北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我现在房子户口均在朝阳亚运村，考虑朝阳好高中不多，想在西城买个小一居学区，二套贷款不多，现金250w，月入3.5w，想多贷。孩子2027年上小学。

Q1不知选哪个学区，德胜离两人单位最近，但不确定是否有学可上，且需要借钱凑首付。退而求其次可选哪个价位低的学区？展览路学区怎么样？

Q2首付少，想多贷款是否仅考虑公房？有何别的资金规划方式么？

A：

1、现在城六区二套房能贷50%，公房可以更多些，想多贷就找公房吧。但月入3.5万，准备月供多少？一般是一半收入，1.7万吧，再多贷得考虑风险。

另外规划好校外教育的费用，西城好学校的竞争氛围和海淀差不多，一旦参与就不是个小数字。所以最好提前规划，把生活教育等各种费用都算进去。

2、2027年入学，那就买德胜呗。肯定是有学上，大概率也能不出区，只是不敢保证是否能进入对口校。毕竟虽然孩子少了，但政保未必少多少，包括小政保们也都盯着好资源呢。

展览路也行啊，算是比较均衡的学区，大多数小学都中等偏上，中学也大多不错。确实有坑校，但西城所有学区都有坑儿，都得看运气。另外也都有校额到校，所以还是看自身的天分和努力程度，实力最重要。

3、仅考虑公房当然可以，但这得看具体房源，也就是得综合价格考虑。因为谁都知道这优势，所以价值也大多数都体现在价格之中了，想多贷那或许单价总价就高了，只能是具体计算。这当地中介都能给算清楚，一房一议，让他们给比较一下。

别的资金方式那就是其他贷款呗，但也未必合适。一是有年限限制，老房不好操作；二是违规，有一定的政策风险。三是看具体产品，看周期，有到期停贷的可能。先随便找个代理机构咨询吧，也是得算账，确定划算再用。仅供参考。

4、另外多说一句，亚运村哪个学区啊？如果是朝外嘉铭一类的，那可想好了再换西城，毕竟这种级别的放到西城也很强，还更稳妥，到西城则有不如的可能。

仅供参考。

二

Q:

个人情况，无京户，已婚，家庭年收入税前70万，互联网公司上班，需要老人看孩子。总预算550万以内，手里资金约240万，在京首房首贷。目前在看回龙观二手房。

问题:

1、龙跃苑东二区，龙跃苑二区，龙锦苑东三区，和谐家园二区。这几个经适房小区哪个更优质一些，或者说选择这类经适房主要需要考虑哪些点？

2、这个预算可以买一个次新的两居，比如公园悦府一区，但是要么户型不好要么楼层不好，相比经适房可以买一个好楼层的三居室。考虑到以后置换和保值性，不知道如何做选择，您能给些建议吗？

3、近期上车是否合适还是再稍一等，目前租房，刚续了一年合同？

A：

1、哪个更优质，那一般都是早期的质量好了，2005年之前开发的。那会儿房价和地价都便宜，国企开发商还有政治任务，市长甚至总理都来视察，再加上和天通苑竞争，所以质量都好。

2005年后北京均价突破5000，地价和开发成本上涨，开发商没利润了又不能涨价，再加上舆论抨击经适房的户型大和销售黑幕，所以之后的就降低了一些品质。不光回龙观，天通苑也是这种情况，早期质量好，后期的弱点儿。

如果注重保值就主要考虑户型，刚需板块都是紧凑户型的受追捧，户型大的就流动性弱。注重自住就看自己的喜好了，大户型的更舒服。

2、短期持有肯定是商品房了，房龄新的时候都受追捧。十年八年的再置换那就或许是老房占优了，因为都老了，商品房如果物业水平下降，那叠加硬伤的就保值性走弱，毕竟房子是用来住的。这参照周边，早期商品房和经适房的价格差基本都是15%，之后就看维护了，维护的好能拉开价格差率，否则就趋近了。

3、常规建议是如果资金准备好了就尽快，毕竟是政策救市期间，前几次都成功了，这次看政府和银行的力度吧。反正香港是放开限购了，深圳也差不多了，上海北京有可能。

或者是关注政策和成交量，没变化就等着，有政策或成交量持续上涨就尽快吧。总之尽量别跟政策和银行对赌，毕竟中国很多市场都是政策市。

仅供参考。

三

Q:

请问丰台南二环西罗园板块的地段算好的吗？宝汇苑是什么性质的小区？学区怎么样，投资价值高不高？旁边的百荣商城是否对这里有影响，91平450万贵不贵？

A：

1、西罗园的地段普通吧，优势是离核心区近，交通方便配套全。劣势的南三环沿线这些年不是太受追捧，南三北五，近几年有所扭转，但得到利好的基本都是房龄新品质高的。

2、宝汇苑是商品房性质，西罗园二区的配建商品房。也就是卖给水利部的福利房利润少，靠开发宝汇苑和商住楼来平衡收益。其他没什么性质了，普通小区而已。

3、学区我还真不清楚，在丰台中等吧，放到北京不算太强。投资价值，哪方面啊？学区的话谈不上投资价值，不太好提升。房子的话也普通吧，地段儿不太受追捧，塔楼形式也普通，再加上户型偏大，这些年的价格走势不是太好。这里当年的价格比三环外的贵，比如草桥和首经贸一带的，但现在那些地方同等价格的都涨到7万左右了，西罗园的略有落后。

