本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
3月29日上午，万科举行2023年业绩会。会上，对于外界高度关切的万科是否有信心“活下去”的问题，万科董事会主席郁亮表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。
2023年房地产行业经历了前所未有的深刻调整，房企的经营安全面临艰巨挑战，而在动荡的市场环境下，万科仍坚守安全经营底线。3月28日晚，万科交出了2023年成绩单。相关资料显示，2023年万科实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，现金流连续15年为正。
截至2023年底，万科有息负债合计3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%。在有息负债中，一年内到期的有息负债624.2亿元，占比为19.5%。目前，万科在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%。
房地产市场走势，影响着房企业绩。而对于外界普遍关心的房地产市场走势问题，郁亮表示，市场短期显然是超跌了，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。
短期压力仍然存在
2023年，全国商品房市场持续调整。中指研究院数据显示，2023年百强房企销售金额同比下降17.3%，连续第3年下滑。居民购房信心的恢复较为缓慢。
行业的深度调整也对万科的经营带来了一定的影响。2023年，万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降 46.4%。净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值。
据了解，万科实施不动产开发、经营、服务一体的战略，坚持“以现金流为核心”的经营策略与管理动作。郁亮在业绩会上指出，过去一年，尽管房地产市场下行，万科业务仍取得了一定进展，开发业务销售跑赢大势并维持行业头部，完成28.9万套交付且客户满意度高，投资能力、产品能力也得到了显著提升。经营服务业务保持了稳定增长，经营性业务形成了一批优质资产，全年大宗交易完成了123亿元。REITs也取得突破性进展，万科可能成为唯一一家同时在三个领域发行REITs的公司。
具体来看，在开发业务上，2023年万科全年实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%，规模保持在行业第二，交付28.9万个单位，191个批次实现交付即办证。
尽管开发业务受到挑战，万科经营服务业务仍然稳定增长，全口径收入558.1亿元，同比增加8.9%，合并报表收入428.1亿元，同比增加13.8%。其中，物业服务净利润增长高于收入增长；长租公寓业务首次实现成本法下的报表盈利。经营性业务税前毛利率提升5.2个百分点。
不过，因利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，万科短期压力仍然存在。截至2023年底，万科有息负债合计3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%。在有息负债中，一年内到期的有息负债624.2亿元，占比为19.5%；一年以上有息负债2576.3亿元，占比为80.5%。目前，万科在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。
而万科也在2023年年报的《致股东》一节给出了相关的原因及解决措施。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。二是，尽管经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。
另外，郁亮还坦言，要“活下去”，业务能力好只是一方面，公司还需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，做出更充分的准备。虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，进行更充分的准备。
向平稳渡过模式转型
“过去一段时间，万科已在努力盘活存量，同时通过新融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，补充现金流。今后，将以更强的危机感和更大的力度地推进上述工作。通过上述工作，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上。”郁亮说道。
据记者了解，面向未来，万科将着力在以下几个方面开展工作，推动公司平稳渡过模式转型： 一是，确保安全底线。公司将落实主体责任，在销售端将坚守跑赢大势目标，保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不确定性预估更充分，通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。2024年实现交易回款不低于300亿元。
二是，坚定降杠杆。未来两年削减付息债务1000亿元以上。全面主动融入城市房地产融资协调机制，主动推进融资模式的转型。
三是，坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展。在保障交付不出任何问题的底线基础上，为消费者提供行业领先的好房子、好服务，通过能力竞争优势和高效管理支撑内生发展，在住宅、社区增量价值创造等领域继续保持领先地位。
另外，万科董事会秘书朱旭2023年年度业绩会上也表示，深圳国资真金白银支持了万科，万科不是一个人在战斗。
朱旭指出，深圳国资采取了4大类措施，以市场化方式来帮助和支持万科。第一，帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；第二，市场化方式来认购万科旗下盈利的消费基础设施；第三，通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目合作；第四，深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科。
“目前这些项目的进展情况有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有的则正在逐步落地过程之中，这些项目如果全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放的流动性在百亿规模以上。”朱旭说道。
未来住房市场依然广阔
2023年7月，中央政治局会议指出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。之后中央和地方出台多项政策，从认房不认贷、降低首付、降低贷款利率、放松限购等方面释放积极信号，支持刚性和改善性住房需求。
郁亮也在业绩会上指出，行业不可能回到高点，但没有改变行业超跌的判断。应该用动态眼光看待行业需求的变化，未来住房需求建设将会维持10亿平方米的中枢值。
值得一提的是，郁亮认为，住房需求需要动态观察，未来空间依然广阔的原因有两方面，一方面，美好生活标准在不断提升，无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面，城镇化的进程没有结束，新增住房需求依然存在，2023年我国新增城镇人口1196万人。综合上述因素看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平米，较2019年的高点下降了59%。
在郁亮看来，当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的体现，相信市场会逐渐恢复。他同时指出，去年中央提出的房地产发展新模式 “三大工程”建设，将促进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。万科在城中村改造、保障房领域都有项目，未来将继续发挥自身在小户型建设和代建等方面的能力和优势，积极参与。
此外，郁亮还提到，今年两会期间住建部倪虹部长曾表达了对房地产企业的寄语，“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。对此，郁亮表示，万科将持续提供好产品、好服务，全力迎接好的未来。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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