作者 |罗乾波

出品 |波哥看楼市

据财联社等报道：

“今日上午，大连万达商管集团与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES在大连正式签署投资协议，上述5家机构将联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约人民币600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。据悉，该笔投资为近五年在中国私市股权市场中单笔最大规模。”

据悉，当时，万达集团总裁齐界、万达商管集团总裁肖广瑞等6名万达方面代表，以及太盟投资集团合伙人兼太盟中国董事长邱中伟、太盟投资集团合伙人兼太盟中国总裁黄德炜、阿布扎比投资局项目负责人郝雷等9名投资人代表出席。

此前的2023年12月12日，太盟投资集团与大连万达商管集团发布公告称，双方签署新投资协议，太盟将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。

简析：

据波哥看楼市观察，从上述报道中，看得出来，王健林和单伟健两位老大都未出面，都是下面的兄弟来完成这个签约仪式的。

或许就在旁边，“垂帘听签”吧。

前几天，大连新达盟刚被民生银行冻结162亿股权且于双方和解后，马上就搞了一个这么宏大的签约仪式，资金气氛迅速拉满，一扫股权被冻结的阴霾。

此时，让王健林看到了一些春天的气息。那个爱唱歌的王老板，可能又要回来了。

近期，其他同行在各自的财报中，都显得非常的焦虑，都开始布局相关产业了，提的最多的就是商业轻资产的加码。

而在其他同行为了融资绞尽脑汁的当下，以太盟为首的上述5大机构，要哭着喊着给王健林600亿元的战投，与业内的整体融资难的气氛形成了巨大的反差。

有了这600亿元的加持，老王，终于可以好好地睡个安稳觉了。

同时，按上述投资金额和股权划分的数据，可以看出，太盟和王健林等，野心也不少：

大连新达盟商管平台的价值，是按照千亿规模来计算和设定的。

换句话说，王健林与其核心投资人，对大连新达盟商管这个平台的期望很高，不然也不会掏出600亿的真金白银来这样计算股权价值。

按目前态势来讲，大家都在唉声叹气的特殊时刻，这600亿元显得极其珍贵，并且只是砸向王健林，其他同行必定会惊愕不已。

那么，有一个问题是：

为什么这帮投资人如此看好万达商管的发展，而不惜重金投入呢？

而且，即使投资200-400亿等，对当下艰难的万达来说，老王也不可能不同意，毕竟万科都快揭不开锅了，资方完全可以拿捏王老板。

其中，会有三个比较直接的问题：

●为何过了一个春节后了，在众多房企年报接近尾声的时候，突然丢出一个战投600亿元的重磅炸弹，这又是为啥？

●难道是这些投资人疯了，不知道要谨慎前行吗？

●要逆势乐观和不考虑风险吗？

当然，这些精明的投资者不可能不考虑这些问题。

肯定是有自己的研判和想法的，譬如，为何选择在今天上午来搞签约仪式，至少说明，这帮人已经深度研究了各房企的年报，发现了一些可令其胃口大开的美味，才会如此大手笔投入，而让老王笑得合不拢嘴。

据波哥看楼市独家分析，其主要原因有三：

◢其一，逆势增长的财报数据，给了投资人以强大的底气

这是一切投资的基础和财务防火墙，每年真实的数据才是最后的最好论据。

据波哥了解，自太盟、中信资本、Ares Management等现有投资人于2021年8月投资以来，公司连续三年超额完成业绩目标，对股东的分红分别为2021年46亿元、2022年67亿元以及2023年88亿元。

如上，这三年，行业萧条一片，而万达商管却在不断走高，利润分红保持着每年21亿元的上涨速度，上涨幅度维持在31-46%之间，这还只是股东的分红数据，加上每年预留的发展基金等，这个数据就很能打了。

其他房企如保利、华润等，又是买地、又是开发，又是发展第二曲线等，累的像狗一样，最后一盘点，最多的也只赚了200多亿左右的利润，根本没有老王这么轻松，只要管好卖场就行了，而且资金不被监管等，还是白花花的现金流水。

所以，波哥在以前的分析文章中，就提到了，太盟等，为啥要跟老王深度捆绑，打死他都不放手，他傻吗？

故而，才有了去年那一幕380亿对赌协议让步和顺便掌握控制权的场景，因为太盟他们再也找不到像万达这样的平台了，规模、量级、创收和盈利能力等，无出其右，而且万达曾经在国外混过一段时间，有足够强大的能够辐射国内外的品牌影响力，单伟健会放手吗？

