投资视野·导读
从1984年国内第一家涉外服务式公寓——丽都公寓在北京开业算起，我国高端公寓的历史已经有40年了。纵观全国，伴随着我国经济发展的脚步，高端公寓在这四十年间，经历了有点及面、百花齐放的过程（《独家研报｜保障性租赁住房REITs之后，中高端公寓能否接力？》）。
图源：网络
作为国内高端公寓发源地的北京，已经40岁的丽都公寓与早期单体高端公寓历久弥新，国际品牌公寓稳步发展，国内新品牌涌现。截至2023年年末，北京市场已有高端公寓项目63个，合计房间规模超1.15万间，整体布局呈现东部-东北部集中的特点。
01
项目选址条件严格，
全部落位需求锚定区域
2023年，ICCRA 在行业首先推出「EILT区域分级模型」，以期为资本端提供筛选需求锚定区域定量模型，从而形成具备指导价值的投资地图。1级至5级，租住需求依次递减；其中，1级、2级、3级区域代表租住市场基本面良好，存在稳定且可观的市场需求——【需求锚定区域】；4级、5级区域代表租住市场尚未成熟，缺乏足够的需求支撑。
高端公寓由其产品和服务定位出发，对选址的要求非常高。北京63个高端公寓项目几乎全部落位于1-3级区域。
✦54%的项目落位于1级区域，主要集中在建国门-国贸CBD-使馆区。而长安街西延线仅金融街区域布局两家高端公寓。
✦24%的高端公寓落位于2级区域，主要分布在朝阳区1级区域以东、以北的区域。
✦22%的项目落位于3级区域，与1级、2级区域相比，落位于3级区域的项目触达更多行政区，如丰台、大兴、石景山、海淀、顺义等均有高端公寓项目布局。但项目落位处基本均为该行政区产业集聚区域。
图 北京高端公寓分布图
数据来源：Leading Data by ICCRA
02
租金坪效更高，
出租率稳定但略低于其他产品线
高端公寓以其较高的坪效引人注目。在北京市场，与供给规模最大的青年公寓产品线相比，高端公寓平均坪效高出48%，而出租率则低于青年公寓产品线18个百分点。
共EILT分级区域看，需要旺盛度越高的区域坪效越高，1级区域比2级区域平均坪效高3.6%，较3级区域高出7个百分点。
图 北京高端公寓坪效及出租率
数据来源：Leading Data by ICCRA
03
品牌百花齐放，
产品线进一步细分
北京高端公寓品牌可谓百花齐放。传统品牌既有国际酒店管理公司旗下长租项目，如万豪行政公寓、香格里拉旗下中国大饭店公馆公寓；也有国际服务式公寓品牌雅诗阁旗下雅诗阁、盛捷、lyf等多个品牌布局；还有以寓居、瑰悦为代表的本土品牌坚韧生长。
产品端也适应不同细分客群的需求不断推陈出新。
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图源：Stey
在1级区域打造在地特色的Base：开在核心地段的设计型服务式公寓，融入本地文化，又保持品牌调性。
图源：Base
此外，国内租赁住房运营企业也纷纷开始布局高端公寓产品线，招商伊敦旗下壹棠、魔方生活服务集团旗下魔尔、乐乎集团旗下芷岸、怀庭加速北京市场拓展。而在其他城市，还有更多新兴高端公寓品牌陆续面市。
未来高端公寓市场进一步细分之势已显现，如何把握市场机遇，满足日益多元化的市场需求的同时，实现品牌对外拓展或输出，这就要考验品牌之下的“投-融-建-管-退”全链条能力了。
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