发现了没？现在珠城市场，在发生微妙变化：
越来越多二手房，正在从10万+神坛跌落下来！
截至今天，4月珠城二手仅成交13套，而卖出10万+单价的，只有2套。
这并非个例，楼市君摸查珠城行情后发现，这可能只是开始...
｜珠江新城航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
珠城大批二手房
开始跌落10万+神坛？
现在珠城行情有个变化，值得重点关注。
楼市君翻阅市场数据后，发现过去扛起珠城10万+大旗的二手盘阵营，如今队伍正在“萎缩”。
比如，4月前11天成交的13套房源，单价10万+的只有2套，仅仅是零头。
对比去年同期（2023年4月1-11日），珠城当时成交10万+房源共21套，无疑直接下降近90%。
｜广州楼市发布 制
把拉长时间来看，趋势会很明显。
去年3月，成交价10万+/平的二手房在珠城当月占比高达75%，而今年只有15%！
｜广州楼市发布 制
可见，这一现象背后，归根到底就是一句话：
珠城行情变了，有些竞争力不够的二手小区，被打回原形了。
｜广州楼市发布 制
举个例子，楼市君认识的一位珠江太阳城广场业主，他们小区2022年巅峰时候曾卖到10.5万/平。
最近他告诉楼市君，因为在珠城内部，他们小区位置并不占优越，过去一年挂牌都鲜有人问津。
以至于他们小区和周边的一些二手盘，大多数业主都没底气挂10万/平以上了。
楼市君查阅贝壳找房，这个小区现在无论成交还是挂牌都已傲气不在，最新成交房源更跌到8字头...
｜图源：贝壳找房
同样的例子，还有珠城西区的漾晴居。
2022年小区价格还能卖10.4-11.5万/平，但目前已经普遍跌到了8字头。
来看一张图表，漾晴居被挤出珠城10万+神坛，也不过短短1年时间。
｜ 广州楼市发布 制
还有保利香槟花园，一套约87平户型最新成交单价9.54万，较往期相似户型，跌幅超30%。
当然了，即便是南国花园、保利心语这些热门楼盘，10万+光环也越来越弱。
他们普遍是近20年楼龄，甚至有暗房暗卫，周边视野不够开阔...
｜图源：贝壳找房
据珠城中介小哥透露，1月曾有保利心语业主急于出货，报价9.6万/平，噱头拉满，但还是卖不动。
主要原因就是虽生于珠城，但近半户型为2房，最小仅68平，还各种三尖八角，难免让人打退堂鼓。
｜保利心语二居户型
｜图源：贝壳找房
不过需要强调的是，珠城行情是变了，但强者依然恒强。
楼市君统计近两年珠城部分指标盘价格变化，发现一些含金量高的小区，依然稳居10万+神坛之上。
如中海花湾城、嘉裕公馆、天銮等，虽有降价现象，但降幅3%-7%，属于正常范围，部分稀缺户型还逆市涨价。
｜ 广州楼市发布 制
总的来说，珠城这一批从10万+神坛跌落的二手盘，大多是地段相对边缘、产品落后的选手。
而真正有强地段、高豪宅品质的小区，价值依然坚挺。
说白了，这些掉下神坛的二手盘尽管谈不上豪宅，但当初得益于珠城CBD属性，也借助大行情飞升“云端”，站上10万+/平。
如今市场回归理性，一些名不副实的小区被打回原形，也在情理之中。
贰
如今珠城如何入手？
“新兴猛将”成主心骨
当然了，珠城贵为“宇宙中心”，价值不可否认，依然是多数人的楼市信仰。
那么，现在珠城行情发生变化的当下，想入手的买家应该怎么选？
楼市君认为，如果你想买入珠城，得先淘汰那些地段差、产品差的“蟹货”或两房单位，现在都被买家抛弃，以后更难有人接手。
而比起二手市场，建议可重点关注珠城东的保利华创都荟天珺。
无论是核心地段，还是迭代的新房产品力，项目都领先周边二手小区N个版本，有底气站稳真正10万+豪宅。
｜效果图，具体以实际交付为准
项目首开最高卖13万+/平，一口气卖了10个亿，甚至有壕客一人刷走两套260平大平层，就是最好的市场印证。
加之旁边跑马场改造等利好，无不是珠城未来的增量，价值潜力不容小觑。
｜珠江新城航拍
｜广州楼市发布 摄
值得注意的是，现在核心板块的高端选手，同样值得高看一眼。
他们无论从户型产品、园林配套、社交圈层、景观、交标等方面，均较以往做了明显升级，更贴合当下买家需求。
｜广州楼市发布 制
比如越秀·观樾，首开就卖了15亿，成绩着实亮眼。
其低至1.9容积率+13至17层板楼小高层的组合，部分产品实用率高达120%，还靠近月亮湖稀缺生态资源。
将时间线拉长来看，综合板块发展与低密生态优势，项目未来同样具备跃居10万+阵营的潜质。
｜越秀·观樾开盘人气
还有主打中轴低密板式大宅西派天河序，享珠城站位+云山景观，还有约2000平华尔道夫风格会所。
优质景观、高端会所配套等，如此顶豪级别居住体验的背后，业主圈层纯粹度，也不必多言。
甚至，它还7字头可选，首开成绩去到18亿，未来的价值成长空间不难想象。
｜西派天河序开盘海报
可以预见，随着核心板块的新兴猛将崛起，高端买家的选择变多，珠城更多不扛打的二手房将掉落10万+神坛。
珠城10万+这支歌，换了新人在唱，至于唱不下去的，已被迫悄然离场。
那么，你觉得广州哪个新盘有望率先跃居10万+接棒者？欢迎留言评论。
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