不可否认，当下很多人不看好楼市，看空情绪十分强烈，但与此同时，依旧有不少人在买房。
据东莞住建局每日公布数据，3月1日-26日，东莞新房和二手房住宅网签套数超2000套。
强调一下，本文不是鼓吹楼市，更不是鼓吹你买房，而是写给真正有居住需求的人去看。
过往买房的核心判断标准，是“地段论”。
随着市场下行，“地段论”虽可行，但已不够周密，当下买房不仅要地段好，更要样样好。
三大核心判断标准：
①好地段，包括区位、配套。
②好产品，大社区、户型设计等。
③好价格，足够让利，有很好的安全垫。
如果能满足以上所有标准，即便是在淡市，买家也都会出手。
为了让大家更有代入感，将以市场公认的热销红盘，持续霸榜主城销量榜的万科中天·世纪水岸为例，具象化这三大核心判断标准。
图源万科中天·世纪水岸
01
封面级的配套，尽享便捷生活
万科中天·世纪水岸，位处主城龙湾板块，是主城首屈一指的滨江宜居CLD板块。
有人可能会觉得这不是东莞中心，也算好地段？
好地段≠中心。
世纪水岸区位好在哪？
这归根于东莞发展的整体战略——构建“一心两轴三片区”，龙湾所处区位战略定位高。
并且，龙湾作为三江六岸历史休闲区最核心版块，串联定位“百年中央大街”，与东莞CBD、黄旗南重点发展区域，站在一样的城市高度。
①即将兑现的滨江体育馆站
项目对外交通通达性较强，西侧约400米就是环城西路，日常驾车通勤往返，20分钟左右，能一路直达东莞CBD。
预计2025年底，龙湾还将迎来地铁R1线滨江体育馆站，联通城区与松山湖各大商业热点。
而世纪水岸，与R1线滨江体育馆站，直线距离仅约360米，未来去国贸也仅只是3站距离。
②全方位的生活配套
世纪水岸，不单有住宅，还有商办、公园、学校，几乎覆盖生活所需的各个方面。
先来说，大家最关心的教育问题。
配建的龙湾中学，在去年9月，与东莞中学举行集团化办学签约仪式。
学校已动工，预计2025年9月就开学，可提供2250个公办初中学位，满足周边居民教育需求（以政府及办学方实施为准）。
项目还将配建幼儿园，以及万江实验小学改扩建，升级为72班小学，未来从幼儿园到初中的教育，有望步行即达。
效果图
商业方面，下楼就有丰富的底商，且已有部分餐饮店、咖啡厅等开业，去现场看房就能看到。
除了项目自带商业，附近还有首铸万科广场，汇一城、华南mall等商圈，足以满足业主的日常购物娱乐。
生态配套也不错，有龙湾湿地乐跑公园，滨江体育公园等，景观资源非常优越。
现在买房，最讲究的，就是安全性。
以万科中天·世纪水岸为例，地铁在300米覆盖范围内，主城稀缺的江景资源，学校是名校，有购物中心，都是肉眼可见。
对比那些新大饼，把目光放回实际的居住需求，肉眼可见的配套，孩子能就近读书，房子按时交付，才是正道。
02
产品力
刚需到改善全方位攻略
去年以来，东莞主城区有很多新盘。如瑧山汇、瑧山境、瑧湾汇、CBD悦府、中海源境等等。
这其中不乏大体量项目，但是产品面积段上，基本都是大户型，起步至少都在124平以上，价格门槛更不提了。
万科中天·世纪水岸，作为东莞体量数一数二的城市更新项目，总建面超80万平，是主城区难得一见的江景大盘，也是为数不多打造有刚需户型新盘。
改造进行中|项目阶段性规划效果图
产品户型，面积段为89-105-122-143-198平，不仅全方位满足不同置业需求，正好也弥补了主城刚需户型空缺。
下面主要讲解一下刚需/刚改户型，建面约89-105平的3-4房。
①建面约89平3房，城区刚需首选
建面约89平户型，对于刚需来说刚刚好，上车门槛低，户型设计上也丝毫不逊色。
3房做到四开间朝阳，采光度拉满，格局通透，功能区布局清晰，客餐厅一体，空间连贯视野更开阔。
通常只有改善户型才能做到的配置，在89平的三房能看到，小编现场看完着实是有点惊喜的。
示意图
②建面约105平4房，城区刚改不二选择
是建面约89平的Plus版，同样是四开间朝阳，经典竖厅设计，配有四间卧室。
多一间卧室，当亲朋好友来访，能成为临时客房，还可以自由设计成书房、健身室等，应付多样的生活情景。
示意图
万科中天·世纪水岸，还有建面约122平、143平及198平四房产品，给足选择供全客群。
03
好价格
足够让利，获得更高的安全垫
这里的“好价格”，是指价格有竞争力，足够让利，才能获得更高的安全垫。
目前，万科中天·世纪水岸，1号楼正处于清栋，建面约89平的3房，总价低至249万/套起的优惠政策。
对主城刚需吸引力不少，3月以来项目战报不断，数个周末狂销十几套。
买房时，周边二手售价很有必要了解。
我们可以对比一下同区域的楼盘，世纪水岸与同属万科系的东江之星相较。
在二手平台显示，东江之星目前整个小区挂牌均价约4.3万/平。其中，三房挂牌价最高接近5.5万/平，最低约3.5万元/平。
顺便看了一下，附近的其他二手楼盘挂牌情况。
保利首铸天际，2022年建成，挂牌均价4.2万/平。
天健阅江来，2022年建成，挂牌均价3.7万/平。
金地外滩8号，2012年建成，挂牌均价3.2万/平。
单从价格相比，万科中天·世纪水岸，拥有一定程度的打新空间。
如果你最近有意向买房，不妨对照世纪水岸的情况，来判断你心仪的楼盘，是否吻合以上3大核心判断标准吧。
以上仅为小编个人观点仅供参考，不构成任何买房建议。
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