楼市风向标——珠江新城，最近有点失灵了。
3月截止今天成交58套，成交回暖，为近半年最高，但依然不及去年同期的一半。
多个网红盘量价齐跌，有盘成交套数甚至同比下滑近87%！
珠江新城的这波行情，信息量很大！
｜珠江新城航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
最高成交5套/天
但保利心语降了近87%
都说珠江新城是广州楼市的风向标，一举一动都不简单。
3月份截至今天，珠江新城二手成交58套，一天成交2套。
这个数据，已经是近半年的新高，若是保持住这个势头，大概也能成为近一年的成交新高。
｜技术生成
但如果再拉长时间周期，就会发现这个数据并不出色。
对比去年3月成交的119套，今年3月的成交仅相当于去年的49%，成交量腰斩。
并且，58套成交中，120平以上户型仅有27套，占比仅46.55%。而去年3月份，这个比例是51.26%。
换句话说，127新政放开120平以上户型的限购政策，对珠江新城大户型的成交影响并不大。
珠城的小阳春来了，但似乎又没来。
｜珠江新城航拍
｜广州楼市发布 摄
如果从指标盘的成交来看，珠江新城也有点“熄火”的态势。
像是保利心语花园，去年1-3月份成交了23套，今年只剩下3套，降幅近87%！
炒家较多的中海花城湾，今年1-3月也仅成交9套，降幅同样达到了55%。
甚至连定位改善的凯旋新世界、颐德公馆等，成交量也基本都出现了大幅下滑。
｜技术生成
而更愁人的是，不仅是量没法涨上来，珠江新城的价格也稳不住了。
不仅是保利心语花园、中海花城湾这类“偏刚需”的炒家盘，连颐德公馆这类大面积为主的楼盘，也纷纷开始降价出货。
｜技术生成
像是保利心语花园南向110平户型，这两年成交不下10来套。
在去年成交最高价格达到了15.7万/平，而前两天刚成交的一套房源，成交价已经低至12.68万，降幅高达19.6%！
又如下面这套北向户型，一开始挂牌1598万，成交价仅1178万，降了420万，成交周期更是长达603天。
甚至成交单价已经贴着10万/平这条线，距离跌破10万+已经不远！
｜截图来源：贝壳找房
改善为主的颐德公馆，近期也成交了一套170平户型，总价3700万，单价21.69万/平。
相比去年同户型成交最高的25.05万/平，大约降了13.4%。
要知道，这个户型可是颐德公馆的明星户型。
去年同样户型，成交总价基本都在4000万以上，而且非常抢手。像是下面这套单位，成交周期仅有1天，刚一放盘就被人抢走了！
｜截图来源：贝壳找房
而像嘉裕公馆这类成交均价一直较稳的标杆盘，在今年也出现了降价情况。
像是122平户型，去年还能卖到19.04万/平，今年只能卖17.49万/平。
楼市君粗略计算了一下几个指标楼盘不同户型的成交降幅，降幅最大的甚至超过26%！
不得不说，珠城的二手，正在回归理性。
｜技术生成
雪上加霜的是，珠城二手之间的竞争，也越来越白热化。
根据贝壳找房数据统计，目前（3月30日），珠江新城二手房挂牌量达到了2510套，而1月8日，这个数仅2378套。
两个多月的时间内，挂牌量就涨了132套！
｜技术生成
有网友调侃，珠城的蟹货，这下更难找到买家了。
贰
二手行情出现
是个出售/买入时机吗？
但凡事都有两面性。
正如巴菲特的那句名言“别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧”，珠城，还是市场的风向标吗？
我们可以从三个方面上看。
首先，目前大行情还是向好的，小阳春名副其实。
最近一周，二手单周成交量达到120套，环比增长达到两倍多。
二手市场作为体现楼市转向的赛道，能维持流通、成交翻火，无疑是市场抬头的好兆头。
｜技术生成
有海珠中介说，这个月开始明显回暖了。
昨天，他们门店就成交了一套保利天悦的289平户型，总价4650万，单价约16万/平。
值得一提的是，这套房也是该中介门店一天内成交的第20套房子了！
｜来源：社群
在供需两旺的市场行情下，珠江新城本身就有价值认同，成交回暖也不可知。
其次，卖房的人还是很多，竞争依然存在。
目前，广州二手挂牌量已经超过16万套。
在海量的房源库里，卖家如何确保买家独宠你这一瓢？
诸葛找房显示，24小时内广州涨价的房源仅有5套，但降价的就有1620套。
｜截图来源：诸葛找房
这里头压力之大，卖房人很懂！
所以对于卖家而言，若想比别人更快卖掉，就要快准狠给自己一刀。
最后，二手降价，但是新房更香。
今年起，新房市场进入了另一个局面。
对比珠城楼龄老旧、密度大、户型过时的二手房，现在改善新房，更符合市场需求。
无论是在户型产品、园林配套、社交圈层、景观、交标等方面，对比以往，都有明显升级。
因而，今年小阳春的火，基本都是改善盘放的。
像是越秀·观樾首开卖了15亿，西派天河序18亿紧随其后，中海大境开盘甚至一口气卖了33.6亿！
珠城唯一新盘保利华创·都荟天珺更是如此，有壕客甚至一口气刷了两套均价13万/平的260平大平层！
｜ 效果图，具体以实际交付为准
特别是住宅新规后使用率超100%产品，LDKB、270°飘窗等设计，珠城二手房更是毫无还手之力。
降维打击之下，二手业主哭的很大声。
因此，珠江新城这波行情，也给所有的购房者提了个醒。
持有蟹货的业主们不要再等了，趁现在血厚该抛就抛吧；想要入手的买家，还可以去砍砍价。
特别是2024年想买中心区的朋友，楼市君的建议是，多看看、多对比，货比三家总没错。
对此，你怎么看呢？
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