北京昌平新城【建发观堂府】
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（沙盘实拍）。
占地面积：约5.6万㎡
建筑面积：约18.32万㎡
容积率：2.2
户型：63/74㎡两居、82/99/110㎡三居；
112/132/137/139㎡四居；
156/157/159/169/186㎡4+1户型
价格：指导价5.5万/㎡，总价区间预估347-1023万，开盘会有折扣
楼栋：19栋
楼层：6-15层
总户数：1108套
停车位：1∶1.2
物业公司：建发物业
物业费：待定
装修标准：精装
开盘时间：预计2023年12月底
交房时间：预计2026年
02土拍回顾
观堂府地块在土拍时热度并不高，只有建发和住总两家房企报名参与。最终，建发以54.15亿斩获这宗地（没有触及价格上限），住宅楼面价约2.6万/㎡，指导价5.5万/㎡。
项目的体量很大，也很复杂，有一定开发难度。其中，16、18和23地块是住宅用地，19地块是社区综合服务设施用地，20地块是体育用地，21地块是托幼用地。
03 地段板块
建发观堂府位于北六环外的昌平新城，步行到昌平线北邵洼站大概600米。
从北邵洼站出发，5站到朱辛庄，7站到西二旗。在海淀上班，预算够不上朱辛庄和沙河高教园的朋友可以重点考虑下观堂府。
如果自驾去城区，最重要的道路交通就是京藏高速和京新高速。从小区出发走南环路或者南丰路都可以直接上高速。
从板块来看，观堂府属于昌平新城东区。以滨河森林公园为界，西边是老城，东边是新城。
老城发展较早，内部的各种配套都很齐全，生活便利度很高，烟火气十足。当老城发展饱和后，就开始拓展新的发展片区，于是就有了新城。
目前新城人气比较足的地方集中在南邵地铁站附近，北邵洼站和观堂府周边比较荒，空地较多。
虽然荒，但是规划完整，有发展空间。从官方文件来看，昌平新城东区主要分为四个功能板块，其中京北体验消费示范区是排在第一位的，也就是说商业会是一大特色。
这也是观堂府销售重点介绍的，在项目的北侧和西侧都是大体量的商业和特色街区，未来购物、逛街不用发愁。
从下面这张规划图可以看出，观堂府在新城东区中心区的范围内，是这个板块里位置最好的楼盘。
中心区放大之后就是下面这张图，住宅1、住宅2和住宅3就是观堂府项目。未来规划全部落位后，整体的环境及生活便利度都挺不错的。
04 产品分析
众所周知，建发的产品风格向来都是以新中式为主，观堂府也不例外，最具有标志性的就是小区大门了，这次是唐风，高将近11米，宽54米。
目前实景大门已经开始施工了，不久就会完工。
观堂府一期推出的是18地块和23地块，一共19栋楼，1108套房。如果加上二期房源，整个盘有将近2000套房源，体量非常大。
两个地块的容积率都是2.2，由6-15层的洋房和高层组成，南低北高。23地块的户型为63-159㎡；18地块更纯粹，都是改善户型，110-186㎡。
观堂府的好多户型都是从建发之前的项目中直接拿来用。倒也不能说建发偷懒，换做别家也会这么干。
值得一提的是，大部分户型北侧赠送「设备平台」。黑科技是有了，但是与顺义的新房相比，还是太保守了
05 户型价格
下面，我们来看看具体的户型和价格。
观堂府的指导价是5.5万，沿着昌平线往南2站有个新盘叫梧桐星宸，和观堂府的指导价是一样的。
梧桐星宸预计12月18日开盘，优惠之后的开盘均价大概5.1万。观堂府比梧桐星宸的位置远，未来开盘价肯定比5.1万便宜。
我们暂时先按照5万的均价来估算下观堂府的价格。
63㎡纯南两居，总价约315万。
这个户型是常见的纯南两居的格局，缺点是次卧采光被自身的厨房和主卧遮挡。
74㎡南北通透两居，总价约370万。
这个户型全部都是6-11层、一梯两户的洋房，所以得房率很高，81%左右，所以两个卧室的面积都挺大，主卧接近14平，次卧9平多，已经非常宽敞了。
与其他南北通透的两居相比，观堂府的这款户型调整了电梯、厨房、卫生间的位置，做到了全明格局。
但是有利有弊，厨房的窗户对着天井，采光差点意思。另外就是，餐厅的空间被电梯压缩。
82㎡三居，总价约410万。
这个户型比较常见，梧桐山语和梧桐星宸都用了这个设计结构。整体看，比较紧凑，适合对居室有要求，但是预算比较有限的朋友。
99㎡三居，总价约495万。
这个三居由文源府100㎡三面款户型演变过来。与原来的格局相比，观堂府有两处比较大的调整：
第一，把北向卧室挪到了门口。这样的好处是三个卧室不会离得太近，私密性会更好；
第二，把厨房挪到了中间，厨房、餐厅纵向分布，牺牲了独立采光餐厅。这样释放了更多的北向面宽，所以才能在次卫做出了独立家政间。
不过这个户型有个隐藏的缺点，就是客厅或者卧室会被凸出来的63平两居遮挡。
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