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石景山的发展就是城市更新的逻辑。

首钢整体搬迁后，石景山转型，是国家级产业转型示范标杆，大拆大建之后，石景山近些年的整体界面越来越好了。首钢园新地一出，石景山的买房逻辑变了

自住合适，人口少，环境好，配套完善，城市界面也很好，但是跨区通勤，除了跟海淀、西城接壤的部分，石景山大部分地区都不合适。

石景山人少，但是中老年人多，是北京人口老龄化排名第三高的区。

石景山新房，也进入了改善时代。

房价涨了，从2019年限价5.8万/平的长安云锦，到今年指导价7.8万/平米中海寰宇天下天镜，（下文简称：天镜）五年时间，石景山新房涨了34%。

户型大了，限竞房时代，我印象很深的是长安云尚有一款78平米的小三居，中海长安誉、元玺，再到今年的天镜最小户型都是120平起步的三居，总价门槛也提到了1000万。

自住合适，人口少，配套完善，但是跨区通勤，除了跟海淀、西城接壤的部分，石景山大部分地区都不合适。

人少，但中老年人居多，石景山是北京人口老龄化排名第三高的区。

石景山主要就三条路加一条杠：阜石路、复兴路、莲石路加西五环。

石景山现在房价过高，就买谁不买谁，咱们今天排了个序。

1

松鼠型石景山

石景山的形状，像个站着的、半条尾巴的松鼠，我们依据各个块落的部位、价值，将它们分成了六个部分：头部、脖子、肚子、背部、尾部、腚部，来看看各个部位的新房成交数据。

背部

背部地区的新房余目前只有天玥，它的月均去化套数在27套左右。

肚子

肚子目前只有中海和招商，由于两者之间存在竞争关系，文章后面会细说这两个项目。

脖子

脖子目前只有保利的项目，大概地理条件不太好，卖得是有点慢，它的月均去化套数只在15套左右。

头部

中交远洋那么小镇，从去年6月到现在，只卖出去了5套房，成交数据惨淡，另外两个项目从18年去化到现在还有余房。

腚部

腚部的新房最多，余房也最多在1550套左右，几乎都是中海的项目。

看到腚部的成交情况，让我们很意外：中海在石景山的房子保值性、升值性并不强，所以销售速度不尽人意。

尾部目前没有新房项目。

2

竞争

1、竞争关系

前文提到的元玺和天镜这两个项目存在竞争关系。

元玺和天镜相隔不到1公里，一个在首钢园，一个位于北辛安，指导价相同，户型面积段差不多，大的交通、商业、医疗、教育等基本都能共享。

不同的是，元玺的270°弧线转角玻璃幕墙非常吸引人，搭配开放式的厨房和餐厅整体的活动空间特别的大，充满创新精神，符合年轻人审美，碾压天镜。

☉元玺196㎡样板间-客厅

元玺户型图

元玺外立面效果图

而天镜不仅位于水泥森林，从它在冬至日和大寒日的光照模拟示意图可见，冬天下午，西南侧御山府和天赋对天镜略有遮挡。

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所以对阳光需求高的购房群体，尽量规避西侧的中低楼层。

另外，天镜周边有2万多户回迁房，周边人口密度大。

配建实在是太多了，一块住宅需要配建3个幼儿园1个公交站1个大号多功能用地，而且极度分散零碎。名义上是开发商花钱，实际上是谁花钱？

①、从设计属性上来讲，元玺更具改善性质，做了环幕设计，不只是飘窗或者窗户，不过收纳空间变少了，主要看家庭需求。

②、从地块位置来讲，元玺周边很开阔，更有排面，离地铁更近，更具备改善属性。

而中海寰宇天下天镜仿佛一片建筑森林，具备的是刚需属性，买这儿就是“泯然众人矣”。

③、同样的区域，不同的土地性质。

招商元玺有现房，说明他有信心，做产品的时候会更用心，目前的精装效果体现出来也很好，大家都知道，未来是现房的天下；而中海全是期房销售，卖完再说，两个项目从营销到操盘的出发点就有区别。

