为购房合同打了三年官司，才发现这是已破产原开发商借款|协议书|商品房买卖合同|开发商|房款|置业|购房合同

作者| 刘虎张梦云

贵州思远房地产开发有限公司（下称“思远房开”）因无力支付工程款，将其开发的楼盘“未来林城”以物抵债给了施工方贵州腾亚建设工程有限公司（下称“腾亚建设”）。施工方接盘后成立贵州腾亚置业有限公司（下称“腾亚置业”），继续开发该项目。

2021年，一纸诉讼找上了新开发商。购房者陈某辉、李某霞夫妇称，在思远房开购房后，因未来林城项目被以物抵债无法交房，与腾亚建设项目负责人王永国签订协议，约定由王永国负责出资为其付清购房款。后该楼盘被法院查封，无法交付房屋，陈某辉夫妇将腾亚建设、腾亚置业和王永国告上法院，要求退还其购房款。

贵州思南县未来林城小区。张梦云摄

此案历经一审、二审和再审，腾亚置业均被判决退还陈某辉夫妇购房款。该公司觉得很冤，认为王永国与购房者签订协议，该公司既没有授权，也没有盖章，纯属个人行为。“原开发商已经破产，王永国已于2022年5月去世。我们怀疑法院为了维稳，不顾事实枉法裁判，让我们当了‘接盘侠’后又当‘背锅侠’。”该公司负责人说。而最新的证据显示，这“购房款”其实是原开发商思远房开向陈某辉夫妇的借款。

开发商破产施工方接盘，购房者起诉退房款

笔者近日在位于贵州省铜仁市思南县的“未来林城”楼盘看到，抵偿给腾亚建设的项目主体部分已经完工，外立面也已经装修完毕。

法院判决文书显示，2010年，思远房开投资开发了未来林城商住楼，施工方为腾亚建设，王永国为挂靠腾亚建设的实际施工人。

2014年12月10日，陈某辉夫妇与思远房开签订了《商品房买卖合同》，约定以254万余元的价格购买总面积为270平方米的门面房。陈某辉夫妇按约付款后，思远房开为其出具了254万元收条。

2016年9月1日，因思远房开未按约定向腾亚建设支付工程款，双方签订了《工程款支付协议》，约定思远房开如逾期付款，则以其完成施工的3000平方米门面房和1800平方米商品房抵偿。

思远房开付款逾期后，腾亚建设向铜仁市中级法院提起诉讼，并申请了财产保全。2016年11月15日，铜仁中院作出《民事调解书》，明确由思远房开支付工程款及资金占用费。因思远房开未履行生效调解书确定的义务，腾亚建设向铜仁中院申请强制执行。2017年12月20日，铜仁中院裁定将未来林城项目土地使用权及地上建筑物等财产抵偿归腾亚建设所有。

腾亚建设办理权属变更登记后，因不具有房地产开发资质，于2018年9月7日全资设立腾亚置业，作为未来林城项目的开发商，并于2019年3月将该项目整体过户到腾亚置业。腾亚建设则继续作为承包人参与施工。

2019年10月8日，思南县法院受理思远房开破产清算一案，于2021年10月25日宣告思远房开破产。

2019年11月14日，王永国与陈某辉签订《协议书》，约定由王永国代为思远房开偿还购房款254万元，偿还方式为：陈某辉到腾亚置业购买未来林城项目的2号楼门面两间、住房一套，购房款为285万余元。陈某辉缴纳20万元首付款后，剩余购房款由王永国于2020年6月30日前负责出资向腾亚置业支付，并办理房屋登记备案手续。同日，陈某辉与腾亚置业签订三份《商品房买卖合同》，双方约定2020年12月30日交房。陈某辉先后向腾亚置业支付认筹金1万元、门面款20万元，向王永国转账10万元。

王永国、陈某辉于2019年签订的《协议书》。受访者提供

2020年9月1日，未来林城项目被铜仁中院裁定查封，导致该项目于当月中旬停工。因项目停工后无法交房，2021年8月27日，陈某辉夫妇向腾亚置业发出《解除合同通知书》。腾亚置业签收后，陈某辉夫妇将腾亚建设、腾亚置业和王永国告上思南县法院，请求解除三份《商品房买卖合同》，并判决三被告退还购房款285万余元及其利息。

既无公司授权也未盖章，仍被判决承担债务

陈某辉夫妇起诉后，思南县法院于2021年10月27日立案后进行了审理。

“陈某辉夫妇并未与我公司发生过任何买卖抵偿的法律关系，诉请我公司返还购房款没有事实和法律依据。”腾亚建设认为，《协议书》的签订主体没有腾亚建设，该公司并不知情，王永国亦不具备代表该公司签订协议的权限。从协议内容看，该协议约定的是由王永国到腾亚置业购房用于偿还陈某辉夫妇的债务，是个人行为。

腾亚置业辩称，该公司与陈某辉夫妇签订《商品房买卖合同》是事实，但只收到21万元购房款，该公司同意解除合同、退还该21万元，其他款项没有收到，不存在退还。该公司没有授权王永国与原告签订《协议书》，也没有在该协议上盖章。