这不可能。

再者，从另外一个角度来分析，港股IPO受阻，不排除太盟等会寻求在境外平台实现上市，波哥个人认为，今年开始，新达盟肯定不会吊死在港股这棵树上，必定会有其他的打算，因为太盟和其他投资人手上，并不缺这样的资源。

这点，波哥认为，非常有可能，不然也不会把新达盟今年一开始就包装成千亿价值的平台。

他们的想法，跟去年有了颠覆性的改变。

对此判断，大家可以拭目以待。

◢其二，国内经营性业务十分抗寒，强化了投资人的信心

这点，实际上，在上面已经隐晦地提了一下。

因为通过近期各房企的财报，基本都提到要强化经营性业务这个方面，并且各自财报中此类数据都比较好看，这个趋势，应该极大振奋了万达的投资人。

其中，最有代表性的就是龙湖和华润，各有优秀的表现：

例如龙湖——

商业投资上，2023年，龙湖的租金收入同比增长9%至102.8亿元，全年如期新增运营12座商场，其中7座为轻资产，期末出租率96.2%。

在长租公寓领域，龙湖的核心品牌冠寓，累计已开业12.3万间房源。在业务发展的同时，冠寓精耕产品和服务，不断升级租住体验，开业6个月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增长6%至25.5亿元，盈利能力行业领先等。

例如华润——

在经营性不动产+资管业务方面，2023年华润置地购物中心租金收入179亿元，同比增长29.7%。旗下在营购物中心实现零售额1639亿元，同比增长44.2%。新开业10个高能级购物中心，位于北京、杭州、南京、昆明等城市。

2024年华润置地计划在北京、深圳、南京、西安、长沙、郑州等地新开约16座购物中心，预计2027年末在营购物中心将增至117个。写字楼实现租金收入20.6亿元 同比增长10.2%；出租率逆势提升，较2022年底增加2.6个百分点至81.8%。期内酒店业务实现经营收入23.2亿元，同比增长66.3%；房价超越疫情前水平，入住率回升至 63%。

据波哥看楼市观察，因为，这两个房企的情况，更为典型，其中，龙湖把此类业务圈定为模式转型和穿越周期的重大核心引擎了，利润占比已经达到去年全年的60%，只是规模还没上来；而华润，购物中心这一块的租金收入、增幅和年度零售额这三个数字都很抢眼。

也即，在综合性卖场这一块，龙湖和华润都在讲跨过百MALL的喜悦和营收、利润等方面的情况，而万达，据最新消息，其旗下的卖场数量增至496个了，是龙湖和华润的近5倍数了；其次，万达直接说的是分红，比如去年88亿元的分红，与龙湖的租金收入的差距不太大了。

也即，万达商管，在各主要量级或相关指标上，早就跑在了同行头部房企的前面好远了，不讲长租公寓等业态，单纯从购物中心这一视角来比较，万达商管是国内绝对的霸主了。

其他房企，在其年报中都表达了要加强经营性业务的想法，并且基本拿出来说了，说明大家都认同了商管类业务的价值和驱寒能力，都想在这个赛道或航道获得增长。

其中，上面最有意思的是，华润在这个角度似乎完全被龙湖洗脑了，连用词之“航道”的说法，都一模一样了，相互学习，不寒碜。

此外，对此，万科也在跟进，28日的业绩会上，万科在资产处置和融资方面都说到了跟商业运营和资管有关的众多内容，大家可以去查一下，此略。

综合起来，就是，在当前仍在下行的趋势中，商管类业务展现出了非常强的生命力和正向价值和韧性，而引得众房企竞折腰，纷纷表态要重仓这个领域，那么，未来，万达商管一家独大的格局就会被打破，华润、龙湖、新城等会来抢食，毕竟他们已经尝到了甜头，甘之如饴和食髓知味了；同时，加上这些房企的示范，未来，国内的商管市场其竞争态势将会不断激烈化。

