有没有发现，去年开始，苏州二手房成交开始反超新房，今年也不例外。
当然，火热背后的原因离不开一降再降的价格，以价换量成为二手房市场的关键词。
那随着今年一季度刚刚结束，在这样的环境下，到底是哪种二手房卖得最好？又都是哪些人在买呢？今天我们一起来看看。
·成交基本情况·
根据永联行统计的数据显示，1月份苏州二手房住宅共签约5462套；2月份受春节假期的影响，仅签约2457套；3月份的需求就得到了明显释放，总共签约了5473套。
也就是说第一季度，苏州二手房住宅总共签约了12845套。
单看这个数字或许没什么概念。
同比2023年第一季度的16566套，今年成交量减少了3721套，同比下降28%。但不可否认，2023年一季度曾因为疫情结束后一大波购买力集中释放，所以成交量达到高位。
而环比上一季度，也就是2023年第四季度，二手房住宅总共成交了15008套，环比下降3%，基本与之持平。
·哪些小区卖得好？·
那么今年这些成交的二手房中，到底是哪里的小区卖得最好，又是哪些小区最受欢迎呢？
我们先来看看今年一季度成交量前十的小区，含括苏州六大区。
▋成交价格：1-2字头占据主流，核心也开始降价
首先从价格维度来说，据贝壳数据统计，今年以来，苏州二手房的成交单价为22686元/㎡。
但从成交量前十的小区中就能发现，今年苏州二手房成交价格不断下降，基本上除了园区，其他区1-2字头已经占据主流。
但放眼园区，尤其是一些核心板块，其实也没扛得过降价潮。
比如今年园区二手房成交套数TOP10中，白塘的中央景城以22套成交套数位列第一，但成交均价只有3.9w/㎡。单看每套房源的成交价格则更低，2字头比比皆是。
要知道，前两年白塘景城的成交价还能稳定在5w/㎡左右，如今这个价格说是腰斩也不为过。
另外，还有像湖东的海悦花园（3w+/㎡）、东沙湖的年华里（3w+/㎡）、独墅湖的翰林缘（2w+/㎡）、建屋海德公园（2.5w+/㎡）等。
这些核心地段的项目，之前都能卖到4字头、5字头，如今都以降价来促进成交。当然效果也十分显著，成交量走上新高。
▋成交地段：高价比板块永远不愁卖
另外从地域来看，苏州六大区中，一季度中成交量占据前位的分别是吴中区（2515套）、姑苏区（2439套）、吴江区（2407套）。
不难发现，卖得最好的都是一些高性价比板块，这些板块地段不错、配套齐全，当然最重要的是价格也足够给力。
比如今年卖得最好的前三个楼盘：吴江太湖新城的首开玖珑花园、浒墅关的鸿文雅苑、活力岛的魅力花园（数据来源于贝壳）。
这三个板块单拎出来都是高性价比的宜居板块，这些小区附近也基本聚齐基础生活配套，学校、商业、生态等资源一应俱全。
以吴江首开玖珑花园小区为例，一路之隔就是苏州湾实验小学和初中，1公里以内有爱琴海购物中心、吾悦广场、万象汇等商业配套；同时还有地铁4号线在侧，出行也很便利。
当然，这些板块的二手房价格也控制在2万/㎡左右，单看成交房源的话，价格还可以更香，基本上1字头就可以拿下。
有配套、好价格，自然带来更多成交。事实上像一季度卖得比较好的小区：城南的越湖家天下、木渎的胥江城市花园等，也都符合以上特点。
▋成交面积：基本上以100㎡左右的小面积为主
最后是成交面积，成交前十这些小区的成交套均面积都在100㎡左右，大部分以三房、四房为主。
那放到整个苏州市区来看，根据贝壳数据显示，今年苏州一季度二手房套均成交面积只有102.43㎡。
吴江区凭借最低的房价，成交套均面积达到112.63㎡，其余5个区面积均不超过110㎡。
尤其是姑苏区，套均成交面积只有84.23㎡，依旧是众多小面积刚需购房者的首选地。比如一季度卖得最好的中海御景湾、宝祥苑、南山金城1958等小区，全都来自金阊新城。
虽说已经是十几年，甚至是二十多年房龄的老小区，但户型面积基本上都是80㎡左右的小三房。再加上如今降到1字头的单价，也就是说总价只要100多万就能上车姑苏。
那总结一下，今年一季度卖得最好的依然是那些面积不算大、配套够齐全、价格也够香的小区。
·成交特点分析·
其实整个数据看下来，苏州一季度的二手房成交情况，似乎并不意外，依旧延续去年的冷静基调。
▋追求性价比的刚需仍然是成交主力军
首先很明显的一点就是，从100㎡左右的成交面积，到1字头成交价格，如今苏州二手房的成交主力军仍然以自住的刚需们为主。
而且他们买房追求更高的性价比，不管是配套齐全的高性价比板块、还是小面积的3房、4房户型，每一点都表明了刚需们强烈的自住需求。
当然，这也更加说明，如今的房产逐渐回归居住属性，真正有需求的购房者们才会买房。
▋房东降价卖房，以价换量趋势明显
其次，今年苏州二手房市场依旧是以价换量的结果。房东们不断调价降价，甚至为了卖房不惜腰斩。
而这个趋势已经从原先的外围板块的刚需小区，覆盖至核心地段改善豪宅。
比如园区奥体的路劲澜山澜，同样一套建面约143㎡的户型，去年3月份成交总价还在678万，今年只有508万，一年时间跌了170万。
去年单价4字头，今年的成交均价只有3字头，甚至还有不少2字头，直接跌出了性价比，也跌出了成交量。
3月份路劲澜山澜成交了15套，上榜贝壳园区成交TOP10小区第一。
▋房东们卖房越来越难，成交周期变长
事实上，今年苏州的二手房挂牌量是越来越多。2024年3月苏州市区的挂牌量首次突破10万套，相较于去年3月，增长了6.7%。
高挂牌也意味着高竞争，对房东们来说卖房就不是一件简单的事。所以如今房源的成交周期也进一步被拉长。
据统计，2024年第一季度房源平均成交周期达到235天，相当于8个月时间才能成交。环比上一季度的219天，增长了16天，增幅7.3%；同比2023年一季度的话，也是增长了3.5%。
同时，自去年6月份开始，新增客源数量下降。房子越来越多，买房人却越来越少，卖房注定是越来越难。
所以也就不奇怪为什么今年一季度就开始以价换量了。
·最后·
不难发现，如今苏州的二手房市场趋势：
挂牌量越来越多、价格越来越低，但买房人却越来越冷静、房东卖房周期越来越长。
但换句话说，如今的成交情况也表明，苏州的住房更加回归居住属性，对普通购房者来说，不失为一个良好信号，值得捡漏。（跳转阅读：）
而这也仅是苏州一季度的成交情况，至于是否还有小阳春的余热，或是说二手房能否反弹，我们后续静观其变。▋
编辑：净净｜主编：Miao
出品：City好房
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