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现在回顾一下，实际从2022年下半年开始，楼市政策方向就已经有所转变了。从那个时候起，楼市的利好措施就不断出台，但经历这一段时间的市场表现，似乎有点不尽人意。

面对目前的市场，真是让人不胜唏嘘：

楼市，真是已经今非昔比了。

从一些数据来看，这两年楼市的数据并不太好看，不论房地产上游的投资、新开工、新竣工等情况，还是市场层面的是成交量还是房价，都是处于一个下行的态势。

而每次利好措施出台后，虽然成交量会出现一波上涨，但更多是业主降价卖房，以价换量。房价依然是处于下跌的态势，似乎每次政策的出台成为一些业主“抢跑”的契机。

为何房地产市场在实施降低房贷首付比例和贷款利率，“认房不认贷“、降低存量房贷利率，取消住房限购等一系列措施之后，市场的表现还是不太如人意，还是处于一个下行的态势？

从以往楼市利好措施出台后的市场表现来看，每次出台利好措施后，楼市都会有一波脉冲式的小行情，但是持续的时间都不会太长。市场稍微向上波动一下，又很快回到原来的运行趋势上来了。

这个与当年的情况完全不一样了。像2015年的“330”政策之后，楼市的行情基本上是一点即着，房价从那个时候开始一波轰轰烈烈的上涨行情，由一线城市传导到二线城市，继而向三四线城市甚至县城蔓延。

显然，现在已经很难有这样的效果了，楼市已经是今非昔比了，一切都不会跟从前一样了。究竟为何会这样？

最重要的原因就是房地产的市场关系已经发生了重大的变化，住房市场由过去的供不应求变为了供大于求，房价必然也就很难再上涨了。

过去十多年里，一方面是住房供应的不断增加；另一方面是人口增长及城镇化率逐渐到来瓶颈期，这就意味着住房的需求会呈现萎缩的态势。需求扩张不及供应的增长，最终就会影响到价格层面，房价由涨转跌的时候就来了。

还是要多多想象市场规律的力量，外部因素的作用能够延续趋势演变的过程，但很难或者说很难在短时间改变趋势运行的方向。

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