④、同等价格的情况下，150㎡以下买天镜，天镜的户型确实比元玺的户型更好；150㎡以上买元玺，元玺更像豪宅。

2、PK

①、脖子PK肚子

石景山新房首选有钱买肚子，没钱买脖子。

②、背部PK尾部

尾部位置好没有新房，背部有新房但是只有越秀一个孤盘。

③、腚内部PK

但我们不给腚部做PK，因为都不建议入手。

3、石景山到底怎么买？

我们认为，石景山买房首选背部，也就是老城次新地区，最有价值，贴着海淀。

背部要买好的次新，不要买老破小，如果买越秀天玥要看特价房。

其次是尾部，尾部在五环以里。

石景山的背部和尾部价值最高。

第三是肚子的位置：预算够的前提，新房我们推荐招商元玺和中海寰宇天下天镜，但是我们认为这儿溢价过高，不值7万8。

（脖子卖6万2的情况下，肚子应该卖7万2，两者之间的价差不超过1万才行）

元玺比寰宇天下更有豪宅的姿态和调性，装标也高，所以我们认为首选元玺，次选天镜。

第四是脖子，如果预算不太够，选璟山和煦。

剩下的头部和腚一定不能选，看他们的销售情况就知道了。

头部——中交远洋那么小镇，开盘到现在快9个月只卖出去了9套房。这个项目千万不要买，实在想入手的，建议再等等，等现房出来。

不过就算现房了它的价格也上不去，因为有限价，而且远洋面临着爆雷，中交在北京我们没有看到任何一个亮点项目，所以现房什么时候出来，什么时候再过去，做得好就买，做不好拉倒。

