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新房报告由房哥&境与宅联合推出，从装修和设计角度，剖析热门小区，给出改造方案，让你未收房，先看家的模样！

第6期，招商云山间

探访时间：2024年3月14日

房源情况：建面约185㎡，精装样板间

改造建议：境与宅设计

航天房价为什么贵？行政区属于长安，周边配套也一般，想不通贵的道理？

相信有如此疑问的，不止一个人，但明白人同样不少，诸如住着舒服，交通好，空气好，环境好，低密度，还靠近曲江，西安独一份。

也确实，航天的房价不是由普通人决定，而是住在航天的有钱人，他们到底能接受多钱的房价。

从融创揽月府后，在航天，盖大户型，低密度，高价格，几乎成了卖房密码，但对于普通人，住在航天，还很困难！

备注：以下图文约4000字，图片30余张，阅读需10min！

撰文：寻香行

前世今生

航天城的房价到底是谁带起来的？

有人说是京东，有人说是融创，前者百亿落户，后者合院豪宅，从房价的角度，如今六年过去，京东已退场，但揽月府的合院却成为航天的豪宅标杆。

在揽月府之前，航天的楼市很多年一直不温不火，最早的富力城被视为拓荒存在，很长时间，航天因人少路宽，配套短缺，一直是看不到大开发商的。

2014年，龙湖进航天，取名龙湖花千树，后又改名曲江畔，彼时的曲江二期同样陷身降价卖房潮中，航天的日子更加难受。

一直到17年，航天的房价仍在均价6500-7500元/㎡徘徊，且多以刚需小户型为主。

也就在当年，融创揽月府面世，极具特点的中式合院+苏州园林组合，迅速走红，航天房价也顺势过万，至今，揽月府合院已是千万豪宅，人人羡慕。

揽月府爆红后，航天的新房开始走向两个方向，少陵塬揽月阁周边，走低密度路线，陆续诞生揽月府、揽月台、长安玺、紫薇公馆，云山间等小区，主打低密度，大户型，吸引曲江过来的中产。

另一个方向则是性价比，典型如悦榕园、锦绣前城、山水美树、宸阅澜山等，吸引曲江买不起，被迫外溢的刚需。

虽然都是曲江来的备选，但航天的房价却走向了两个方向，所谓贵的都是叠拼、洋房、合院、大平层，而便宜的高层，也有大把可选。

大家共同的卖点，都统一为路宽环境好，住宅少园区多，公园多，密度低，交通便利，配套够用，在高新、曲江等传统改善区域，普遍大高层为主时，航天自然成为城南方向唯一的低密区域。

这个卖点，自然独一份，外加周边产业园和曲江过来的，购买力强劲，但凡有低密度的土地，新房上市，总是不愁卖。

揽月府后，紫薇公馆、山水美树、长安玺，再到当下的招商云山间，都遵循同理。

今天房哥&境与宅设计，从装修角度，实探招商云山间，看懂航天房价逻辑！

展示实景

招商拿地的时间是在去年5月，由于容积率只有2.0，又在少陵塬高处，吸引诸多摇号，最终招商以楼面地价为10360元/㎡，15%的溢价拿到，取名招商云山间。

（小区楼栋示意）

小区在去年11月首次登记，均价24289元/㎡，起步门槛165㎡，185㎡，最大225㎡，定位纯改善，2.0的容积率下，清一色小高层。

目前工地快速施工中，可见的部分为半山艺术中心，展示主入口，售楼部，景观示范区，精装样板间，下沉式庭园会所等实景。

（社区入口实景）

社区入口低调内敛，布局上以两侧大乔、门前水景突出轴线对称，酒店式建筑风格，搭配香槟金铝板和黑、白石材的组合，还是很有仪式感和档次的。

（归家大堂实景）

（会客厅内部实景）

大堂同样是高级酒店风，挑高和空间开阔，内部精致典雅，囊括前台接待和会客厅，目前为售楼部接待区。

（景观展示区实景）

景观部分，与此前央玺相似，视觉低处以密集灌木填充，视线高处以乌桕、鸡爪槭，朴树等增加层次，精致感十足。

（下沉式庭院实景）

景观展示区，围绕下沉庭院而建，绿意盎然，乔木林立，花丛簇拥，徜徉于曲折小径上，耳畔水声灵动雀跃，形成丰富的观景体验。

（会所书吧实景）

（业主会所实景）

会所为下沉式，没有设计泳池，但瑜伽健身房、室内高尔夫、书吧、私宴厅、棋牌室等功能齐全。

约89亩地，2.0的容积率，14栋小高，地下会所的配置，舒适度不错，总户数也只598户，符合航天当下低密度社区的要求。

从现场呈现的实景看，园林度的精致度和会所的排面都是有的，整体社区风格可参考西安序、央玺等招商小区。

户型分析

户型部分，均为2T2户，包含建面约165㎡、185㎡和225㎡三种，均为四代住宅带露台设计，我们以建面约185㎡户型为例分析。

户型结构，经典的四叶草布局，一般常见于143㎡等面积，大户型做四叶草，虽然少了走廊浪费面积，空间也更为开阔，但卧室围绕公区，卧室门对客厅，隐私性和动静分区会弱一些。

常见布局为四面宽朝南搭配宽厅，动静分区设计，各有利弊，看个人喜好。

（一房一价表）

回归云山间建面约185㎡户型，总价门槛约450万起，大面积舒适度还是不错的，南向约15.8米面宽保证采光视野，四室布局，卧室两南两北，南向卧室均为套间，老人房卫生间做到了全明且朝南，好评。

