这可能一直是上海楼市里被诟病最多的产品。
他就是动迁房。
这类产品在上海楼市中相当具有迷惑性。
动迁房因为他非常“友好”的价格，是很多低预算购房者看房时的重点。
平时问的比较多的经常是外环外的购房者。
巧的是，近期接连有客户咨询徐汇区中环内的动迁房。
在这一轮楼市下跌中，价格十分坚挺，出来的二手房源卖的非常好。
所以，动迁房真的像我们固有印象中那么差吗？
1、动迁房也有春天
我们查阅数据发现，在过去一轮周期里，这个动迁小区确实非常稳定。
它是位于徐汇龙华的馨汇南苑。
小区是2009年的动迁房，卡在龙吴路高架和上海南站机辆段之间。
绝对的地理位置还有点劣势。
但是从成交案例看：
2021年的价格最高峰时期，小区不同户型的价格大概在11-12万。
到2024年，小区的成交价在10-12万。
除了65平的小户型价格略有下降，80-108平的户型基本没有变化。
更重要的是，这个小区去年12月成交26套，1月又成交16套。
这就是传说中有价又有量的小区。
相比之下，徐汇滨江的次新房尚且不如它。
百汇园最高时卖到过18.7万一平。
近期的成交价格也就14万+，跌了25%。
附近的老破小更是不能比。
周家湾小区从最高9万跌倒6.5万。
快接近30%的跌幅。
馨汇南苑虽然周边有高架等不利因素，但是徐汇区的地段保底优势还是在。
周边的地铁、商业、医院配套一点不愁。
学校更是对口上海师范大学第三附属实验学校。
师三初中可是徐汇一梯队，非常有竞争力！
保底还有汇师小学，小区教育资源的上下限都很高。
850万能买到中环内、两房、一梯队学校，属于顶配了。
即便他是动迁房，也有理由走出独立行情。
2、很多时候是无奈的选择
事实上，动迁房和老破小一样是上海楼市中成交的基石。
在我们监测的上海月度二手房成交中，动迁房总是榜上有名。
比较典型的比如，松江的佘北家园，经常是二手成交套数第一名。
再比如惠南民乐城，顾村的好日子大家园、闵行的静安新城等等，都是成交套数比较多的。
但是动迁房的主力成价总价段通常集中在200-400万。
部分便宜的总价要低至150万。
在我们看来：
动迁房与其说需求旺盛带来高成交，不如说只是多数人迫不得已的选择。
1、预算非常有限，又要买上海的刚需群体
预算200万以内，这类人群基本上是上海最最最刚需的群体了。
工作在远郊，收入也不高，需要在上海有个落脚的地方，以后条件好了可能也就是区域内置换个面积大一点的。
对于他们来说，在家乡能买到非常不错的房子，但是选择在上海，只能暂时委身在动迁房里。
2、近郊通勤
有了300-400万的预算，其实就是市区老破小、近郊动迁的选择题。
如果不想在市区住的逼仄，就就近郊动迁房买个大面积。
关注重点就是动迁房附近生活便利，出行方便，有烟火气。
通常单身客户或者年轻夫妻居多，不太关注学区等。
徐泾北城、三林、周浦、江桥、周浦等区域成交活跃也正是这样的原因。
3、学区需求
动迁房的客户里面是有一些相对高总价的客户。
只要加上了优质学区需求，价格肯定往800万走了。
又大、又新、又便宜、还有学区的，市区根本没有太多选择。
动迁房是备选清单里为数不多能够得上的，只是市区的动迁房非常少。
4、老破小的置换对象
还有少量的预算有限，以前买了老破小，想住大一点的的购房者。
那就是从楼梯老破小换个各方面好一些的电梯动迁房
从这些实际需求中可以看出，动迁房的客户群体和老破小有很多重叠。
很多时候就是老破小的影子产品。
没钱的想买市区，那就只有老破小。
没钱的要买郊区，那就只有动迁房。
3、动迁房的问题
能够像馨汇南苑这样的动迁房毕竟是少数。
多数动迁房的问题都很突出。
1、动迁房品质差
对于开发商来说，把房子造好，满足各种指标验收要求即可。
本来干动迁房也没有几个钱赚。
以至于我们经常能看到一个动迁小区户型几十种，而且一个比一个差。
隔音不好、得房率低、绿化差、人车不分流等都是动迁房“特色”。
2、居住体验不好
一是邻里“素质”。
这里绝不是人群歧视，只是动迁小区这类问题会突出一些。
楼道里塞满了充电的电瓶车、遛狗不栓绳、动不动就楼下烧纸等。
对于越来越多年轻人来说，可能并不想融入这样的“邻里关系”。
二是物业管理。
动迁房满墙的小广告真的是很扎眼。
物业也就是看看大门、扫一下卫生，其他的不要想，毕竟物业费也没几个钱。
3、动迁房的天量供应
上海的城市更新之所以能顺利推进，几大动迁基地功不可没。
疏解了上海市中心大量的动迁人群。
也正因此，各个动迁基地非常集中，一个基地内动迁房源成千上万套。
同一个面积段挂牌上百套房源，充分竞争的市场谁也别想卖的好。
都是同质化产品，能拼的就是谁割肉更凶。
4、动迁房该怎么买
通常情况下，我们是不太建议入手动迁房的。
毕竟真正优质的动迁房实在是太少了，这可能比普通商品房选筹还要难。
买不好就意味着未来卖房或者置换的难度飙升。
但是如果说一定要买，那么给大家的一些建议：
第一、动迁房首选2010年以后的动迁房，品质要比之前的有提升。
这个品质会直接和业主素质、小区潜力挂钩。
第二、近郊、远郊的动迁房一定要有地铁。
没有地铁就是封闭市场，只能本地消化，涨的时候涨不动，跌的时候特别快。
惠南就是最好的例子，惠康苑已经有1.9万往外卖的了，这应该惠南动迁大居范围内2015年的价格。
第三、有优质学区的。
预算有限又想弯道超车的，动迁学区房很不错。
偷偷告诉大家几个：比如高行的宝佳苑、华泾馨宁公寓等。
第四、提前排除风险。
比如重点看动迁协议和大产证有没有都满3年，满3年安全性更高。
再比如提前了解动迁卖家为什么卖房，产权人是否意见一致等。
第五、动迁房的适配总价非常有限。
200-400万的可以考虑，上限最好不超过600万。
对于自住来说，三林、徐泾、江桥、华泾、虹桥商务区等地是可以淘一淘的。
保值升值潜力可以忽略。
总价再往上没有顶级配套支持，轻易不要碰
5、写在最后
动迁房在上海楼市的话语权向来很弱。
但他是很多老上海人最后的依靠，也是很多新上海人奋斗的回忆。
面对未来保障房和保租房的冲击，郊区动迁房的竞争越来越恶劣。
馨汇南苑的成功只代表个体的胜利。
更多的动迁房，结局可能只是时代的眼泪。
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