苏州有不少存在争议的板块，吴中城南算是一个。

有着不错的地理优势，但存在感却不太高。就算提到它，似乎也是一些令人唏嘘的评论。

比如最近寒山闻钟上有不少吐槽城南板块的帖子，或是城市界面脏乱差，或是一些规划迟迟不兑现的问题，诸如此类。

今天我们就来看看吴中城南这个板块，看看它的兑现之路还要走多久？

·曾经的高规划起点·

事实上，城南板块的起点并不低，我们先来看看它之前的规划。

2004年左右，城南开始开发建设。板块北部为住宅老城区，各项配套发展醇熟，居住氛围浓厚；南部则基本上以工厂为主，城市界面混乱。

早先年为了板块的发展，提出了“退二进三、退二优二”的改造计划，为城南后续规划奠定基础。

到了2021年，在吴中区“十四五”规划纲要中，城南则作为中心城市核C位被重点提及，未来城南将被打造成苏州主城南中心。

◎图源：吴中区“十四五”规划纲要

按照蓝图，城南板块规划了一个9.5平方公里的美好生活城，原先遍地的厂房将会被现代化建筑取代，同时各项配套也应有尽有。

交通上，这里将5条轨交串联4大交汇点，形成吴中最高密度的公共网络交通中心。教育上，板块将规划多所学校，持续加大教育载体建设力度。

商业上，规划了6大商业服务区，包括特色商业街、综合体、星级酒店等，既有片区级商业，也有区级商业。产业上，将打造吴中产业新名片——东吴工业园，集聚高端高新产业和高端人才。

未来城南这里将会是五轨交汇、新增大把学校、百亿产业聚集、超绝自然生态。完全是一个新兴理想居住地。

·城南的兑现进度·

光看规划，要配套有配套，要资源有资源的城南，也实在很难不令人心动。

再加上当初城南南部有不少新房项目接连入市，吸引了很多购房者前来安家。

但当初购房的那些人，如今却吐槽：“三年过去了，除了房子建起来了，其他配套没有一个兑现。”

所以城南当初给的各项规划，兑现进度到底如何了？

▋工厂陆续拆迁中，城市界面亟需更新

首先是大家都很关注的城市界面问题，如今关于城南脏乱差的吐槽依旧不断。

但不得不承认，对于城市更新，城南其实一直在行动。从提升老旧小区颜值，到社区场地、公共空间的改造。

在2022年还提出了《拆迁清零暨产业用地更新三年行动计划》，可见对城市更新的决心和重视。

◎截图来自于寒山闻钟

破旧工厂陆陆续续拆搬中，但因为拆迁任务的不断调整，不少原定拆迁地块发生变化，一再搁置。而这注定是个“长久战”。

▋配套兑现进度缓慢，缺乏优质资源

其次，就是配套的兑现问题，这也是城南人一直耿耿于怀的一个点。

商业配套

商业配套方面，目前城南的大型商业综合配套几乎全部都集中在北部，比如万达广场、龙湖东吴天街、以及预计2025年竣工，在建的吴中天虹购物中心。

而城南南部基本上没有大型商业。之前规划中提到的6大商业服务区，除了龙湖片区外，其他的仍暂未成形。

至于何时兑现，根据吴中区官方回复：“未来（片区）商业用地的具体实施需市场化开发。”

◎截图来自于寒山闻钟

换句话说，城南南部的商业仍需待定，兑现时间遥遥无期。

教育配套

城南板块内不缺教育配套，但缺优质教育资源。

小、初、高学校多达十余所，除了吴中区老牌名校碧波学校外，还有个近两年刚刚进驻的苏州外国语学校吴中校区，能算得上优质学校的并不多。

另一个就是规划的教育配套无法落地的问题，比如宝丰路新盘周边曾规划的幼儿园，如今迟迟未建成兑现。虽然寒山闻钟有回复：“正在前期调研工作。”但何时能有个确切答案，谁也说不准。

