一波外溢客正在“回流”天河！
近日，楼市君发现这样的市场变化：不同于往年外溢，部分黄埔业主返回天河买房，哪怕割肉也要趁势置换。
这波购房潮，是重新洗牌的天河楼市，打开了新的置业窗口期。
｜天河航拍图
｜广州楼市发布摄
壹
割肉卖房、换大四房
部分黄埔买家置换回天河
曾经的天河，因新房紧缺、房价过高而把大量买家挡在“门外”。
天河上班族小A就是其中一员，他跟楼市君爆料，准备割肉卖老黄埔的房子了，重圆天河买房梦。
｜与粉丝聊天记 录
前三年小A打算在天河安居乐业，但去天河东看盘时，发现太难了。
新盘屈指可数很难抢，超90平户型总价也要600多万，当时他的首付预算最多撑到60万，便选择隔壁老黄埔。
今年他准备置换回天河，经过一番观察，发现天河新盘不仅选择多了，甚至开出惊喜价，390万起也能上车。
卖房之后有700万总价预算，在天河能有不少选择，盘算过后，他准备出手，追回心心念念的“白月光”。
｜天河东航拍
｜广州楼市发布 摄
这并不是个例，毕竟，在很多人心中天河是YYDS，无论是优化资产还是自住，都是理想的选择。
从优化资产来看，有位佳兆业城市广场的业主，准备割肉卖房从而买入天河新盘。
2021年时，他踩着高峰进场，以3.6万/平单价买入83平二手小户型，如今相似户型仅190万左右，3年时间缩水110万。
｜佳兆业城市广场83平房源最新成交价
｜图源：链家
再加上小区还会受周边一二手“夹击”，他有点慌，想趁天河这波市场行情赶紧置换过去。
毕竟，他更相信天河的潜力。现在割肉卖房亏的钱，说不定未来在天河“赢”回来，200多万首付预算，也能买入热门板块。
与此同时，二手楼龄不等人，越高越难卖，不如趁早出手。
而从自住升级上看，部分买家也会选择在天河置换。
有位黄埔业主，之前想改善居住条件，考虑卖一买一，加上丈夫在珠江新城上班，最终选择买入城投珠江·天河壹品。
他们选择的126平大户型，也处于园林中心，周边环境也比较好。
在他们看来，天河智谷核心区的地段较好，天河智荟、清华附中湾区学校等配套步行可至，居住便利。
项目6-7.5万/平的均价，总体性价比高。
｜天河壹品俯瞰效果图
｜图源：项目提供，技术生成
楼市君有位朋友，现住在黄埔海伦堡海伦时光，最近也在观望买回天河。
她父母是天河本地人，前三年她本计划在天河买婚房，但因选择少、价格贵，看房多次后，100多万首付，只能选择近天河的黄埔鱼珠。
居住的小区目前挂牌价3.6-5.7万/平，价格相对稳定，前往天河通勤方便。
但如今，她父母劝她回天河居住，再加上考虑以后生小孩需换大四房，她也在观望是否置换买回天河。
她算了一笔账，卖房后能有250万左右首付，足以在天河买到不错的大户型，还能与家人保持“一碗汤”距离，何乐不为？
｜图源：链家
这些回流的黄埔买家，很多是当年尚且够不到天河“门槛”，便以外溢第一站的黄埔作为“跳板”。
因为，换房后有足够的首付或额外再加点钱，就买入天河，实现“越级”置换。
综上发现，当下已出现外溢黄埔的买家“回流”到天河买房的趋势，而且势不可挡。
楼市君曾做过调查，了解到购房者年后置业意向中，有1/3的买家把天河当做第一选择。
贰
外溢客争相涌入
今年天河有了哪些变化？
从之前的“高攀不起”，到如今大家争相“回流”，天河到底如何“变”了？
其一、今年新盘供应猛增，惊喜价频出，为买家开了一扇“窗”。
2017-2022年5年时间内，天河才卖出5宗宅地，一度新房供应紧缺。
再加上区域价值高，新房难抢，天河房价在同时期内处于高位。
这样的情况在今年，有了明显转变，多顶流盘“神仙打架”，不少新盘给出超预期房价，买家“两眼放光”。
今年天河超20个新盘同台搭戏，数量全市最多，近50%是全新盘，占位的都是珠城、金融城、天河东等大热门。
｜技术生成
甚至，去年市场冷淡，天河仍拍出多宗楼面价5万+/平地块，将区域价值预期进一步提升。
就在大家以为天河房价又要抬高时，全新盘首开报价却频出惊喜：
越秀观樾最低有6字头，中铁建·招商蛇口西派天河序7字头起，让不少买家大感意外。
此外，天河部分新盘加推给出优惠促销，比如珠江花城也有机会390万起上车，更具性价比。
其二，天河产品再升级，更好地满足改善置换需求。
在户型使用率、环境、配套等方面，天河新盘几乎是卷出“花”。
先从户型来看，今年天河无论是刚需户型，还是改善产品，都进一步迭代升级。
涌现的超120平户型，几乎能做到使用率超100%，能很好地满足外区改善置换需求。
比如，越秀观樾的大平层，最高使用率高达117%，西派天河序户型使用率107%，纯板式设计。
｜越秀观樾户型图
｜广州楼市发布 制
小户型升级方面，天河东全新盘能建·天河麓誉府是代表，让刚需、刚改住出豪宅感。
你敢信？80平小户型做到3房2卫，主卧还搭配衣帽间+270°观景飘窗……
而在环境、配套上，也有新盘不惜斥巨资做迭代升级。
保利天瑞独树一帜打造新中式会所、西派天河序打造2300平国际华尔道夫会所，越秀·观樾甚至是全面重塑湖水品质和生态环境……
在价格预期之内，能买入天河，享受更好的产品、配套，很多买家会很难拒绝。
其三，天河部分新盘引进名校，再加上教育强区的“光环”，促使外溢客回流。
近几年，天河教育一直在追赶越秀，未来更是计划打造成广州教育强区，对标北京海淀！
这不是一句空话，教育预算连续多年上涨，2023年达到43个亿，相比2018年足足提高了1/4多，比越秀区高了2亿。
不少名校逐渐在天河扎根，执信中学天河校区、清华附中湾区学校一期已开学，广州奥林匹克中学也成立了教育集团。
新盘还在陆续引进名校，越秀·天河·和樾府配建学校引进广州中学教育集团，缦云广州配建九年学校纳入天河外国语教育集团成员校……
再加上天河目前还有小升初直升优势，更能打动买家。
楼市君就了解到，老黄埔某新盘就有部分业主，打算卖房置换到天河，直奔教育而来。
天河本就有“宇宙中心”美誉，再加上在价格、产品、配套等多方面使出“全垒打”，其实能给到买家足够的“高性价比”。
如此一来，黄埔买家被重新“召唤”而来，其实也是大势所趋。
你们觉得呢？评论区说说呗。
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