因此，波哥个人认为，面对未来的众多变化，太盟等也非常着急了，不得不下重手来打造大连新达盟这一平台。

时不我待，抢到即赚到。

不然，一哥的位置就会不保，因为这个趋势已经明牌化了，如果众多的央企或国企杀进来，市场的局面必然会严重改变，太盟和王健林等人的千亿目标构想，就会被其他同行的刺刀所分解，毕竟，这是一个没有什么技术含量和壁垒的事情，不就是钱或专业的人才吗，作为不差钱的央国企等，这两个问题基本都不是问题，完全可以复刻，而且，是时代风雪的教育下，很多专业人才很容易被央国企挖走。

也即，万达，在新一轮大家已经醒悟过来的新周期里，原来万达所立足的核心资源，很容易被竞争对手所蚕食和抢夺，没有不可逾越的护城河，华润和龙湖等都在加速追赶。

因此，再不提前动手，其生存和发展空间，会越来越小。

所以，波哥个人觉得，太盟投资等600亿元给万达，事实上，是被逼得没办法后的办法了。

万达商管这样优质的平台，有的是人要，是否是太盟等，对老王来说，无关紧要，也许招央国企等，付出的股权代价还没有这么高，在信念趋势之下，替换的可能性也很大。

因此，老王不出席本次的签约仪式，实际上已经说明了很多东西。

这一点，太盟投资等应该也很清楚，故而大力砸下600亿元来锁定王健林，公开签约和真金白银都完成了，你老王，最好把那些小心思藏起来。

所以，波哥在上两篇对万达的观察性文章中，提出了两个独家观点——珠海万达和大连新达盟股权全部被冻结，绝非表面那么简单，非常有可能是王健林在里面操纵，因为在经营性物业贷和相关REITS等融资管道逐步打开后，对王健林来说，太盟以前那380亿元的贷款，已经很好去化解了，不再是压死骆驼的那一根稻草了，王健林有更多的可靠选择，太盟这些人来不来，就王老板而言，其意义不是很大了。

这600亿，看似很多，实际上对债务压力没什么敏感度的万达来说，影响力并不大，可有可无。现在急的不是王健林，而是太盟那一帮人。

只要王健林愿意低头，去年的380亿，今年很多的央国企都愿意去掏这个钱，对万达而言，也许在这些资源的加持下，在港股还能更容易达成上市的目标。

所以，此时的600亿元，老王兴趣缺缺，也不出面了。

上述5大机构投资人，也不傻，都懂其中的弯弯绕绕，故而迅速砸下600亿元，先来锁定王健林再说，在新闻中，说的很冠冕堂皇——是严格执行去年的投资协议，但时局在不断急骤变化，专业人士都可以看出来，此类说法已经经不起推敲了。

比如，王健林说，大连新达盟按100亿来估值，你们还是占60%的股权，你们干不干？

后面的缺口，我再以现金补给你们，如何？

马上，就能迎来强劲的东风了，你说太盟等人会同意吗？

因此，波哥推测，在近期的谈判中，肯定会出现这样的问题，因为大家都不傻，对太盟等而言，趋势这么好，小钱小米根本搞不定老王，但是又不想让万达商管的肥肉落入别人的嘴里，怎么办？

还能怎么办，多投钱把老王捆死而已，另外提出了到境外上市的一个设想，给老王又抛下了一个诱饵，因为王健林一直对上市有着疯魔般的情结，太盟等很懂啊，纷纷说我有境外资源，东方不亮西方亮，我们保证。

凭万达商管的优异表现，在新加坡或美国等地上市，实际上，难度系数很小，只是老王，以前在国外受了一点伤，叶落归根便成了他最终的念想了，不然也不会在A股和港股搞了这么多年了。

只是，目前来看，港股还在装X，短期内还通过不了。王健林，也有寻求境外平台破局的想法在里面。

◢其三，国内商业类不同REITS通道的逐步开放，让这些投资人“高潮了”

为促进国内开发商的发展，近年来慢慢在经营性物业贷、消费性REITs等方面，政府已经为国内的商业性资产的证券化，开放了新的通道。

比如，华润置地已经成功发行了两个公募REITs，分别是长租公寓领域的华夏基金华润有巢 REIT，以及消费类基础设施领域的华夏华润商业 REIT。其中华夏华润商业 REIT正在准备扩募，初步筛选了20个购物中心作为潜在扩募资产，计划在5-6年以后形成较大的商业REITs的平台，做到300-500亿元的规模。