创新部分，主次卧错层露台设计，北向全赠送露台，阳台封闭但计一半面积，露台没有无限错层放大，而是首要兼顾客厅采光，避免错层遮挡。

（建面约185㎡户型图）

样板间展示部分，餐厅一侧有设计独立家政间，封闭设计，从生活习惯上，洗衣间距南北阳台有一定距离，动线有待优化，后期毛坯交付，根据上下水点位，可自行调整。

具体到样板间部分，按照房间位置，我们进行拆解，给出建议，后期小区毛坯交付，有自装需求的朋友，可以作为参考。

样板实景

样板间部分，以下为建面约185㎡实景，我们按不同位置进行了拆解，虽是毛坯交付，但仍可作为后期自装素材和软装参考。

part 01：玄关

（样板间玄关区域实景）

样板间实景：

1.入户玄关处，采用格栅与金属的组合并搭配深色木饰面，凸显轻奢档次。

2.灯光方面，利用柜体的收口关系暗藏灯带，见光不见灯的间接照明设计，会让空间视线更加柔和舒适。

后期自装建议：

现场展示以空间显大为主，实际储物空间少，建议在后期装修中，增加储物柜并进行细化，如加入换鞋凳、放钥匙抽屉等，将鞋帽储物分区设计。

part 02：客厅

（样板间客厅区域实景）

样板间实景：

1.客厅整体搭配以雅奢风格为主，墙面的展示格，从石材背部打光，利用下出光的方式，穿透石材，斑驳的光晕均匀的散射在展示品表面，塑造出高级、内敛的空间格局感。

2.客厅中的绿色沙发，恰到好处的打破了原本沉稳的硬装格调，让空间更具生活气息。

后期自装建议：

客厅采用了大量的展示架来陈列物品，但是在实际的生活中，展示架非常容易落灰，太多的灯光展示也会令人视觉亢奋。

建议展示格不要太多，一两个装饰为主即可，尽量以带柜门的形式储物。

part 03：厨房

（样板间厨房区域实景）

（样板间餐厅区域实景）

样板间实景：

厨房部分将原本的墙体打掉后做开放式处理，增加西厨和岛台区域，空间整体通透显大。

后期自装建议：

1.开放式厨房难免有油烟问题，建议给半开放式厨房安装暗藏玻璃轨道门，使用时可封闭，解决开放式厨房油烟问题。

2.要注意厨房收纳摆放的整洁度，所有物品归纳分类，柜体储物要分区明确，尽量保持台面干净。

part 04：书房

样板间实景：

1.将女儿房的部分墙体拆除，做开放式处理，与厨房交接的部分做透明式玻璃处理，空间配色以“禅意”为主题，设计师在区域内做榻榻米，强化阅读与社交的属性。

2.书房中，射灯、灯带以及柜体的泛灯带光源提升了空间的高级感，见光不见灯的处理方式避免了炫光的问题，样板间对于灯光的处理非常值得参考。

后期自装建议：

需要改进的地方在于储物的收纳，没有放置书籍的柜体，另外可以增加办公区域，提高使用率和便捷度。

part 05：主卧

（样板间主卧实景）

样板间实景：

1.主卧折角的背景墙处理手法在别墅设计中较为常见，既能有效利用空间，又能让空间关系协调一致。

2.玻璃柜采用半透明的方式，较好地解决了柜体内收纳整洁度的问题。

3.主卫正对床头的部分，用半高梳妆台做隔断，将空间分区划分明确的同时更为通透显大。

4.在灯光分区中，柜体打出来的折射光可以更好地增加房间的层次感。

5.主卫无论是对于灯光的选择，还是材质的把控都是做得不错，窗户有一个小细节，多数家庭将玻璃做磨砂处理，既影响采光又影响通透性，将磨砂窗改为百叶窗，则刚好解决这个问题。

（样板间卫生间实景）

后期自装建议：

1.不足点在于，床头射灯的点位刚好在枕部上方，需要调整避免炫光问题，一般推荐在床尾放置射灯，床头背景墙也可以增加射灯。

2.空间的储物收纳较少，可以增加衣柜数量，比如在梳妆台位置做衣柜，也可以在床正对墙面做衣柜增加储物收纳。

同时要注意，柜体内部收纳布局很重要，要将提升柜内收纳的设计考虑进来。

3.主卫可将马桶与淋浴位置调换，泡完澡可直接淋浴，动线更为合理。

part 06：儿童房

（样板间儿童房实景）

样板间实景：

儿童房整体造型非常丰富，灯光的搭配多样化，床靠窗的处理能最大程度节省空间。

后期自装建议：

1.空间的配色与灯光过于丰富，实际居住中，强配色加强灯光的处理会让人处于一种亢奋状态，不利于儿童的心理及生理发展。

2.儿童房在0-6岁阶段，推荐韦式教育法则中整体留白为主的观念，在儿童有自己的审美后，可按照自身对颜色的喜好再来重新布置空间。

3.儿童房在学龄阶段需要增加书柜的数量以及放置儿童升降桌的地方。

和多数样板间相同，展示为主，效果第一，实用第二，不计成本，软装方面，沙发，家具风格可借鉴，自装需考虑储物，实用，大面积清洁维护的实际需求，四代住宅设计，露台不能封闭，还要考虑天气和安全因素。

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房哥有话

多年间，西安有一热议话题，叫谁是下一个曲江，即优质环境，低密公园，改善小区云集，目前看秦汉、浐灞有声音但没机会，高新、曲江在升容，大高层为主，只有航天的一部分，即少陵塬前排，还可见低密，低容，大户型。

或许在这个小区域内，这里是下一个曲江一期，当然，当下在这里买房的，不少在南湖边也有房，一群大中产扎堆的地方，房价怎么能不贵呢？

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作者：寻香行

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