01

楔子

这两天，我一个做房产营销的朋友告诉我，说上海新出让的土地，对于套型有了新的规定。具体变化如下：

1.中小套型的配比由原来的80%下降到50%（不同地块也有微差）

2.中小套型住宅设计建设标准也发生了变化。原来多层住宅建筑面积不大于 90 平方米提高到100平、小高层住宅建筑面积不大于 95 平方米提高到110平、高层住宅建筑面积不大于 100 平方提高到120平。（如下表）

本来这个朋友是希望我画一画120平户型会是什么样子的，但我对此完全提不起兴趣来。原因有两个，一个是关于户型的文章在良有方上很多，但是反馈平平；第二是这个120平户型哗众取宠的意味太浓了，根本不会有创新户型出现。

所以，我今天这篇文章就是来分析一下这个问题的，没有创新户型，大家也不会太失望吧！

02

荷包不支持

目前市面上的100平三房两厅两卫户型，确实因为面积过于紧凑，导致舒适度不足。

我举两个例子，来展开说明下户型的问题。

第一个：中环金茂府100平户型

a.每个卧室进深都很紧凑，对于需要卧室宽松的客户，就不是理想之选。

b.厨房虽然是U型布置，但背对着餐厅，做饭时缺乏与家庭成员的互动。

c.餐厅很小，只能放下一个四人桌，而且进厨房的流线还被餐桌遮挡。显得很局促，给人以不安定的感觉。

d.客厅的电视背景墙比较短，显得整个客厅很小气，对于“好面子”的朋友来说就无法接受了。

e.主卫的布置太紧凑，紧凑到上卫生间都会有”焦虑“。

f.最夸张的是北卧室尺寸太小，为了放下书桌，居然将床架在飘窗上。不知道上海有黄梅天吗，到时候这床怎么睡啊。

第二个： 中铁峯汇里

a.每个卧室进深都很紧凑，对于需要卧室宽松的客户，就不是理想之选。

b.厨房虽然是U型布置，但是操作台面却很短，而且背对着餐厅，做饭的时也缺乏与家庭成员的互动。

c.餐厅虽然采用了洄游动线，但是受制于尺度，哪哪都显得很局促，给人以不安定的感觉。

d.客厅的电视背景墙比较短，显得整个客厅很小气，对于“好面子”的朋友来说就无法接受了。

e.主卫的布置太紧凑，紧凑到上卫生间都会有”焦虑“。

其实100平三房两厅两卫户型的问题，都是共性问题，确实是因为缺少了5-10个平方导致的。

但是 当100平方升级到120平方后，户型的舒适程度是提高了，但是客户的荷包是否能承受呢？

在上海买100平户型的客户，让他咬咬牙多加个50-100万，是有可能的。但是你直接多了20平，就等于多了150万-200万，这是咬碎牙齿，砸锅卖铁也很难实现的呀。

虽然设计标准是放松了，但是这部分目标客户的荷包没那么大的弹性啊。所以只能在原来的100平户型上，多加个5-10平，让户型更加的松弛一些，这是有可能的，也是客户可能接受的。

03

鸡肋？

120平的户型，说大不大，说小不小。对于刚改善客户来说，总价可能偏高了。而对于想一步到位的客户来说，面积又太小了。

客厅，客厅不够宽敞；房间，房间不够舒服；正经四房也做不到...

一系列的问题，会导致户型在市场上失去竞争力。这就有点像“鸡肋”，食之无味，弃之不舍。

从良子做这么多年户型的经验来看，120平的高层户型，最多就是3+1户型。不然舒适度就出问题了，面子和里子都照顾不到，得不偿失。

下面我放一个115平的传统户型，给大家打个样。

a.户型方正，真正的“南北通透”。

b.尺度合理，不管是客厅的4米面宽，还是几个房间的面宽都比较合适。

c.面宽和进深的比例也比较合适，不会因为进深太大，中间采光不好；也不会因为进深太小，电视背景墙太短，显得客厅很小气。

没有对比就没有伤害，所以你知道120平户型的极限在哪里了吗？

04

面宽是稀缺资源

作为一个做房产设计很多年的建筑师，良子要告诉大家一个秘密：当一块地的出让条件一旦确定，这块地的所有楼的总面宽就确定了。

因为面宽是受一块土地的容积率、限高、产品定位决定的。所以面宽对于户型来说，是最稀缺的资源。

举例来说明下户型面宽的稀缺性，这样比较直观。 （如下图）

上图是”恒大“地产的标准户型图，从图中可以看到边套户型109平方，只有2个面宽 （进深大，面宽小） 。而中间套户型98平方，却是3个面宽。 （北侧连廊，采光差、私密性也差）

按道理来说，大户型的面宽应该大才对啊，为什么设计师不给它三面宽呢？

问题就是出在面宽是稀缺资源。如果上图的四户都是3面宽，那么这栋楼的总面宽就变长了，在总图里算日照的时候，大概率是通不过的。

另外，很多城市都有城市技术规定，对于一栋楼的总长也是有限制的。拿上海来说，当你的建筑高度大于60米时，楼的总面宽就不能大于60米。 （具体如下图）

再说回到 户型从100平升级到120平，那这多出来的20平面积会消化在哪里呢？

正因为我们的面宽是受限制的，不可能无限制的放大。所以绝大部分面积，大概率会加在进深上。

就拿中环金茂府来说举例，原来的户型哪里都紧凑，我给它“松弛”了一下。面宽就算＋600，面积就增加6-8平方，再加上进深方向+800，面积再增加8平方，这个户型就变成115平户型了。 （如下图）

所以可想而知，今后出现的120平户型产品最多也就是3.5面宽。 如果仍然保持3面宽，那进深一定会比现在市面上的100平户型大不少。

05

3+1房

如果地块的面宽资源允许，我觉得120平户型做到3+1房是个不错的选择 。而这个+1房可以是书房，可以是衣帽间，也可以给客厅...

如上图，市面上其实有一些成熟的案例了，都是3.5面宽。

3.5面宽之后，客厅基本采用了横厅设计。在使用场景上，这块区域不仅是客厅的延伸，也可成为电竞区、居家办公区、书房、健身区、亲子活动区等多功能空间的拓展，甚至可成为刚出生的二孩卧室。

3.5面宽之后，LDKG空间一体化设计成了主流。动区成了一个流动的“大厅”，厨房、餐厅、客厅、阳台，加上X的灵活空间，融为一体。通透性、互动性更强，构成家庭的核心活动区域。

太阳底下没有新鲜事！

120平的高层户型，其实已经是“成熟产品”了，所以我也提不起兴趣重复劳动了。

而且在设计端，受制于规划等客观条件，也很难有什么突破了。再加上行业下行，设计人才也大量流失。所以产品创新，已经缺乏创新的基础和动力了。

06

结束语

曾经在很长的一段时间里，上海确实实行了“70/90”的房地产政策，那也是符合当时的时代背景的。

市场上其实不乏120平的高层产品，只是因为它的定位颇为尴尬，所以一直没有被市场热捧。

而现在，随着人民生活水平的日益提高，120平户型再次登上“时代的舞台”，也算是顺应时代发展的结果吧！但这是个“底线”产品，人民群众追求美好生活应该是没有上限的。

所以，网络上疯传的“上海120平高层户型的时代来了”这种说法，当然是不存在的！