地。

△城市意境图，仅作示意

除了大城发展趋势，此处另一重特殊意义，在于本身就是一处教育生态双优区。

项目所在地周边已经形成了一个高校圈，电子科技大学、西华大学等211、985知名大学环伺区域，周边还有天立中学、红光中学等教育组团资源，一个自带书香、鸿儒氛围的圈层底色被清晰勾勒出来。 （此处仅为周边教育资源介绍，不作为入学参考依据，具体学区划分请以当地当年教育部门相关政策为准）

△滨江玺樾区位图

更妙的是，项目坐落沱江河生态带旁，注定了滨江玺樾鲜明的生态气质和宜居属性。

仅凭这个，滨江玺樾就可以轻松领先市场同类产品一个level，毕竟整个主城范围内，真正能实现临河而居的别墅产品有多少，一双手都数得过来，实在难得。

不过，这还不算什么，更重要的是对风光资源的高度运用。项目总占地约92亩，2.0的低密容积率+大盘格局，不止代表纯粹感，也决定了每一套房子都将实现更高的户均资源占有度，特别是天然河景视野。

因为靠近沱江河，项目在建筑排布时，特意采用了沿河扇形排布的楼栋规划+黄金比例的错位布局，如此，每一栋叠墅都有机会看到自然景观。

△滨江玺樾叠墅效果图

△滨江玺樾效果图

更值得一提的是项目的景观打造中也对地缘风光资源的运用亦炉火纯青。

由参与过“麓湖生态城”、“悦蓉东方”等项目景观打造的知名团队乐道景观亲自执笔，打造新加坡度假园林，差异化运用以地缘之水元素，依托沱江河绿道形成了一个约5万㎡的内外双水系森态社区：于外是沱江河临水大境，于內再造溪境水系，内外双水系勾勒出四季流转的多层次自然之景。

墅区组团内还嵌入了“一带两轴+两庭+十二巷”的景观节点，形成家的外延，既有提供情绪、追求高级的景观，也带来不会过时、常用常新的生活体验。

来具体拆解看看，滨江玺樾的产品是如何做到出类拔萃的。

限墅令之后，“墅感”成了评判一套叠拼产品设计优质与否的必要标准。什么才是真正的“墅”？很多有过高端产品置业经验的人一致认为，独立感、面积足够大、私有花园，既隐私又奢阔。这些条件缺一不可，否则充其量只能算是个层高较低的复式、跃层。

直白一点就是，在他们眼中只有独栋才符合这个“墅”的标准。

滨江玺樾的着力点就在于对独栋感的还原。

项目主推产品，直接舍弃了常规叠墅的设计手法，做了270°采光的户户全端户产品设计，更贴切、直观地还原了独栋别墅的形态。

这种做法，几乎是现行规划指令下的叠墅形态顶流。

△滨江玺樾叠墅样板间实拍图

项目的每一套叠墅都拥有独立的三重归家动线。

通过这个结构立面剖析图可以更直观的了解，上、下两户都做到了三重归家路径：户户私家花园入户、户户私梯入户、户户私家车库入户。

即使在同一楼栋，入户动线也可做到基本无交叉，尽可能保证了「门户纯粹」。

第一重：独享的私家花园入户，各自动线分离，一前一后。由此也实现了无论上下哪套，每户都能拥有独立的景观空间，连上叠都能拥有独立入户花园和入户门厅。

△滨江玺樾叠墅结构立面剖析

第二重：独立私梯入户。

每一户都有私家电梯，构建出独立的竖向交通动线，滨江玺樾创造性地将归家电梯与户内电梯“两梯合一”，形成一个可以连接各个分层空间的垂直枢纽。有效减少了入户转换环节，在车库中就能直接到达家中户内楼层。

第三重：独立私家车库入户。

不同于普通叠拼目前仅够做一层地下室的设计，滨江玺樾叠墅为业主构建了一个超大会客层+专享私家车库，地下总层高达到约8.8米。负二层为私家车库区，直接连接室内私梯，实现车库入户。而且车库空间奢阔，完全够停2-3辆SUV，这配置，我们在整个区域内都未曾见过。

