福建省龙岩市中级人民法院民四庭副庭长、一级法官 刘伟明
2024年初，在“香榭景园”不动产权证书颁证现场，处处张灯结彩、锣鼓喧天，一户户业主手捧“新鲜制作”的产权证，开心不已。这是他们在得知开发商“跑路”近十年来，最开心的时刻，也是承办“香榭景园”开发商破产案的法官刘伟明最自豪的时刻。
十年前，“香榭景园”作为福建省龙岩市新罗区的一个知名楼盘，吸引了不少人前往购房置业。但后来，因开发商富泰公司资金链断裂，该楼盘于2014年底停止施工，原定于2015年12月应该交房的楼盘变得遥遥无期。在市政府及职能部门的协调下，该楼盘虽于2016年复工续建，但因规划、消防等种种原因，始终无法竣工验收。
“哪还管得上什么验不验收，有没有达到交房条件，我们耗费半辈子积蓄买下的房子，含泪也要住进去！”在“香榭景园”项目停工一年后，像老陈这样看不到交房希望的业主们，陆续自行接管购买的“香榭景园”房产，住进了这个还不完全具备交付条件的“新家”。
伴随着业主们的无奈和债权人的懊悔，涉及开发商富泰公司的400余件案件经过判决，陆陆续续进入执行阶段，但资不抵债的开发商让这个“烂尾”的楼盘看不到任何“重生”的希望。
“既然通过执行手段无法解决，何不导入破产程序，一揽子解决富泰公司债权债务问题。富泰公司已明显丧失清偿能力，资不抵债，符合破产条件。”刘伟明首先想到的就是将“执破直通”机制运用到这个案件中。
“开发商破产了，谁来复工续建，谁为我们办理产权证？”“‘香榭景园’没有竣工验收，我们先装修入住，会影响办证吗？”刘伟明在“香榭景园”小区张贴破产公告时，被业主们团团围住，耳边传来他们关心的各种问题。
也是通过这次走访，刘伟明发现，“香榭景园”业主多数来自龙岩市下辖区县农村，购买“香榭景园”房产，几乎花光了他们的半生积蓄，一旦处置不当，这些群众的生活将受到极大影响。
一定要盘活“香榭景园”资产，完成续建和办证手续！刘伟明在心里暗下决心。
但推进过程并不顺畅。房地产办证涉及住建局、自然资源局、不动产登记中心等部门综合验收、规划核实、实测备案、产权登记等多项专业、繁琐手续，仅仅依靠法院和管理人难以快速、有效解决。
对此，龙岩市中级人民法院和市住建局、自然资源局、不动产登记、税务局等部门召开了数十次协调会，形成多份会议纪要，最终达成一致意见：“香榭景园”楼盘按历史遗留问题容缺办证，采用“两鉴定一规划”简化办证程序代替常规验收办证程序。
刚看到一丝曙光，另一个问题来了。“富泰公司没有银行存款，其开发的‘香榭景园’大部分房产已对外出售，存量房产也都是抵押物。现有资产已不足以清偿债权，债权人不同意提供资金或借款给‘香榭景园’楼盘进行二次复工续建。”管理人把与债权人沟通的情况向刘伟明作了报告。也就是说，“香榭景园”面临无续建资金的问题。
“可否附续建条件，按现状拍卖，由买受人负责续建及办证。”深思熟虑后，刘伟明提出了这个解决方案。
“这个想法不错，管理人好好考虑下，制定具体变价方案。”合议庭很快作出决定。
经与管理人多次磋商论证，“按现状整体处置+附续建条件”拍卖“香榭景园”存量资产，并由买受人负责“续建+办证”的财产变价方案最终成型。
续建资金问题终于有了大家认可的解决方案，但问题接踵而至——“‘香榭景园’历史遗留问题多，续建及办证过程存在诸多不可预见风险，没人愿意买怎么办？”管理人又抛来一个问题。
“必须确保竞买人具备续建能力、能确保交楼，否则会影响‘香榭景园’后续办证，稍有不慎，可能前功尽弃。”合议庭审判长张煌忠强调，“‘香榭景园’不能一卖了之，一定要避免二次烂尾。”
2023年8月开始，管理人通过淘宝网公开拍卖“香榭景园”烂尾楼资产。当地某国有企业集团果断出手，成功竞得“香榭景园”烂尾楼盘。
此后，“香榭景园”楼盘的续建工作开始变得顺畅。
2024年1月18日，龙岩中院会同市住建局、自然资源局和不动产登记中心，在“香榭景园”为首批105户业主颁发不动产权证书。
2024年春节过后，“香榭景园”662户业主全部领到了“迟到”多年的房产证。
来源：人民法院报
记者： 汤影华
编辑：时雨萌 杨梦娇
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