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清明节期间,北京楼市最火的新闻,莫过于招商璀璨公元“买一送一”。

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虽然促销活动很快叫停,但是明眼人都知道,卖得好的楼盘不需要如此用力营销, 实在是卖得不好,才会是以卖一买一的形式变相降价。

而从网签数据看, 北京招商也确实是“保利华润中海招商”四大天王里最拉胯的一个。

据了解,3月份的网签,璀璨时代网签了26套,招商玺网签了17套,招商臻园网签了15套,就这网签速度,估计没个三五年是卖不完的。

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▲根据中指院数据,2024年1-3月,北京招商销售排名位居10名开外。

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为什么北京招商会失速?说白了, 这跟北京招商领导换届,带来的拿地策略转变有着极强的关联。

2023年年初,招商蛇口北京公司发生人事变动,换防 了一位年轻的管理层,他叫吕传来,出生于1988年,今年只有36岁。

▲ 现任招商蛇口华北区域 党委书记、总经理吕传来
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▲ 现任招商蛇口华北区域 党委书记、总经理吕传来

对于吕传来,据了解其职业生涯的起点,是招商蛇口南京公司,而当时南京公司的老大,是现在的招商蛇口二号人物、总经理蒋铁峰。

换句话说, 吕传来是蒋铁峰的嫡系干将。

2018年,吕传来从合肥公司来到上海,担任上海公司总经理助理兼第一事业部总经理。第一事业部负责的是上海公司的开发业务,吕传来是有史以来最年轻的开发部长。2018年到2019年,华东区域连续两年位居各区域业绩排行榜首位。

如此,吕传来从华东区域换防到北京,显然也是被寄予深重期望。

而吕传来也确实出手不凡,在调任为总经理后,在总部资源的支持下, 北京招商公司策略显著转变,去年成功竞得四块地块(加上元玺地块共五宗地),总地价超过219亿。

然而,耗费了如此多的投资,带来的销售业绩却不尽人意。2023年全年,北京招商仅录得权益销售额102亿,位居第11位。而北京中海的业绩,则几近是北京招商的五倍。

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▲2023年北京房企权益销售排行榜(中指数据)

这又是为什么呢?其实主要在于拿地节奏失误。

有一说一,北京招商的拿地,大部分集中于去年五月之后。要知道,去年北京虽然刚经历最为火爆的小阳春,三月二手房网签达到2.2万套,但五月之后,北京迎来了明显的市场下行,二手房网签降到1万套上下。

面对这种反常情况,北京招商仍然坚持拿地。我知道那时候北京招商存货也不多,要养团队,但是一下子花200多亿拿四五块地,且除了亦庄的X47地块,其他的地块都很偏远,在那个明显市场下行的阶段,这就有点一意孤行了。

而最后的网签结果也证明, 卖房时流的泪,都是拿地时脑子进的水,北京招商确实拿地节奏失误。

尤 其是丰台的招商臻园,虽然靠近丰科园,但是周边没有地铁,在市场下行阶段,没有地铁就是很大的硬伤,但是招商仍然拿了这块地,且把望京名盘“臻园”的名字作为案名。

当然即使是这样,也挽救不了销售低迷的趋势。如今中建的花香壹号又出来了,业内不少人断言,哪怕晚半年,花香壹号网签也会比臻园快。

是这样吗?也许真的是这样。按当前的网签速度,臻园不知到何时才能清盘,而北京招商,亦不知会“失速”到何时。