根据之前的通告，碧桂园将在3月28日发布2023年全年业绩报告。由于2023年半年报里披露碧桂园出现巨亏，半年就亏了489亿元，所以这份年报受到市场关注，大家都想一窥碧桂园去年全年的业绩状况到底是怎么样的。
碧桂园的2023年过得不怎么样，多次传出债务展期等负面消息，同时还被债权人在香港提出了清盘呈请，这“待遇”恒大之前也享受过并且最终真的被香港高等法院判令清盘了。碧桂园会否重蹈覆辙，成为第二个恒大呢？先不急着下结论，结合碧桂园的最新公告和2023年半年报分析下“宇宙第一房企”当下的状况。
3月28日晚间，碧桂园未按计划公布2023年全年业绩和财务报告，一则延迟公布财报及停牌公告替代了财报出现在公众面前。该公告主要讲了三件事情。
第一，概述了碧桂园在2023年的“保交楼”情况。去年一年交付60万套住宅，累计交付7162万平方米，同时表示继续努力完成“保交楼”目标且高度重视债务风险化解。
第二，延迟公布2023年财报。由于房地产行业波动导致公司面临越发复杂的经营环境，碧桂园需要更多的时间收集财务资料，所以得花更长时间编制财报，碧桂园预计无法根据港交所要求在3月31日前发布。
第三，延期召开董事会。财报延期发布，董事会自然跟着延后，这没什么好多说的。另外，碧桂园提到会和会计师事务所紧密合作尽快公布2023年财务业绩和财报。
这让我想起了恒大刚因财务造假被证监会罚款的事情。上市公司财务造假，负责审计的会计师事务所怎么说也是有责任的，难道因为这件事情让负责审计碧桂园的会计师事务所更加谨慎、找到了财报中的问题导致碧桂园延期发布财报？
第四，股票停牌。根据港交所规定没有按时发布年报的上市公司需要停牌，碧桂园按照相关规定从4月2日开始停牌。
3月29日和4月1日香港那边有耶稣受难日和复活节假期，所以港股休市，这意味着碧桂园的股票在3月28日港股收盘后就不再交易了，并非先交易两天直到4月2日才停牌，这一点请大家注意。
最近几年，上市房企延发财报已经不是什么新鲜事了，但碧桂园和恒大曾经并称国内两大民营巨头，而且恒大之前有过类似经历——长期不发财报并停牌，人们自然会担忧碧桂园步恒大的后尘。
更加重要的是碧桂园2023年上半年发生了巨亏。
2021年和2022年恒大分别亏损4760亿元、1059亿元，两年合计亏了5819亿元，2023年彻底“暴雷”，2024年被香港法院判令清盘。碧桂园的2021年是盈利的，赚了268亿元，2022年小亏61亿元，去年上半年亏损480多亿元，全年亏损额不会少。
两相比较发现碧桂园多“熬”了两年才出现大幅亏损，是否意味着彻底“暴雷”也是晚两年呢？
通过分析碧桂园2023年半年报可知公司巨亏的主要原因是资产减值损失，半年就计提了403亿元。
什么是资产减值损失呢？简单来说就是房价下跌导致房子售价低于成本的数额。比如，某项目的土地、建材、施工、融资等成本合计40亿元，本打算卖50亿，能赚10亿元；由于房地产市场萧条房子卖不出去，周边类似建成项目的成交价大幅下跌，按照当下的市场价测算只能卖得30亿元，比成本低了10亿，这10亿元便是资产减值损失。
碧桂园有3000多个项目，99%的项目位于境内，全国平均房价下跌让碧桂园不得不计提大额减值损失，反映到财务报表上即为经营亏损和资产缩水。
如果房价继续下跌、楼市交易持续萎靡，那么碧桂园会遭受两个打击。
一是拥有的资产继续发生减值损失，资产缩水的同时债务不会变少，最差的情况是出现资不抵债。
二是没有销售回款，现金流入持续承压。偿还债务要的是真金白银，企业的钱要么是借来的，要么是赚来的。借来的不仅要付利息而且只能解燃眉之急，总有借不到的一天、无法长期维持下去。只有把商品卖出去赚到钱后才能让企业存活下去。
碧桂园的产品是房子，所以地产成交量恢复到什么样的程度决定了公司的命运。
2024年1-2月碧桂园的操盘销售额为115.6亿元，同比2023年同期的533.9亿元下滑78%之多，与巅峰时期的2021年1-2月比更是只有当年1157.3亿元的十分之一。
由此可见碧桂园的销售遇到了很大的问题，或者说整个房地产市场还在筑底之中，未露出触底反弹的任何迹象。
这就很要命了，销售回款不给力意味着碧桂园只能靠借来的钱偿还到期债务和推进“保交楼”，“以债续命”、“以债化债”的模式能够坚持多久呢？恐怕很难长久。
今年2月27日，建滔集团实控的主体以境外债权人的身份向香港高等法院提出对碧桂园的清盘呈请，涉及标的为16亿港元的未支付定期贷款及应计利息。别看涉及标的额仅有16亿港元，要知道恒大彻底“崩盘”也是从一个小额标的债权人在香港申请对其进行清盘开始的。
当然，近期围绕在碧桂园周围的消息并非全为负面，也有让人振奋的事情发生。
房企融资“白名单”正在扩大，碧桂园已经有237个项目纳入其中并获得超过15.5亿元的融资支持，这笔钱对碧桂园而言无疑是雪中送炭，能够推动“保交楼”任务和资产盘活工作。此外，碧桂园在广州物业项目上拉来了合作伙伴，拥有央企背景的广东中为投控科技集团入股并为广州物业项目提供28亿元资金共同建设该项目。
不过，这些资金在我看来只能算“小打小闹”，只能解短期之危。碧桂园到底会否成为第二个恒大还是要看国内楼市的“脸色”，房地产市场整体回暖与否是关键。
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