王永国辩称，原告陈某辉虽与思远房开签订了《商品房买卖合同》，但并未支付购房款，且该合同因无《预售许可证》而无效。原告带头来工地闹事，严重影响腾亚置业的生产经营，其在《协议书》上签字系受公司委托、代表公司出面解决问题的职务行为。从《协议书》约定内容看，其承担的义务并非金钱债务，其个人并不欠陈某辉两百多万元。

思南县法院。张梦云摄

一审判决认定，因项目被抵偿归腾亚建设所有，陈某辉于2018年1月31日申报债权254万元。同日，未来林城管理人员余某吉签署“情况属实，我方承诺未来林城项目修建完工取得预售手续项目开盘前3日内以市场价格以物抵债的方式处理好该债务”，王永国在《债权登记表》上签署“如上属实同意此意见”。

一审判决同时认定，2015年8月31日，王永国与腾亚置业签订《项目施工管理责任协议》，约定王永国负责组织施工、独立核算，按结算造价的0.9%向腾亚置业上交管理费。2020年2月21日，王永国等隐形股东召开会议，针对王永国无力支付未来林城项目前期欠款，确定由腾亚置业代为支付，参会人员签名捺印，并加盖了腾亚建设和腾亚置业印章。

一审判决认为，陈某辉夫妇与思远房开签订的《商品房买卖合同》虽因未取得预售许可而无效，但原告已经支付了合同价款，其合法权益应当得到保护。2019年11月14日陈某辉与王永国签订的《协议书》，和其同日与腾亚置业签订的三份《商品房买卖合同》购房总价款金额一致，构成了债务转移，该买卖合同关系合法有效。现因工程停摆，超过约定期限仍然无法交付房屋，合同目的无法实现。腾亚置业已于2021年8月27日签收解约通知且未提出异议，案涉合同即已解除，腾亚置业作为合同义务人应当退还房款。

其次，根据腾亚建设的授权和相关内部会议决议，王永国在未来林城项目中早期应为实际施工人，后期由腾亚置业按月发放工资，已经转为公司管理人员，其行为属于职务行为，因此王永国与陈某辉签订的《协议书》应当视为腾亚置业的意思表示，腾亚置业应退房款285万元。

第三，导致项目全面停摆、腾亚置业无法履行合同义务的主要原因是，腾亚建设接受该项目全部财产、整体过户到其全资成立的开发公司后，产生了法人人格混同和关联交易，且腾亚建设是腾亚置业的实际控制人，但又未按生效裁判支付价款，导致再次被司法查封，因此腾亚建设应当对腾亚置业所负债务承担连带清偿责任。王永国收取的10万元未移交公司，应当对此10万元承担连带清偿责任。

2021年12月30日，思南县法院一审判决腾亚置业退还陈某辉夫妇购房款285万元，腾亚建设对承担连带清偿责任，王永国对其收取的10万元承担连带清偿责任。

上诉未获支持，“接盘侠”成“背锅侠”

一审判决后，腾亚建设、腾亚置业不服，向铜仁中院提起上诉。诉讼期间，王永国去世，其子参加了诉讼。

腾亚建设上诉称，一审法院认定腾亚置业与腾亚建设构成法人人格混同及关联交易系事实认定错误。首先，与陈某辉夫妇进行交易的主体为思远房开、王永国，与腾亚置业、腾亚建设无关。其次，腾亚置业与腾亚建设是两个不同的主体，既没有资金混同，也不存在法律上的财产混同和业务混同。

腾亚置业上诉称，一审判决腾亚置业退还购房款认定事实错误。在案证据显示，腾亚建设诉思远房开3800万元建设工程施工合同纠纷一案中，铜仁中院作出的《民事调解书》和腾亚建设出具的《承诺书》均证明该诉讼中并未包含思远房开别的债务，铜仁中院裁定将项目作价9230万余元抵偿给腾亚建设时也没有包含该债务，腾亚建设将该项目整体过户给腾亚置业时更没有包含该254万元债务。

其次，一审判决认定“王永国与陈某辉签订《协议书》时，王永国是腾亚置业管理人员，是职务行为，应当视为腾亚置业的意思表示”系事实认定错误。王永国既没有按照股东协议约定通知其他股东，腾亚置业也没有授权其签订该协议，更没有在协议上盖章，因此王永国与陈某辉签订《协议书》是王永国的个人行为。

第三，一审判决认定“陈某辉与王永国签订的《协议书》和《商品房买卖合同》金额一致，构成债务转移”是错误的。陈某辉与腾亚置业签订《商品房买卖合同》是通过王永国介绍的，陈某辉、王永国均未向该公司告知二人签订《协议书》以房抵债的情况，也没有出示过该《协议书》，导致陈某辉夫妇第一次起诉时只是将王永国作为被告，证明其认为应当由王永国退回购房款。

第四，一审判决认定“2020年2月21日召开隐形股东会，确定由腾亚置业代为支付王永国前期欠款，包含陈某辉夫妇的购房款”是错误的。在隐形股东会会议纪要附件《腾亚置业代王永国支付欠款明细表》中，并没有包含陈某辉夫妇的购房款，且该购房款当时还没有到还款期限，并不属于前期欠款，一审判决由腾亚置业代为退回购房款是错误的。