△滨江玺樾叠墅样板间实拍

大花园是人们对别墅生活的永恒向往。

过去，叠拼用户体验往往并不完美。除了单层实用面积小，室内尺度缺乏“大宅感”，更受诟病的，还是花园露台不够大，与想象中的“墅”相距甚远。

但在滨江玺樾，花园尺度从不将就。

上叠拥有超30㎡入户花园+超20㎡空中花园+超100㎡屋顶花园。

△滨江玺樾叠墅样板间实拍图

而下叠则户户都有270°环绕式大花园，最大面积超260㎡。作为对比，市面上普通叠拼地面庭院的平均值只有约40-50㎡，能做到100㎡左右的已是目前同类产品上限。而L型环绕式的花园，为房子增添了更强烈、生意盎然的景观“包裹感”，正面、侧面均可无缝切入庭院场景，与自然无界限，这才是花园别墅的真正意义。

这么大的院子，搭上一方天幕，在家门口来场户外露营，甚至办一场露天party，从不需要担心空间不够大.....

△滨江玺樾叠墅样板间实拍图

如此大尺度的“天”和“地”，才能容纳各种梦幻的元素，获得类独栋生活的乐趣。

不得不承认，当前市场上的一个魔幻场景：普通改善面积越来越大，用于高端改善人群享受的叠墅，面积却逐渐“迷你化”。

十几年前的别墅产品就已经做到了面积超300平，甚至近千平。但近几年，低密叠墅的面积却一再降级，有不少已经下放到一百多平的面积段。

滨江玺樾制造的惊喜之一，就是超大实用面积。

项目独栋式叠墅产品建面约310-420平，但加上尺度超凡的花园、地下室、露台，实际使用面积可以达到约600-800平，得房率近200%。（注②）

△滨江玺樾叠墅样板间实拍图

就光说尺度感，这才是大多数改善家庭的梦想吧。

成都之前的叠墅，基本是横向三拼或四拼，像滨江玺樾这样全端户、独栋式的，实在少见。

由此带来的其中一个标签，是户型的「超大平层化」——滨江玺樾的空间尺度超越大多数的叠拼，单层使用面积很大，奢阔感拉满。

除开南北庭院、超大花园入户这些亮点外，每一层空间的规划也都藏下了不少心思。

首先是一层超尺度大横厅，面宽居然达到约8.1米，约54㎡，还是270°的环幕采光，实现了无数人梦寐以求的大转角边厅！此前，大转角厅一般只见于大平层。

LDKG式的动线布局，让餐客厅、花园实现三位一体洄游联动 ，宛如一个花园全景舱，自家院子里的花木枝摇叶摆、风和阳光，都可以无界切入。物理边界被打破，功能空间自然也更灵活多面。

△滨江玺樾叠墅样板间实拍图

每一套叠墅都做出大套房设计，保证了每一位家庭成员都能住得自在。

△滨江玺樾叠墅样板间实拍图

尤其主卧套房，面积可达约56㎡，主卫能放得下五件套、女王步入式衣帽间里能存储整个四季，做出了足以匹配大中产们，独立、奢阔的小家化设计。卧房里可包罗万象，推门进去才算回到了自己的王国。

△滨江玺樾叠墅样板间实拍图

负一层5.1米挑高，打造出私享会客层，最大面积可达约270㎡，可以装下会客厅、工作室、健身房、私家影院等，宛如私人会所。

如此功能和尺度，都是独栋才有的享受。

项目另一亮点是耗资仟万打造的下沉式高端休闲会所——玺樾荟。

会所内涵盖了健身房、会客区、书吧等，是只有业主才可以享有的尊崇感。

△玺 樾荟实景图

有了地域、生态的先天优势外，还能将产品、服务、圈层构建等要素做到一丝不苟，那么它才可以真正称得上「墅居的价值回归」。

所以就不难理解，当下什么人在购买滨江玺樾？

高校教授、企业主等高知、高净值人群占比很高，这样的房子也正好契合了高知圈层的学识与眼光，用购买来表达生活观，重绘自己的生活版图。

看到这里，是不是觉得这套房子总价门槛肯定至少也是千万级别？

但惊喜是，滨江玺樾建面约310-420㎡叠墅，总价门槛仅300余万起。不值产品力碾压，品价比也拉满了，试问谁能不心动？

注：

①数据根据锐理数据整理，仅包含郫都区叠拼产品分类销量。

②数据出自封面新闻，

https://mp.weixin.qq.com/s/bOxDr0B-ReSl7JEc6B1xIA

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