产业配套

产业方面，当初城南想深度发展产城融合，打造了东吴工业园，以维信电子、适新科技等引领升级为高端产业之芯。

但从目前的进度来看，东吴产业园的招商引资情况似乎并不理想。截止今年1月份，产业园内才仅有4家高新企业。

◎截图来自于寒山闻钟

这也就导致附近很多高知学历人才想就近找工作，都成为难题。反而要从城南奔波到园区、新区工作。

从2021年城南美好生活城的概念提出，三年时间过去了，这些配套兑现情况，似乎都有些差强人意。

·楼市发展情况·

城南的城市更新、规划兑现速度过慢，也一定程度反映在了楼市上。

▋新房消化周期长

首先一点，城南的新房从入市到售罄，销售周期特别长。

2020年开始，城南新房迎来爆发式供应。当时城南的定位还是刚需、刚改人群。所以那时候的项目均为小高层、高层为主，户型面积也基本上百平起步，成交均价约2.8万/㎡，300万左右的总价刚好足够刚改们上车。

如今前两年入市的新房陆续交房，但仍在持销中。一定程度上也反映了购房者对城南这个板块的信心不足。

▋二手房以价换量明显

其次我们来看城南的二手房成交情况。

今年截至3月份，链家网上城南共成交了206套房源，这个数据并不算低，但基本上都是以价换量，房东们降价促成交。

城南板块二手房挂牌均价约2.3万/㎡，低于同板块的吴中太湖新城（2.9万/㎡）、郭巷（3万/㎡）、尹山湖（2.6万/㎡）。

但实际上，最终的成交均价只有2万/㎡左右。而单看每条成交纪录，1字头的成交单价、一百多万的成交总价占据了大头。

卖不完的新房、只能低价的二手房，城南的楼市如同它提出的规划一样，渐渐被人遗忘。

·正在悄悄转型·

看上去兑现缓慢、去化后劲不足，难道吴中城南就这样沉寂了吗？

我们发现其实不然，被规划作为苏州主城南中心的城南板块，已经在悄悄转型。

▋楼市向高端改善板块转型

从去年开始，一个很明显趋势就是城南开始向高端改善板块转型。

去年龙湖的两大纯新盘入市，我们便能窥见其野心。

纯洋房龙湖云河颂起步户型做到178㎡，备案均价约3.45万/㎡，成功吸引了一波地缘高改客群。后入市的龙湖御湖境户型面积也做到了114-225㎡，均价也站上3.3万/㎡。

这两个盘卖得都很不错，年中入市，最终也成功跻身2023年吴中区销售TOP10榜单，城南的高改需求得到释放。

同样的，城南还有多宗已拍待入市地块，虽说目前规划还未出炉，但从容积率来看，未来预估都是低密住宅。

不难发现，城南向高改进阶的决心强烈。楼市的转型，也表明城南的未来并不是毫不可期。

▋天然的地段优势

此外放眼整个苏州，不可否认，城南自带地段优势。

城南北面与姑苏主城接壤，西面是上方山和石湖景区，板块内生态资源丰富，南面是一核四城中的太湖新城。

不管是居住环境，还是周边的居住氛围，城南都是一个宜居之地。或许这也是吴中区选择在城南打造美好生活城的原因之一。

▋交通属性强劲

凭借得天独厚的地理优势，城南板块的交通属性很强，出行非常方便。

公共交通方面，目前板块内已经开通2、3、4号线，在建的7号线预计今年年底加入运营，届时将会实现4轨汇集。

另外，南环、吴东快速路、友新快速路、吴中大道快速路组成吴中城南的小内环，可以快速通达苏州全城。这样的交通优势，是很多板块所不具备的。

·最后·

对于购房者来说，买在吴中城南，看中的不单单只是房子，还有它的配套、它的规划，以及它未来的兑现。

三年时间，对建筑来说，是拔地而起的过程；对板块而言，或许仅是一个刚开始的阶段。

至于城南的兑现之路还要走多久这个问题，或许我们还得再给它多一点时间和信心。毕竟占据天然区位和交通优势，期待下一个三年，城南的蜕变吧。▋

编辑：净净｜主编：Miao

出品：City好房