第五，一审判决认定“2018年1月31日陈某辉申报债权254万元，余某吉以物抵债意见、王永国签字同意”没有事实依据和法律依据，二人的签字不产生法律效力。因思远房开准备申请破产，通知债权人申报债权，陈某辉于2018年1月31日申报债权254万元。在此之前的2017年12月20日，铜仁中院已裁定将未来林城项目抵偿给腾亚建设，该项目属于腾亚建设所有，余某吉作为思远房开股东，无权代表腾亚建设签署项目处置意见。王永国是在余某吉签署意见的情况下签字同意的，其行为也是无效行为。

铜仁市中级法院。张梦云摄

铜仁中院认为，就“王永国自愿代思远房开偿还254万元的行为应否由腾亚置业承担法律后果”的问题，其身份具有特殊性。王永国既是未来林城前期实际施工人，也是腾亚置业实际股东、管理人员，代表腾亚置业协调公司相关事宜。王永国、腾亚置业具有极其紧密的关系，王永国处理项目事宜具有获得腾亚置业授权的权利外观。故陈某辉在与王永国签订《协议书》时，有理由相信王永国能代表腾亚置业。陈某辉夫妇按照该协议顺利与腾亚置业签订了《商品房买卖合同》，支付的费用也与该协议约定的一致，进一步使陈某辉夫妇相信王永国系代表腾亚置业处理案涉事宜。腾亚置业辩称“对王永国和陈某辉夫妇的关系不清楚”不符合常理，其对王永国与陈某辉夫妇签订的协议是明知并认可的。故腾亚置业通过王永国的行为及签订新的《商品房买卖合同》，已然成为陈某辉夫妇新的债务人。现因合同无法履行而解除，腾亚置业应承担购房款的支付责任。

2022年12月28日，铜仁中院作出二审判决，认为一审判决腾亚置业退还陈某辉夫妇购房款285万元正确，予以维持；腾亚建设不是案涉合同的相对方，不应对案涉款项承担连带返还责任，一审认定腾亚建设与腾亚置业人格混同不当，二审予以纠正；因王永国于二审期间死亡，二审判决变更为其子对王永国收取的10万元在继承王永国遗产范围内承担连带清偿责任。

再审被驳回，申请检察院抗诉

腾亚置业不服铜仁中院二审判决，认为案涉购房款不应该由自己来退，向贵州省高级法院申请再审。

腾亚置业认为，二审判决认定“陈某辉在与王永国签订协议时，有理由相信王永国能代表腾亚置业”以及“腾亚置业通过王永国的行为及签订新的《商品房买卖合同》，已然成为陈某辉夫妇新的债务人”两项基本事实缺乏证据证明，判决腾亚置业承担21万元之外的与其没有法律关系的债务明显错误。

首先，王永国未获腾亚置业授权处理案涉项目事宜，陈某辉亦没对相关授权进行审查。王永国前期虽为案涉项目实际施工人，但腾亚建设和王永国之间已经结算清楚。王永国是腾亚置业隐名股东及分管工程施工的副总经理，但并不是控股股东和实际控制人，而且股东与公司人格分离，只有法定代表人可以对外代表公司。

其次，陈某辉与王永国签订《协议书》时并未认为王永国是代表腾亚置业。据陈某辉在二审庭审中陈述，王永国承诺用其股份代陈某辉支付剩余购房款，足以证明陈某辉与王永国签订《协议书》时并未认为王永国代表腾亚置业，双方的意思表示为王永国个人承诺代陈某辉支付剩余购房款。

第三，腾亚置业对王永国和陈某辉夫妇的关系不清楚是正常、合理的。王永国为腾亚置业股东，其与陈某辉签订的《协议书》和腾亚置业与陈某辉签订的《商品房买卖合同》约定金额一致，均由王永国主导。腾亚置业仅收购房款21万元，案涉《商品房买卖合同》解除后，腾亚置业仅应根据合同实际履行情况，据实退还21万元。

2023年6月27日，贵州高院作出裁定，认为二审判决认定王永国的相关行为系代表公司的职务行为并无不当，裁定驳回腾亚置业的再审申请。

腾亚置业倍感无奈，于2023 年10月9日向铜仁市检察院提交了《民事抗诉申请书》，请求该院提请贵州省检察院向贵州高院提起抗诉。

“我们怀疑陈某辉系因王永国经济情况不妙，不能履行《协议书》的约定，才强行拉扯腾亚置业背锅。”腾亚置业负责人称，该公司在抗诉申请中提供了新的证据。一份形成于2014年12月30日的思远房开《会议摘要》载明，陈某辉夫妇于2014年12月10日与思远房开签订《商品房买卖合同》中的254万元系思远房开所借所用。王永国不是单位股东，仅为施工单位代表。对此，2013年7月至2015年5月担任思远房开法定代表人的证人黄某军提供的《证言证词》亦进行了证实，并称该公司至今没有归还。