4、百荣没什么影响了，整个木樨园地区整改的不错，比以前人少多了，无论是交通还是环境都没什么影响了。或者说以后至少不再有利空，应该越来越好。

5、91平450万，每平5万，不算贵啊，南三环内这价格很实惠了，如果楼座户型朝向和楼层没硬伤的话就合适。不过感觉有些偏低，考察好吧，别有什么隐情和暗伤。另外91平的面积有点儿别扭，超过了90平标准却又不多，在流动性和税费上至少不占便宜。自住为主吧，其他的期望值别太高。

仅供参考。

四

Q:

我家老二24年小学，老大24年初中，考虑老破小，总价款300左右。看了东二环东三环附近的房子，有农光里，双龙南里，松榆东里，武胜西里，潘家园，弘善家园等就是附近的小区。非京籍刚需买房，等孩子初二转天津。

老师，您建议我选哪个小区的房子，就是周围附近的就可以。老师，老二25年小学，老大初中。之前看了北五环外的房子，考虑以后会回天津转学，考虑离南站近点的房子，就看了北工大附近双龙南里，松榆里，农光里，劲松等老破小的房子。老师，就这个附近我选哪个相对来说性价比好一些？

A：

1、我一般只能从投资角度说几句，这是典型的自住为主，凭个人喜好选择更合适。同板块内的保值也都差不多，选择其中更宜居的就行，至少出手时的流动性强，房子是用来住的。

2、性价比的话可以用租售比来算一下，用总价除以预估租金，数值低的代表租金收益高，性价比也就相对高。北京的平均值是700左右，朝阳老房在650左右，而东南部的应该在600多点儿或以下，所以相对来说都比较高。

比如农光里吧，整租两居室的租金在每平米100块钱左右，单价6万上下，租售比600，那这就是性价比高了。当然这是我的估算，具体的让当地中介算算吧。

3、不过也考虑好，之所以这里的性价比高，是因为房价涨幅相对慢点儿，所以看自己重视哪方面了。以后的走势有可能反转，但大概率最好成绩也就是不落后。

如果过几年出手时想保值稳妥点儿，常规建议是再看看北边东边的，京通以北就多数不落后，包括东四环外的。但租售比基本都600以上了，性价比不如东南。

仅供参考。

五

Q:

目前我家是北新桥的一居，在3层的老破小，42.71平。因为有了孩子，想改善下居住环境，基本就是北新桥的房子卖多少钱，就买多少钱的房子，顶多再添个二三十万，不想背贷款。

因为北新桥区域对口的是雍和宫小学，九年一贯制直升东直门中学。所以，目前我们想等孩子先上了雍和宫小学，有了学籍后再换房，不知道是否可以这么操作。

因为据我了解，好像2019年12月后买房的都是电脑派位安排学校？而不是划片，像我们现在这样？所以，我们这么操作，对于有孩子上学需求而买房的人，应该也不会造成什么影响吧？这也是我一直搞不懂的问题。

也因为想在雍和宫上小学，所以换房的位置不能太偏远，目前就看柳芳和团结湖往外那片儿地，价格还能接受，基本是北新桥房价的一半多点？也就准备换个七八十平的就行，就自住，也不考虑什么升值问题，不知道您有什么推荐没有。

A：

1、等孩子得到学位再换房是常规操作，当然可以了。

2、东城的多校政策是2018年6月30日发布的，此后买房落户的都是多校。划片依然存在，但不敢保证确定进入对口学校，只能说概率大。

指的是卖你们房子的家庭吧？没什么影响。这政策谁都知道，也执行好几年了，东城挺公平的，派位的比例也不算太大。买房的就是正常登记，运气好的就对口，派位的话一般也不差。

3、这不用推荐，典型的自住改善，凭个人喜好选择更合适，不用外人建议。我一般只能从投资角度说几句而已，团结湖等地挺好的，保值一直是北京大盘走势，甚至曾经相当于大盘指数，很稳妥没风险。

仅供参考。

六

Q:

我有首套房资格，有首付款100万，想买房但觉得少点，看新闻说香港放开限购了抢房，北京会出现这种情况吗？我这首付买在哪里合适？本来想的是再过两年攒到200万（每年40），但计划被新闻打乱。

目前我租房住，月租3000单间在北5环。如果您认为买的话我希望是20年之内的两居室，南北通透客厅卧室朝南，带电梯，升值超过大盘就行，过个几年好出手置换的。您觉得方庄的房子怎么样？

A：

1、我觉得方庄的房子挺好啊，尤其是早期的那几批公房质量非常的好，后期的商品房也挺好。但这现在是北五环租房，猛的到东南二环外远不远啊？另外这要求不低，以现在的首付在方庄买不到，能符合要求的得在大几百万起了。而且升值也未必能超过大盘，做到不落后就挺好了。

2、香港放开了限购抢房，北京如果放开也至少是提升成交量呗。中国的有钱人不算少，来个几千人买房就能把市场炒热了。不过香港这也刚半个月，再等等看吧，关注北京的成交量和政策，没有增加或出台新政策就等着，有了就做好准备。

3、买哪里合适，是指100万的首付吗？我也不好说，这期望值偏高了，还是适当调整一下吧。要不然以总价300万来说只能买上车盘，得在不近的郊区，而且投资性也不太高。

仅供参考。

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