尾部——腚下有黄金，进入就是坑。

石景山最不好的地方在衙门口，然而石景山的腚就在衙门口。

又贵位置又不好，散财铁轨加上高架桥魔音乱心，看成交数据也非常差，所以腚部绝对不要入手。

虽然肚子和腚现在房子比较多，但是千万不要选，因为卖得不好的房子都在腚部。

另外，首钢园东南区闭眼过，想都别想，北京西北风正好刮它。

鼠型石景山属于发展畸形的石景山，北京最大的溢价区域，高端服务业断档，老高端服务很多也倒闭了，生活成本不低，缺乏高级高中，保值升值性差，是价格泡沫的“王中王”。

石景山置换不容易，而且新房现在又很卷。

去年年底入市的，招商元玺和中海寰宇天下天镜撞到了一起。

两个项目相隔不到1公里，一个在首钢园，一个位于北辛安，指导价相同，也都定位改善社区，户型面积段都一样，石景山人民犯了难。

一个是“港风大平层”，香港置地在京首作，另一个是石景山扛把子，寰宇天下的封关之作，到底怎么选呢？

房主先给大伙剧透一波：元玺更贴近年轻人的审美，而天镜完美戳中了石景山老街坊的G点。

首钢园VS北辛安

第一趴，先从位置来PK。

元玺位于首钢园内部，跟天镜所在的北辛安相隔不足1公里，两者基本同纬度，大的交通/、商业、医疗、教育等基本都能共享，没差别呀。

（借用北京大房子制作的方位图，特此感谢）

但是细微的不同还是有的。

比如，元玺位于首钢园内部，紧挨着会展中心，商业的气氛比较浓厚，首钢园环境又好，有湖泊，高层可以看湖，但是人气不足，社区周边的生活氛围不是很浓厚。

（首钢园沙盘示意图）

而天镜所在的北辛安，是完整的居住区，天镜就紧挨着中海环宇天下一至四期，南侧的回迁房社区，也是中海开发，品质不错，里面住的都是首钢老员工。

北辛安曾经是北京最大的棚户区改造项目，2022年最后一批住户回迁，如今已经变身为石景山城市界面最好的区域。

周边底商很多，生活的人也多，生活氛围很浓厚。

户型PK

社区规划的区别就很大了，两边都有一定的限制条件。

元玺在拿地之初就定位为国际人才社区，配合首钢园的规划，所以建筑风格和户型上更加趋向国际青年审美，指定香港置地做产品规划设计用意也是如此。

而天镜就是普通的住宅地块，限制条件没那么多，但是需要捆绑5处公建，楼面价比元玺高2700元/平米。

元玺由两个小地块儿组成，北区8栋楼，南区6栋楼。11~24层的高板。

天镜只有一个地块，地形规整，一共规划了18栋住宅，总层高7-25层，洋房+小高层+高层。

整体园林面积超万平，会打造一个很大的中央园林。

外立面PK，元玺的材质更胜一筹。

天镜香槟金色的线条搭配大面积的玻璃幕墙。带来了极大的通透感与流畅感，二者完美融合，时尚感跃然而出。

元玺的立面是玻璃幕墙+铝板，而且，加了“圆弧”的元素，在横向和纵向分别有表现，包括顶部的挑檐。

户型PK

天镜和元玺户型相当。

元玺是120㎡三居两卫、142～152㎡四居两卫、170～196㎡四居三卫三个面积段。

天镜也是约119的三面宽三居，150的全尺度四居，和197的南向四面宽大平层。

直接PK吧

120㎡三居

120起步户型，两个项目格局基本一样。

元玺采光更好，客厅面宽4米＞天镜3.8米（6）；元玺主卧有270°转角飘窗，天镜没有（5）。

天镜的收纳空间比元玺更多，天镜入户门有两组玄关柜，次卧也有单独的衣帽间（3）。

公卫跟设备间相结合，空间使用率更高，（2）北向的开场阳台也跟卫生间相连通（1），可以用来晾衣服，或者其他收纳，甚至冬天放白菜的地方也有了。

152户型差别比较大了。

首先元玺的弧形客厅非常吸引人，搭配开放式的厨房和餐厅整体的活动空间特别的大。（4）这个户型也是元玺最有特色的，充满了创新精神，特别符合年轻人的审美。

但是只有三个卧室，功能性就大打折扣了。

天镜是传统的三面宽四居，实用性和舒适性的完美结合。

除了四个面积适中的房间，双L型厨房是亮点（1），此外这个户型的收纳也做到了极致。厨房跟开敞阳台联通，可以用来放置杂物或者打造露天茶水厅（3）。

玄关柜和双餐边柜的组合，大大利用了客厅空间（2）。

196楼王户型，各家都拿出了极致的产品力。

元玺最有辨识度的还是客厅弧形落地窗，双一字厨房，并且单独设置了岛台，超豪华主卧。主卫面积很大，还有单独的衣帽间，但是其他三个次卧的面积要小一些。

天镜则是主打动静分区，两小家设计，类似的户型在望京国誉府和印香山都看到过。厨房跟阳台的设计是152plus版。

单独的玄关也让豪宅感更强。

一个是潮流先锋，一个将均好做到了极致，元玺和天镜的户型你更pick谁呢？

最后再简单说一下装修上的差别。

前面我提到，天镜的拿地楼面价比元玺高2700元/平米，天镜的精装细节还不太清楚，但一定比不上元玺

元玺实在太壕了。

地面是石材地面，每家入口有“石材”拼花，这玩意贼费工。

电视背景墙是“奢石”系列，洗手间台面是绿色系的“奢石”，意大利进口。每个户型的花色和配搭又不一样。

其他地方材质也不弱。主卧背景墙皮革硬包，墙体部分做了木饰面硬包，所有面板都是橡木实木贴皮，质感很好。

家电配置也不再是基础款，烟机和灶具都是用的最新款。

综合对比完石景山两个改善标杆，说说我自己的感受。

元玺就像有钱任性的富二代，过着纸醉金迷的生活。

而天镜满足了老街坊对房子的所有期盼，一看就是踏踏实实过日子的人。

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