上篇文章分析了新政前 ，本文我们继续聚焦120-140㎡面积段。
在地段选取上，因上海市中心和非市中心产品差异较大，本文仍选取中环外项目为研究对象。
根据2022-2023年上海普通住宅（不含别墅）成交面积及户型交叉分析来看，在120-140㎡面积段，三房和四房分别以51%和45%的占比成为成交主力。
相较于110-120㎡，120-140㎡的标准四房产品明显增多。此外，该面积段出现改善进阶的特征，如三房为3+Ｘ空间设计或大三房、标准四房大面宽4开间朝南、独立玄关设计、双套房设计、主卧边套带有开间采光的梳妆台/工作台、客卫普遍出现三分离等。
01
三房为3+X空间设计或大三房
130㎡左右的面积段做标准四房稍显逼仄，主流房企大多打造了3+X空间房或大三房。
3+X空间房改善主要体现在功能性上。X空间打破客厅功能的单一化，是全生命周期的生活场，以空间尺度包容更多居家场景。
3+X空间户型一般都采用宽阔的LDKG一体化公区设计，3.5面宽，大横厅采光，南北通透。
▲上海2023年主流房企３＋X空间户型示例
（同策整理，引用需注来源，谢绝擅自搬运）
大三房改善体现在舒适性上，由于总面积的增大，三个卧室的空间都相应得到了舒展，以尺度空间规划诠释舒逸人居。
一般而言，紧凑型三房北侧次卧大多6-7㎡，仅适用于打造书房、储藏间，不适合作为卧室。以越秀仁恒天樾园和项目136㎡大三房为例，北向次卧实用面积9.30㎡（不含飘窗），可放置1.5x 2m的床和衣橱书桌等。
▲上海2023年主流房企三房户型示例
（同策整理，引用需注来源，谢绝擅自搬运）
02
标准四房大面宽4开间朝南
相较三房，四房产品室内采光面更加优越，通风性更好、舒适性更高。主流房企普遍为大面宽4开间朝南户型，整体南向面宽约12.5-14.5米。布局为南向三间卧室+客厅，较长走道，主卧通常位于离入户最远的一侧。
▲上海2023年主流房企标准四房户型示例
（同策整理，引用需注来源，谢绝擅自搬运）
03
独立玄关设计
玄关是进门通向厅堂的必经之路，在120-140㎡面积段出现了以独立建筑空间或者转弯式过道的玄关，独立玄关面积大约3-5㎡。
独立玄关对户外的视线产生了一定的视觉屏障，私密性较强，而非开门见厅。玄关除了展示基础的收纳及消杀功能，也更加人性化且艺术。
在万科海上映象项目130㎡户型中，步入式独立玄关面积4.2㎡，并且带有小窗户保证了采光及通风。
推门入户首先映入眼帘的是换鞋凳和通顶玄关衣柜，私密性得到保证。玄关利用窗下空间的地柜台面打造了换鞋凳，方便平常进出换鞋；转身为双开门的上下吊柜，玄关柜中间为置物台形式，设有挂钩，可用来摆放钥匙、雨伞、消毒用品、快递等零碎物品；下柜是带有消毒除菌功能的鞋柜，柜体内部带有高度不同的隔层，可放置各类鞋靴。
▲万科海上映象130㎡3+X空间房
（同策整理，引用需注来源，谢绝擅自搬运）
如果独立玄关的面积足够大，可以打造一个小型储物间。例如映翠府项目131㎡四房，步入式入户玄关处设置了3㎡的隐藏式储物间，可将平时不常用的物品如行李箱、清洁工具、运动器械等收纳于此。
▲映翠府131㎡四房
（同策整理，引用需注来源，谢绝擅自搬运）
04
双套房设计
主卧套房已是标配，随着中大户型不断优化升级，在120-140㎡的面积段，市面上开始出现双套房、三卫的配置，例如南山嘉荟领峯项目140㎡四房产品。
双套房是指户型有两个卧室均为套房设计，配备独立卫浴，起居功能完整齐全，同时兼顾家庭成员之间的隐私与便利。
双套房的设计对于三代同堂的家庭较友好，一方面能保证一定的隐私性，另一方面能弱化因家庭成员较多、生活习惯不同而造成的影响，可以更好地尊重家人生活习惯与边界。
双套房的设计不可避免会压缩其他功能间的面积，设计需考量功能性、私密性和舒适度居住维度的尺度。
为了直观地体现，我们选取同一开发商同140㎡四房产品进行各功能间面积比对。与南山前湾拾缦两卫产品相比，南山嘉荟领峯项目因双套房设计导致四个卧室面积均略有减少，公区面积大差不差。
▲140㎡四房户型功能间面积对比
（同策整理，引用需注来源，谢绝擅自搬运）
05
主卧边套带有开间采光的梳妆台/工作台
120㎡以下户型，主卧套房在功能上一般分为“就寝区-衣帽间-卫浴间“三大功能，卫浴间或配有美妆镜，女性梳妆场景大概率局限在卫浴间。
在120-140㎡面积段边套户型中，一些项目利用飘窗，扩充了主卧新功能——梳妆台/工作台，位于衣帽间与卫浴间的动线之间。
“主卧小家化”功能再度改善，女性梳妆场景有了专属的区域，甚至也可以“一台两用”，梳妆和工作兼顾。
例如中建颐璟臺项目140㎡、万科海上映象项目130㎡户型均为边套，主卧西侧飘窗均打造了梳妆台/工作台，不仅增加了主卧的采光面，也丰富了卧室套房的场景功能。
▲中建颐璟臺140㎡3+X空间房
▲万科海上映象130㎡3+X空间房
06
客卫干湿三分离较常见
110-120㎡的客卫仅部分户型出现干湿三分离，在120-140㎡面积段三分离较普遍。卫生间会在洗漱区与入厕区之间增加一段隔墙，从而避免收纳区受潮。
考虑到三代同堂家庭需求，将洗漱区搬到卫生间外，如厕和洗漱两不耽误，淋浴区和入厕区也更加宽敞，此类设计在多人使用场景上也更方便更效率。
▲绿城三分离公卫实景图
07
总结
在2024年上海第一批次土拍中，中小套户型限制正式放开。在出让文件中，多层不大于100（原90）㎡、小高层不大于110（原95）㎡、高层不大于120（原100）㎡。同时中小套比例要求下降，占比为50%-70%，不同区域比例不同，视具体地块而定。
这意味着在未来产品供应上，100-120㎡左右的户型将有所增加，连廊房有所减少，市面上可出现更多2梯2户的产品。
结合上篇110-120㎡户型设计来看，120㎡左右可设计大三房或者3+X空间，灵活度较高。现有的标准四房产品普遍在130㎡以上。随着中小套限制的放开，预计未来上述户型将更加普遍，产品上期待更多改善进阶。 （END）
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