开发商将房子备案到金融企业名下，业主10年无法办产权|二手住房|产权证|商品房买卖合同|开发商|金融企业

开发商向金融企业借款，用 110 套房子作担保，开发商将 110 套房子的《商品房买卖合同》备案到金融企业名下。开发商与金融企业鉴定借款合同前后，陆续将 110 套房子出售给市民，但因为这些房子备案在金融企业名下，导致买房业主 10 年来无法办理产权证。为了维护自身权益，买房业主到法院起诉，法院一审判决开发商与金融企业签订的《商品房买卖合同》法律关系无效，二被告撤销在大连市不动产登记中心的合同备案。

金融企业购买 110 套房子

2013 年初，我市一家开发商因开发中山区解放路一小区，向一家金融企业借款 1.16 亿元，担心开发商借钱不还，双方约定，开发商用其开发的 110 套房子作担保。也就是说，开发商将其开发的 110 套商品房先以 1.16 亿元的价格出售给金融企业，并在大连市不动产登记中心办理《商品房买卖合同》备案登记，借款期限为 3 个月，到期后开发商用 1.65 亿元回购房子，双方注销合同备案登记。如果到期不回购，按日利息千分之三承担违约金。

合同签订后，金融企业实际打入开发商指定账户 1.16 亿元，开发商将其开发的 110 套商品房《商品房买卖合同》备案到金融企业名下，并开具了销售不动产统一发票。金融企业认为，如果开发商 3 个月后不还款，这 110 套房子就归金融企业所有，金融企业就有权处置这 110 套商品房。

开发商在与金融企业签订借款合同前后，陆续将这 110 套商品房出售给市民。开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，并向业主出具了专用收款收据，业主持购房材料办理了入住手续，并实际占有、使用自己购买的房子。

买房业主办不了产权证

一晃 10 年过去了，金融企业没找开发商索要借款 1.16 亿元，也没找开发商要求交房。110 名业主因为自己购买的房子备案在金融企业名下，一直办理不了产权证，落户及孩子上学报名都没法办理，业主心急如焚。

2023 年初，多位业主委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师代理，起诉开发商和金融企业，要求判决两公司之间的商品房买卖合同无效。在王金海律师的协调下，业主、小区物业和社区经研究后认为，开发商与金融企业签订《商品房买卖合同》，并在大连市不动产登记中心备案，但双方并没有实际交付房屋，其真实意思是用出售给业主的房子担保双方之间的借款。

开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，并实际交付了房屋，业主已经入住，因购买的房屋备案在金融企业，导致业主无法办理产权登记。因此，只有向法院起诉，要求法院判决开发商与金融企业签订的《商品房买卖合同》无效，撤销双方的《商品房买卖合同》的备案登记，开发商为业主重新办理《商品房买卖合同》备案，才能顺利地办理产权登记。

业主举证实际占有房屋

中山区人民法院受理了多位业主的起诉后，开庭审理了本案。开发商称，自己与金融企业有真实的商品房买卖合同，并在大连市不动产登记中心办理了备案登记，金融企业已经支付了购房款 1.16 亿元，业主主张合同无效没有事实和法律依据。金融企业称，其购买开发商开发的 110 套房子，目的就是投资，以较低的价格购买后，等几年房子升值了，再以更高的价格出售，这样公司可以赚到更高的利润。业主与开发商签订的《商品房买卖合同》没有在大连市不动产登记中心备案，是无效的。开发商和金融企业当庭均不同意业主的诉讼请求。

对于多位业主的起诉，小区物业和社区非常重视，为业主出具了居住证明，证明业主的入住时间，业主居住期间按时交纳水、电费和物业费。多位业主也向法院提交了交纳水、电费和物业费的票据原件，有的业主甚至还提供了对自己购买房子的装修票据原件，证明十年来，一直由自己占有、使用购买的商品房。

法院一审判决法律关系无效

法院经审理后查明，金融企业与开发商签订的《商品房买卖合同》，每平方米价格为 8000 元左右，业主与开发商签订的《商品房买卖合同》每平方米 12000 元左右，每平方米相差 4000 元，不符合常理；业主占有、使用所购买的房屋，但合同备案在金融企业名下，导致业主无法办理产权证。目前，涉案房屋因金融企业欠款，被大连市多家法院查封，如果不解除查封和撤销合同备案，业主无法办理产权登记。金融企业知道购买的这 110 套房子被开发商又出售给市民，10 年来，金融企业未向开发商主张过房屋交接，也未向业主主张过腾退房屋。

法院经审理后认为，依照《民法典》第一百四十三条规定，行为人意思表示真实是民事法律行为有效的条件之一。开发商与金融企业签订的这 110 套商品房买卖合同，目的是为担保双方之间的借款，并非是真实的购买商品房，因此，双方签订的《商品房买卖合同》法律关系无效，应当注销合同备案登记。