最近新房市场上最火的新房——
龙华上塘片区的卓越珺奕府，上周末正式开了盘。
这个项目之所以这么受关注，核心原因就是折扣打得猛。
主打的是价格低、性价比高。
就以89平3房户型为例，珺奕府开盘87折，89平最低价天地楼层总价能够降到411万；
而周边的二手项目的相似户型，业主亮出底价卖的笋盘，价格都能达到508万。
足足便宜将近100万！单价直接拉到4.6万/㎡，而周边正常的二手单价，都要7万/㎡左右。
直接把龙华优质地段的新房，拉到了沙井、光明的价格。
但就是这样一个超低价、高性价比楼盘，最后705套房只卖了305套。
去化率只有40%，连一半的房子都没卖完。
从市场角度，横向对比龙华其他项目，珺奕府这个去化率还算不错；
但从开发商的角度，这个去化率，严格要求的话连及格都算不上。
毕竟低价卖就是为了以价换量，现在价是低了，但量却有点尴尬。
这成绩，我怕开发商负责定价的人自己都没法向上级交待。
为什么珺奕府已经把价格拉到了片区内最低，最后卖得还是这么差强人意？
上周我刚好去考察了珺奕府周边的新房和二手市场，收获不少，
今天我们就来详细分析一下这个项目以及周边，看看珺奕府到底值不值得买？
考察了一圈珺奕府周边之后，我发现珺奕府首先第一个问题是：
地段尴尬
珺奕府的位置属于上塘和大浪板块的交界地带。
从板块上界定，可以说这里是上塘片区，项目距离龙胜地铁站也很近；
但是严格从街道来判定的话，卓越珺奕府所在的位置属于大浪街道。
因此，这个盘严格来说是大浪的项目，顶多是蹭到了上塘的一些配套。
而最为重要的是，上塘龙胜片区和大浪片区的交界处，是城中村扎堆的区域。
所以你在周边稍微走一走，就能发现地处上塘边缘的卓越珺奕府，周边基本上都是城中村，界面杂乱。
光是只有城中村就算了，更麻烦的是项目周边的旧改计划并不明确。
项目销售和我聊的时候说的是周边有旧改，但是具体旧改的周期多长时间，销售自己也说不清楚。
珺奕府的第二个问题，是所有龙华新房都在面临的一个痛点：
新房、二手房天量供应
珺奕府往北走是大浪的城中村，往南走有几个二手楼盘以及新房项目扎堆。
港铁在深圳开发的唯一一个项目港铁天颂是最接近珺奕府的二手项目。
2017年的次新盘，项目位置就挨着珺奕府，项目有别墅也有正常普宅，自带一个底商港铁颂荟。
项目品质不错，报价在6-7万/㎡之间。
附近二手市场中三房价格最低的一套就在港铁天颂，89平业主报508万；
与港铁天颂隔着一条和平路的是3个二手项目：
鸿荣源尚峻、潜龙曼海宁、特发和平里
鸿荣源尚峻，2017年入市新房，开盘时单价6.2万/㎡，现在的二手价格大概在6-7万/㎡之间。
因为距离地上铁稍微远一点，没有那么多噪音影响，所以业主报价相比港铁天颂稍微高一些。
潜龙曼海宁，楼龄最老超过10年，但是品质比较好，居住氛围也很不错，也是这3个项目中唯一一个没有保障房的项目。
特发和平里，两房的房源比较多，价格和鸿荣源尚峻相当，但是得房率最低，性价比比较差。
在当下的市场行情下，两个地铁站之间堆着一共几千套房源，而且全都是未来珺奕府进入二手市场后的直接竞争者。
这必然会影响珺奕府未来的二手流通。
而且就算没有新房，二手市场内部竞争也已经到了白热化阶段。
上周我去看的时候，周边二手最低价还在500万以上。
现在收到的最新消息是——
这两天，潜龙曼海宁已经有房源降价降到了500万以下......
此刻深圳各个区位的二手笋盘价格变化很快，有些项目可能两天就能降个20%。
我们最近随时在更新深圳各个区域板块的笋盘价格，而且准备在最新闭门直播课上给大家分享。
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除了二手房之外，珺奕府周边还有两个新房。
一个是珺奕府隔壁的深铁珑境，这个项目是改善盘以大户型为主，面积段在110平以上，和珺奕府还不存在竞争关系。
最麻烦的是另外一个新房——金茂府旁边的塘城NEXT TOWN。
这可是一个刚需盘，面积段在67-125平之间，和珺奕府的定位相似，但是地段位置比珺奕府更好，毕竟它靠近龙华的金茂府。
而且最可怕的是塘城是一个大体量项目，房源储备达到1300套，价格预计不会比珺奕府高太多。
一个超级大体量、地段更好的新房项目摆在这，多少都会挤压到珺奕府的行情。
毕竟买家也会犹豫：
万一塘城也打价格战，把价格降下来，同样价格去买塘城，和金茂府业主做邻居不香吗？
说实话，如果是我买，我也会先选择观望，反正你珺奕府已经降下来了，周边这么多房子在这压着，不怕你涨价，你涨价了，也还有其他选择。
当然，除了供应量以及地段位置的问题之外，项目自身也有一些硬伤影响了去化率。
第一，珺奕府的交房时间比较长，2027年年中交房，交房要等三年。
现在市场上真正愿意掏钱买房的刚需客很多都是着急入住的买家；
那些愿意等的反而都是些不急着买、观望的人。
珺奕府交房要人等3年，自然会劝退一部分急着买房的刚需。
第二，开发商有资金风险
外面一直在传卓越有资金问题，虽然开发商自己否认了传言，但不代表这个问题就不存在。
为什么这么说呢？
首先，卓越有维权。
卓越上塘片区的另一个已经卖完的新房卓越柏奕府，就已经出现业主维权问题。
维权的原因主要是建设进度比较慢——
8月底交房但是现在外立面还差很多。
为什么进度慢？不还是因为没钱嘛。
其次，这一回我去考察珺奕府，发现开发商的装修标准确实有下降。
之前我去看的卓越奕系列产品，比如和奕府、云奕府、柏奕府，都是深圳新房中最高一档的装修标准，而且还带智能家居系统。
但这一次看的珺奕府，都是奕字头项目，但是智能家居没了、装修标准也和普通刚需盘没有了差别。
就连销售介绍装修标准的时候，都明显没有以前那么多内容可介绍了。
这一点小细节的差别，能从侧面看出开发商的财力变化。
资金跟不上、自然就会砍装修标准、砍品质、砍配置。
所以卓越存在资金问题这个说法，并不是空穴来风。
无论大家是看中了珺奕府的价格，还是为了它的地段位置。
总之大家最后在考虑珺奕府买不买之前，一定要考虑清楚开发商的资金风险。
而且我还要提醒一下大家，除了卓越之外，其实深圳还有不少项目存在潜在的资金风险，但是这些信息在公开市场中都看不到，所以大多数人都不知道。
为了帮助大家排除风险，我们团队最近梳理了一部分深圳存在资金问题、有烂尾风险的新房项目。
因为内容比较敏感不能直接在文章中公开，具体有问题的项目到底是哪些，我们会在本周的闭门直播课给大家分享。
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