所谓法拍房，就是被法院在执行过程中拍卖，变卖的房屋或者地产。有钱要买房置地，没有钱贷款凑钱借钱也要买房置业，这种基因已经深深的刻入了中国人的骨髓。

但是面对高昂的房价和缩水的钱包，很多人望房兴叹，于是，法拍房作为低于市场价格的一类产品，更多的受到了很多购房者的青睐，甚至有些人专门钻研于此，希望能够捡漏，还有想将其做成产业发家致富的。当然，一切皆有可能，法拍房是风险和收益都很高的一个领域，水很深，但却是冒险家的乐园。

尤其三年大疫间，多数产业难以生存，破产企业比例屡创新高，清算过程中，作为固定资产且在资产账面价值占比较高的房屋更为频繁的出现在公众视野，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，人民法院第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%，这进一步导致公众对法拍房便宜这一印象深入脑海。

好了，闲话不表，今天陈律师就和大家好好聊聊这看似便宜的法拍房到底值不值得买，以及购买过程中需要注意哪些事项，以防止吃亏上当获得稳稳的幸福。

买房比便宜更重要的是一个稳字，毕竟一下子花出一辈子的积蓄，掏空六个钱包，无非是求得一个安稳居所，那从这个稳字出发，我们先讲讲法拍房与正常新房、二手房的区别在哪：

1、法拍房过程中，法院不承担瑕疵担保责任，也就是说，法院不是中介，他不能提供给你周到细致的服务，你需要对房屋的物权、属性、实质进行多方面的确认考察，才能保证你“住”得进去，“住”得下来。

这的瑕疵担保责任主要是指物权上的瑕疵，比如房屋的质量、房屋是否承担租赁权、房屋的土地出让金、水电费等是否有缺陷需要补缴等等各种影响居住体验，甚至影响房屋是否成功过户的隐形问题均不能明确体现。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第14条的第三、四、五项：第十四条实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示:

(一)竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件;

(二)委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者;

(三)拍卖财产已知瑕疵和权力负担:

(四)拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样:

(五)竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。

这一规定将法院拍卖结束后续的责任直接转嫁给购房者，对所有的权力瑕疵不予受理，会让房屋本就存在缺陷的买家进入求诉无门的境况。

2、法拍房的腾退和后续被执行人的滋扰问题，一直是法拍房被诟病的重大疑难杂症。这些切实关系到稳定居住的民生大事，也成为法拍房至今的巨大痛点。

买房人在拿到房屋的产权之后，如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么购买法拍房，户口就存在没法落户的可能；变成了空有一个产证，却不能享受房屋的实体权利，同时法拍房的原房主很可能是因为无法偿还债务而被拍卖房屋的，入住后可能遭到其他债权人的追讨、或者是法拍房原房主自身就是个难缠的主，隔三岔五的骚扰也是让广大法拍房购买房主苦不堪言的事情；

而上述这些问题，目前都没有合理高效的解决方案，反而是骚扰程度、无法居住的痛苦层叠日上，让人痛惜。

3、法拍房的买卖交付现金的方式、贷款政策、税率计算均与普通二手房买卖不同。大家买房时常常因为既往惯性认为自己具备购房能力，却在交付之际发现和自己的认知根本不同，从而选择了利息更高的贷款遭受经济损失，严重的甚至因无法短时间缴纳钱款而被再次收回拍卖！

所以，面临诸多问题，购买法拍房一定要三思，最好是咨询专业律师团队对法拍房进行全面监督考察，从而确保自身权益，避免因反悔导致的保证金扣缴，甚至更大损失的出现。 这里，陈律师提出几点注意事项，供大家参考，希望大家都可以安安稳稳住进自己满意的房子中：

1、 实地考察

房产标的情况以实际现状为准(包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等)，这些切实关切到日后居住体验、房屋维修等争议的事项一定要提前摸排清楚。

2、 查清腾出房屋的难度

有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如注明“不交吉 (法院不负责清腾房屋)“或以其他形式在拍卖公告、须知里表示不负责清腾房屋，则买受人需自行想办法处理。

3、 明确房屋上是否存在租赁权

根据民法典规定的买卖不破租赁原则，如果有恶意延长租期的行为，会迫使买房者空有产权，无法居住，权力受到巨大损失。

4、 额外费用的核实

房产过户税费可能因房屋用途(住宅或非住宅等)、买卖双方身份(个人或企业)、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，需要提前确认税费金额及承担方及可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，逐一核对。

5、 查清法拍房房屋属性

竞拍前需查清楚法拍房的使用年限、能否办理房产证、土地性质等。

若土地为划拨属性，房屋可能需补缴土地出让金该费用最好提前咨询当地不动产登记中心了解。

除此之外，根据个案不同、城市不同还涉及到抵押接触、限购政策、二次过户等多重问题，涉及到复杂的案情和房屋背景，最好还是找到专业的团队进行全方位的分析，来确保房屋买的安心，住的安心。陈律师团队具有专业的法拍房摸排经验的律师成员，如有需要，欢迎咨询。

作者简介：北京陈律师，法学硕士，高级合伙人律师，历任特种部队指挥员，检察官，侦查员，纪检干部，企业高管，阅历丰富，学养深厚，擅长疑难重大案件，多种法律关系交叉繁杂案件处理，重信守诺，值得托付。