想必不少北上广的打工族都听说过自如，甚至入住过自如的租赁房屋。就在近日，自如走进国际视野，其商业案例被收录于巴黎高等商学院的案例库。作为国际知名商学院之一，巴黎高等商学院在案例中认为，自如通过改变中国房屋租赁市场的供需结构关系，创造了一个非常创新的运营模式。
被世界看到的自如，经历了怎样的成长过程?又有哪些值得借鉴的方法论?未来又将走向何方?在案例分析中，笔者关注到了自如有别于其他传统房屋租赁企业的独到之处，更看到了中国租房市场的昨天、今天和明天。
走出“传统圈” 为租客提供标准化、高品质的租赁服务
自如的成长史，也是中国租房市场的演变史。在过去几十年里，受城市化、收入增长和政府鼓励房地产开发的政策推动，中国的房屋租赁市场经历了显著增长。
七普数据显示我国城镇住房自有率约为70%。不过由于我国大城市流动人口多，租房人口居高不下，一二线城市年轻人可接受租房时长近10年，构成了独具特色的中国住房租赁市场。
再以2020年底的七普数据为例，北京、上海、广东、浙江城镇家庭户租房住比例分别为35.8%、36.7%、50.4%、39.8%，这说明大城市的租房住现象依旧普遍，租房市场存在着庞大需求。
巴黎高等商学院也提及，中国住房租赁市场的规模很难估计，通常认为2022年的价值约为1.8万亿元人民币，预计到2027年将继续增长至2.8万亿元人民币左右。
但中国租房市场在供给端相对复杂。中国租房市场的供给，90%以个人房源为主，且房源环境参差不齐，每个城市集合了不同批次或阶段的房源，例如北京、上海就有明显的几次住房建设，新中国成立后的首批“楼房”，到后来的筒子楼，上世纪八九十年代的单位自建房，90年后不同代际的商品房……这些房源的老化程度不同，装修风格各异，房屋品质参差不齐，同时供给又是高度分散的。这使得房屋租赁市场鱼龙混杂，随着租房需求的升级，人们很难轻松选到满意的房子。笔者关注到，在自如出现之前，租客被房东无缘无故赶出门外、“货不对板”的装修等现象时有发生。
对于传统中介，大多只做两件事:房源上架、为房子找租户。但对自如来说，房子收来只是第一步，它还需要将房子重新装修或配置家具，将房源挂到线上、房源出租后也要进行日常维护。自如扮演了高效衔接业主、租客两端的角色，满足了双方个性化需求。业主出租房屋只需要把房子委托给靠谱的机构，租客也有更丰富的产品选择、租期选择、付款方式和服务项目。
与此同时，自如提供的数字化模式给租客提供了良好体验。早在2015年，自如在行业里开始全面推行电子合同，租房“无纸化”正式登上历史舞台。同年，用户“找房、看房、签约、交租、生活服务、退租”实现APP线上完成，让出租更加安全、便捷。自如客关系高度数字化，最大限度地减少了自如员工和自如客之间的沟通成本。所有IT系统都是内部开发的，使自如处于房屋租赁行业创新的前沿。
在北京工作的赵女士告诉笔者:“如果你租房，我建议你选择自如，因为省心又舒适。”
巴黎高等商学院认为，自如提供了在线运营平台；提供了标准化的、经过全面装修的、家具齐全的公寓；提供了简单且确定性高的租房体验……这些方面，印证了自如不再是传统类型的房屋租赁企业。
推出“增益租” 为房东提供更安心、更放心的资产保障
“尊重行业基本规律，什么房子都能租出去的时代已经变了。”自如董事长、CEO熊林表示。
传统住房租赁市场采用“省心租”模式，巴黎高等商学院毫不避讳地指出了其中的症结:房东会认为模式不够透明，自如也因此承担了相当大的经营风险。
住房租赁行业本质是“存量经营”行业，即企业持有一套房子，会希望在未来5年都持续产生收益。但在过去的传统长租模式中，为了扩规模、快速粗放式增长，收房模式普遍存在透支未来发展的情况。
这样的背景下，让自如不禁思考长租的商业模式是否有调整的空间。自如管理团队认为，有必要对公司的基本面进行复盘，推出新的商业模式，以应对未来更多不确定性因素带来的挑战，延续自如的成功。
2021年后，自如基于自身的经验和运营数据，提出了更加透明的“增益租”模式:业主根据自如提供的设计方案，签订装修合同，承担装修费用。同时，双方根据自如的估价系统，约定一个市场化的租金，自如开始支付该租金的80%-90%，一年后自如与业主对租金上涨部分进行分成。
有分析表示，增益租模式重新梳理了资产所有者、收益者、运营者、服务者等角色的权利义务责任。增益租业主需要为自己的房屋改造升级承担费用，全程参与其房产改造、验收等环节之中，更能保证房屋装修的质量。自如摆脱了“二房东”的身份，降低了资本投入和财务风险，同时它扮演了资产管理的角色，经营本质有了变化。
同时，自如和业主的合作模式更为透明，双方形成了一个利益共同体，更有利于长远和健康发展。巴黎高等商学院将自如新推出的增益租模式，评价为是“更透明的方式”。
北京房东李曙光说:“我家有一套房子就交给自如了，比自己直接出租，更放心也安心。”
寻求“新增长” 为自身寻找可持续、高质量的发展路径
在成功推出“增益模式”的新商业模式后，自如管理团队也在考虑未来几年的增长选择。
据了解，自如的业务始于北京，目前自如在北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、杭州、南京、天津、苏州10个一线及新一线城市开展业务。截至2023年，自如已为50多万业主提供房屋管理服务，累计管理了近100万间住房，并累计为500万自如客提供服务。巴黎高等商学院也在案例中评价道:这使自如成为中国至大的房屋租赁企业。
但自如没有沉浸在过去和已有的成绩中，对于未来发展，自如在思考。对此，巴黎高等商学院在案例中分析认为，最首要的选择是继续发展公司的核心长期租赁业务。这将需要增加现有商圈中的住房数量，在目前服务的城市中开辟新的商圈，当然，还需要进入新的城市。长期计划表明，自如最终可以考虑在更多的一二线城市成功运营，而不是目前中国最大的10个城市。
另一方面，自如也在寻找新的业务增长点。从房租租赁向家庭服务、家装、软装售卖等方向扩张是租赁企业扩张的标准化路径，国外已经有诸多公司沿着此路线完成了平台级扩张。
事实上，自如已经在家服领域有了成功的尝试。2021年6月，自如家服独立发展，提供搬家、保洁、清洗、维修、保姆、收纳等近200项生活服务，目前自如年度家庭服务订单已超1000万单。
家装或许也是自如接下来发展的一个方向。2022年，自如推出“智爱家”独立子品牌，挺进家装赛道。巴黎高等商学院对此业务的评价是“这项服务迅速流行起来，并在市场中创造了巨大的需求。这项业务看起来很有前景，有可能带来未来的显著增长。”
疫情期间，一批长租公寓倒下，现在，国内房地产行业走入新的历史阶段，租赁行业正在迎来新的挑战，自如将走向何方?自如的高层管理团队正在探索未来的成长之道。
文:杨文君
制版:刘卫华 李芷琪 邹虹香 杨润贤
热门跟贴