拆迁一直是楼市里的热门话题。
这其实也是以前“拆迁暴富”的“后遗症”之一。
“穷人翻身靠动迁”已经是普世的真理；
一说到哪个小区要拆迁了，街坊邻居也都是羡慕的眼神。
不过，现在上海动迁真不比以前了，花头确实不多了，但好处多少还是有一些的。
别的不说，至少居住条件实打实改善了。
而种种迹象表明，上海的拆迁，正在踩油门，要加速了。
1、上海拆迁遍地开花
1）虹口北外滩03年的商品房，虹宸易居小区，居然要拆迁了。
因为规划调整，虹宸易居小区土地从三类住宅用地变为了城市发展备用地。
简单来说，小区这个地块，是几条路的交叉口，公平路、海门路、东余杭路交汇在此，不拆不好规划。
和其他老房动迁项目不同，这个小区仅20年房龄，而且还是商品房；
但遇到修桥修路，挖地铁这种市政项目，也不得不拆；毕竟事关北外滩世界会客厅的顶级规划。
这个小区挂牌均价在11万/平左右，拆迁费用必定不菲；
小区居民这泼天的富贵，说来就来啊。
2）徐汇东安一村二村拆迁，涉及6000户居民
这个去年就在传了，有人说要原拆原还，但很快就被打脸。
据说拆迁之后，这里要建一个医学城，60平的房子大概能拿八百多万。
网友热评：
“一场突如其来的拆迁让本就富裕的家庭更加的海阔天空”
“小区居民从此以后再也没有避风港了，有的只是银行卡里冰冷的数字”
徐汇另一个地块，天钥桥南路（龙恒路-龙华西路）道路新建工程项目，征收房屋共计260证262户。
43平的房子大概能拿到550万的赔偿，比卖房要强多了。
3）杨浦凤南一村，延吉新村成套改造
其中凤南一村是上海至今为止规模最大的原拆原还旧改项目，
小区房屋普遍建于上世纪50年代，1813户居民居住在空间狭小、厨卫合用、汛期内涝的老房内。
重建完成后，他们将搬进一座崭新的现代化小区，包含8幢超20层的全新高层住宅和1座地下停车库。
4）浦东杨思老街2号地块旧改
其实早在2013年，三林镇就曾启动杨思老街旧改项目，但由于区域房屋产权复杂等原因，对征收工作造成极大阻碍。
当时两次旧改都未能达到生效比例，仅极少数居民得以搬离。
此后，当地居民呼吁不断，盼望早日旧改。
十年了，破旧的杨思老街，旧改终于实现了。
现在有了2号地块的成功示范，今年，三林镇还将启动难度更大的1号、3号地块的征收工作。
2、拆迁要提速了
上周末国常会重点提了房地产。
要想拉楼市，拆迁是个很好用的手段，也属于民生项目：城市更新，民生改善，一箭双雕。
而对于上海这种能级的城市，搞拆迁一般是不会赔的。
但拆哪里，怎么拆，仍然需要精细化操作。
每一次拆迁背后，都涉及到几百上千户家庭，必须慎之又慎。
如上文所说，上海现在拆迁，已经没多少花头了；
但仍然有一批，住在老房子里面的人，渴盼拆迁，他们也没暴富的想法，单纯就想改善家庭的居住条件；
“我名下的房子又老又小，还晒不到太阳。我的年纪也大了，‘屏’下去没有意思的。”
“我们要顺应发展方向，认清宏观形势。如果落后了，到头来吃亏的还是自己。”
这是来自杨思老街一个居民的现身说法。
接下来上海在城市更新这一块，会不遗余力，该动的都动起来；至于钱的事情，专项债可以发起来。
除了“拆迁暴富”的刻板印象之外，大家这么关注拆迁，还是认可拆迁对于楼市的正向推动作用。
2015年的棚改，至今仍然记忆犹新。
没有需求，可以拆出需求，这在上海楼市里都有反馈。
去年7月21日，国常会说要在超大特大城市推进城中村改造，上海这边也有表态。
当时这个信号直接给上海楼市带来了持续四周的市场热度。
3、有拆迁预期小区普遍抗跌
我们研究院发现，有拆迁预期的小区，确实比较抗跌，如日晖新村，江南新村，龙山新村，零陵小区等。
甚至逆势上涨，最典型的就是徐汇东安一村、二村；
传出拆迁的消息后，东安一村、二村房价直接跳涨几万。
东安一村的最新成交单价12.5万/平米；
东安二村，30平米的房子，最新成交单价13.5万/平米。
关键是，有拆迁预期的房子，为什么还会有人卖呢？
可能是真的等不及了。
原本说要拆，后来又没拆的情况太多了：
要么是有钉子户，不满意赔偿；也可能是开发商、项目组资金不到位，撤回了拆迁这个动作，这种案例其实也不少。
比如上文的杨思老街，拖了10年，重新又启动拆迁，补偿肯定不比以前了。
但无论如何，拆迁还是比卖房要划算很多，拆迁基本上是市场价格的1.5倍。
比如20个平方的房子动迁后去隔壁买个27平方的房子住，虽然折腾了些，但面积大了很多。
当然最好的还是原拆原还。
2021年，彭浦新村开启了上海的原拆原还的征程。
最近三年，上海很多地段都有了原拆原还的案例：
杨浦的凤南一村，静安的番瓜弄小区，徐汇田林路65弄……
新建的小区，不仅人车分流带电梯，还新增了不少公共活动空间，图书馆，社区食堂。
4、把握机遇
当然，城市更新不仅要考虑社会效益，也要算经济账。
关键是找到群众接受意愿、市场参与动力、财政承受程度的平衡点。
拆迁这件事情，简单来讲，就三个要素：区里有钱，地段有花头，房子足够破。
三个要素都有是最稳的，有两个也有希望，只有一个就有点难。
因此黄浦，徐汇，静安，拆迁是最利索的；
虹口，杨浦，普陀，进度就要慢一点；
至于浦东，人家那么多空地，拆迁的确没多大动力。
还有就是撞大运了，像虹宸易居碰到市政工程这种。
总之，上海的拆迁会是个此起彼伏的长期动作。
长期来看，上海凡是太老太旧太破，尤其是有安全隐患的，早晚都会被拆掉，既改善民生，又拉动内需，城市变美，居民幸福。
今年上海会全速拆迁，以前很多拆迁计划里排在后面的地方，今年大概率会统统拉出来，一起搞定。
今年，可能就是很多人要改变命运的一年。
如果你家里要拆迁，要记住一点：
邻居之间，千万要做好少数人的思想工作，不要让少数人瞎搞，搞得大家失掉这次拆迁的机会。
虽然那些老房子迟早要拆，就像寸土寸金的黄浦区，迟早要拆光；
但如果你这次机会没把握住，下次拆迁不知道要到什么时候了。
对我们普通人来说，人生短短几十年，抓紧时间提升居住质量，生活得好一点，才是最重要的。
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