聊青岛主城房价走势，绕不开李沧。
李沧这个区域，很有意思。它属于市区，但被市区其他区所“鄙视”。
从地产发展来看，也确实如此。但是，李沧的位置要比城阳好，所以房价上又力压城阳。
李沧楼市算是承上启下的存在。市区刚需聚集地。也是市区房价松动的第一站。
这两年，也确实松动了不少了。
1、宝龙、鼎世华府和百通花园
先看青山路、九水西路附近区域，也就是李沧南区域。
以鼎世华府为例，相对比较稳的套三双卫户型已经跌至一万六一平了。这个小区可不是老破小，房龄只有十年多点。
在它附近不远处是李沧宝龙广场的住宅，下滑趋势更明显，一万四五的房源并不少。
宝龙广场也把“自己”干没了，加上城阳宝龙，青岛主城宝龙再也不见。
而这个区域的老一点的房子，就更惨了。比如，百通花园。
虽然都是多层的房子，公摊小，地段也不错，但价格确实下滑太快了。
最近成交的几套，套二到了。1.35万一平。
套三稍好，单价一万四五左右。
2、李沧北，大盘的窘境
李沧北、十梅庵板块。这个区域，重庆路高架桥真不算太大利好，个别匝道堵车。因为旧村改造比较多，产生了不少大盘。比如，印象湾、中南世纪城等等。
目前，这俩大盘，二手房也都在不停挂牌。其中，印象湾的小高层基本在一万三四左右，成交价。
中南世纪城要弱一些，就连套三户型成交起来，也就是一万三。
当初中南林樾卖两万一平，还延期交付，对业主来说，是何等的意难平。
这个板块，算是李沧楼市多灾多难的了。延期交付、质量差，业主忿忿不平，这都是经常的事儿。
甚至连央企大盘，在正月里都关售楼处了。后来解释说换地儿了，择日开业。
李沧北，今年这几家楼盘的难处在于，板块内的二手房下调太明显，新房的性价比显得更低了。
都是刚需大盘，别整什么高科技附加值，能在李沧北安家的，几乎都是市区刚需，他们对价格最为敏感。
这时候，价格才是王道。
李沧下王埠板块，最早是嘉凯城开发，后来恒大短暂停留，最后是融创接手。
这里面，王埠景苑，很特殊，嘉凯城盖的保障房。小区规划有4个楼座，其中经济适用房一共3个楼座，总计500户，户型面积在48㎡-67㎡之间，另一个楼座是廉租房。大约是2014年交付。
经适房符合条件可以上市交易。加上市场不好，税费较高、小区管理各方面都欠佳，这个小区房价成了板块最低。
现在的成交价是9000多元一平。成交还很活跃，毕竟小户型单价低总价也低。
3、东李次新房的普遍下调
李沧东部，最近十几年，发展的算是李沧最好的了。2015年—2018年，这个板块先后出现了十几家楼盘，从那时候开始，东李热度就没减过。
以卓越皇后道为例。2015年11月，皇后道一期开盘高层产品，户型75-104㎡，套二、小套三为主，7890元/平起，主流价格区间8400--9000元。
到2016年下半年的时候。皇后道二期洋房开盘，均价高达16000元/㎡，一期剩的高层也涨到了12500元/平。
也是那个阶段，理想之城、璟城、万科生态城二期、新城香溢紫郡等多个楼盘，价格不断上涨，热销一直持续。
再往后，就是2018的“高潮”时候了。东李新房价格普遍过两万、洋房过三万……
现在呢，潮水基本褪完了。皇后道高层次新房价格不断回落，最新的成交低价（套二）到了1.5万—1.7万/平。
洋房呢，去年年底偶尔还有成交，两万多，今年至今还没有公开成交记录，有价无市的状态。
其他小区也一样，新城、万科、绿城的二手房也都是降价态势。在售楼盘也不落后，打折起来，一个比一个狠，就不举例了，以免被指做广告。
对于李沧改善群体来说，现阶段，可以在东李肆意砍价了。
4、李村中心的新动态
李沧传统核心区，也就是现在的乐客城、银座、维客商业发达聚集区，这两年，已经没有新盘了，二手房为主。
老一点的房子，也有一万二三的，奥克斯配套住宅一万五左右。
较新的东山郡，最新套二成交低价跌破两万大关了。天泰书院壹号，报价两万多，已经有四五个月没有成交了。
黑龙江路附近的金水云麓，曾卖三万一平，二手房成交价不到两万五。
这可是交付不到两年的“新房”。
沧口板块的二手房价格区间，和李沧北有明显的重叠之处，老破小（零散小区）一万左右，新一点的，一万四五左右。
好在，沧口有不错的客群基础，毕竟历史悠久，老住户较多。外来年轻人一般不会考虑这个板块。
总起来说，李沧“地多盘多”，板块分化明显，纯刚需、普通改善都能从容安家。
新一年，上车门槛在不断降低。
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