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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一

大家好！我是日本掘金的主编翊一，

本周想跟大家分享的消息有这些——

1、2024年日本公示地价连续3年上升，东京23区土地价格最高价和最低价相差达222倍；

2、东京23区以山手线车站为范围，单人户型和家庭户型二手公寓房价的低价排名；

日本的房价、股价、薪资轮番创出泡沫时期新高，这次终于轮到地价了。

前几天（26号），日本国土交通省公布了2024年公示地价，日本全国所有用途的土地地价平均比上年提高2.3%，增长率创出日本经济泡沫期以来、时隔32年的新高。

这是自1991年日本的地价泡沫暴涨了11.3%以来，随后跌低长年处于负值状况后，涨幅首次超过2%，并连续3年保持上涨态势。

这结果毫不意外。

经济从疫情中重启、旅游复苏人流恢复、商、住需求增长，地方投资增加（比如投资建厂、建高奢酒店）等，都是加强地价通胀上升的“幕后推手”。

分类看，日本全国住宅用地平均比上年增长2%，商业用地价格平均上涨3.1%，与2020年持平（恢复疫情前水平）。

东京、大阪、名古屋三大都市圈的各类土地价格平均上涨3.5%，创2008年以来最高增幅。札幌、仙台、广岛和福冈这四个地方城市的所有用途地价平均增长了 7.7%；

地价上涨的趋势继续从都市蔓延到地方，从中心蔓延到郊区。

重点说一下东京。

东京都（23区+都下）所有用途土地地价平均上涨4.8%，商业用地涨幅6.3%，住宅用地涨幅4.1%。

东京23区不管是商业、还是住宅用地均无一处下降。23区住宅区地价涨幅为5.4%，高于全国平均水平，商业区涨幅总体涨幅高达7%。

东京的商业用地，位于中央区银座四丁目的“山野乐器银座总店”今年再次创下全国最高土地价格，每平方米达到5570万日元（约合人民币266万/㎡），连续18年日本土地价格第一。

东京住宅用地，连续7年最高的是位于港区赤坂一丁目，达到每平方米535万日元（约合人民币26万元/㎡），比去年上涨了2.1%。

东京23区内商业用地涨幅最高的为台东区，地价平均上涨9.1%，其次是荒川区8.3%，中野区8.2%。

外国游客的入境需求、旅游业旺盛、距离成田机场的便利性等是这些商业地区地价上涨的关键因素。

23区住宅用地涨幅最高的是丰岛区为7.8%，紧接着是文京区7.4%，中央区为7.5%。

这是由于富裕阶层对市中心的购房需求持续旺盛，尤其对东京都心塔楼公寓的偏好，比如，中央区晴海。

不过，随着土地价格出现较快的增长速度，即便是东京23区（日本全核心的地段）不同地区的地价增长率和价格差异也在扩大，并且呈现出“西高东低”的趋势。

举个例子，东京23区内土地价格最高的是5570万日元/㎡的中央区银座4丁目，而价格最低的商业区是位于23区东侧的足立区鹿滨3丁目，价格仅为25万日元（约合人民币1.2万元/㎡）；

区内商业用地的最高价和最低价相差222倍之高！

日本不动产经济研究所所长田村修，评价这一趋势时说到：“近年来，外资积极购买市中心附近的商业用地，这些土地流动性高、价值稳定，间接地推高了西部23个区的土地价格。”

西高东低，也贴合东京的地势。

传统上，东部为下町“平民”区，西部为山手“富人”区，这种跟随地势的价差，似乎又在房价上涨时代，重新加大东京23区的贫富分化。

如今日本进入通胀时代，万物皆涨。2024日本全国地价的“普涨”必定带动今年的房价上扬，尤其以东京核心区为主的房地产投资。

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真正支撑东京23区房价、地价上涨的底气，从来都是东京对人口的虹吸力。

2023年，迁入东京的人数超过迁出人数约6万8千多人。又很多人出于生活便利、通勤工作等因素想居住在东京，但同时又希望生活（住房）的成本尽可能降低。

日本suumo住房研究机构最近继续调查了，位于东京23区并且属于山手线车站范围内，单身户型和家庭户型二手公寓的“低价排名”。

20㎡以上50㎡以下的单身二手公寓排名：

*东京（千代田区）、有乐町（千代田区）、高轮门户（港区）和原宿（涩谷区）车站未排名，因为调查的房产数量不足 20 家。

最便宜的单身二手公寓为位于荒川区的西日暮里车站，附近房产均较价为3770万日元（约合人民币180万元）；

除JR山手线外，西日暮里站还设有京滨东北线、日暮里舍人线和东京地铁千代田线的停靠站。

从西日暮里站向东南步行7～8分钟，就可以到达“单身二手公寓低价”排名第二的日暮里站。两站之间的距离是JR山手线上最短的，只有500米，房价相差也并不大，只差了20万日元。日暮里站附近单身二手公寓均价为3790万日元。

50㎡以上80㎡以下的家庭二手公寓排名：

*东京（千代田区）、有乐町（千代田区）、高轮门户（港区）和原宿（涩谷区）车站未排名，因为调查的房产数量不足 20 家。

最便宜的单身二手公寓为位于北区的田端车站，附近房产均价为5740万日元（约合人民币274万元）；

接着，又是西日暮里站以5798.5万日元（约合人民币277万元）家庭二手公寓的房产均价排第二低；至于排第三位于台东区的莺谷站，算是山手线上最为低调且略显嘈杂的一个站了，不过莺谷站与同样位于台东区的上野站（排第四）也就仅一站之遥。

即便只是靠步行，20分钟内也能从莺谷走到上野商业区和上野公园（日本著名的赏樱胜地），两个区域家庭户型的二手公寓均价也才相差200万日元（约合人民币10万元）。

不管是打算在东京自住，还是想投资房产考虑租金现金流收益的朋友，不妨仔细参考下上面的榜单。

篇幅有限，无法一一详尽解说东京各个区域、车站、位置等特色和房价走向，如果大家对某个片区和路线感兴趣，或者已有心仪标的物需要专业人士分析把关，可以添加下方微信，联系我们专属顾问答疑~

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