再如，万科旗下的中金印力消费REIT已经完成网下询价，项目估值接近40亿元；万纬物流REIT申报获得证监会受理；保租房REIT已经完成资产端梳理、评估等工作，正在开展申报工作等。

都说明，在以前的经营性物业贷款的基础上，消费类基础设施公募REITs和私募REITs和Pre-REITs等方式，在国内正逐步成为现实，而且并慢慢辐射到长租公寓、物流和保租房等相关领域，也就是说，有将近300个自己全持有的卖场的万达，在上述所讲的消费REITs，以及公私募等方面，都有较多的变现和退出机会。

因而，上述投资人，就会更焦虑了，不多花点钱先去绑住老王，万达很快就会通过这些商业REITs就能把那380亿的借款给替换掉，当然老王要花点时间才能做到，但这并不是这些投资人想看到的结果，他们是想长久的去赚更多的钱，不是要去搞那一点贷款利息那点小钱。

实际上，也说明，万达商管的变现能力和融资能力更强更灵活了，也即投资人的退出路径更加清晰和更有保障了。

在股权分红、上市之外，可以通过资产证券化来退出，对王健林和投资人来说，都是一大利好，至少，双方不会再那么纠结去上市了，有了其他的可靠的新路径，虽然在某些方面还满足不了他们的胃口，如市盈率方面；但是本金和可期待的收益还是清晰可见的，这点让这些投资人基本都没什么后顾之忧了。

所以，此时，王健林很清楚，你要这帮人投个200-300亿等，把股份价值搞低点，他们都不会干，因为已经听到了银子落地的美妙声音，赶都赶不走了，王健林也很无奈，心想——好吧，大家再玩几把，至少有600亿大洋近来，可以解决目前很多的问题，也不错。

所以，波哥觉得，为什么太盟等，要投600亿元到新达盟这个平台，REITs等资产证券化通路的打通和落地，让这帮资本秃鹫们更有底气和信心了——底层风险可控，退出路径清晰，如果能如期上市，就更美好了。

太盟和中信资本等，在梦里都会笑醒吧。

波哥看楼市独家观察：

毕竟，上述商业REITs的步伐，在国内将辐射更广走得更远，而在房地产和不动产的资本化方面，已经探索出了一条有中国特色的、又能与国际逐步接轨的模式，这一模式，对中国房地产的发展，将具有非常深远的意义和重大价值。

波哥相信，太盟等，也必定看到了这一点，才会大手笔投资万达而去深度套牢王健林。

综上，据波哥看楼市观察，这600亿元的战投，王健林是拿得比较轻松的，也没有什么太大的压力，更多是一个主动之下的被动的表演而已。

当然，这样讲，并不是说王健林要去装X，而是，此阶段，事实上，这些投资人比他更着急，要推着王健林去奔跑了，比如说——至少要安排10个美女类秘书和3个保健医生跟着王老板去快乐幸福地过好每一天了。

对他们来说，王健林，已经变成他们心中的财神爷了，而且还是大爷级别的。你说他们不会上心吗？

太盟、中信和几个中东资本方，赚可靠和安全的大钱，才是他们最优的选择，比较来去，目前正处于国内房地产的艰难时刻和资产证券化慢慢抬头的前端，一大波红利将会释放出来，加上万达可雄霸全国的商业资源优势，还有比这更好的生意吗？

实业太漫长，很难等；纯金融业务纷纷暴雷和爆仓等，跟国际性大趋势不甚同步了等，中国房地产中的商业资产，按国际经验，慢慢成为了一个全新的非常有价值的赛道，而且对太盟投资等人来说，从2021年到现在，以前只是看好，今年开始将很有可能会出现一波热潮。

同时，春节前后，国家已经把这个大信号放出来了，在房地产和新消费方面要打造出一个全新的模式，所以，今年很多头部和主流开发商纷纷表态要加强在此领域的投资等，因而，可见的是，在这股风潮下，有许多先发优势的万达商管，会迎来一股强大的政策春风的加持，而且还会一直延续下去，这样的“泼天富贵”和商业流量等，已经昭然若揭，太盟等人会放过王健林吗？

这不，今天，就送给他一副充满喜庆色彩的600亿元的“金手镯”，老王即使有一些想法，也只能眉开眼笑的接受了。

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