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楼市最大的遗憾，叫无声无息。
有一种情况，是这块土地很受欢迎，开发商拿地很快，造得很快，卖得也很快。这些项目迅速被看见，又迅速被遗忘，成为城市默默无闻的一部分。
苏州奥体板块似乎就是如此，它承接了湖西、湖东的巨大红利，关注度一拥而入，然后又迅速归于平静。
所以奥体仍然有个遗憾：没有值得细细品味的代表作，缺少承载这块土地精神的作品。
直到，华润置地来了。
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之前奥体的产品，或多或少存在三个问题。
一是作为园区未来最有潜力的地块，没有挖掘尽可能多的功能；
二是洋房与高层产品拉开梯度，洋房的产品明显更好，高层相对将就一点；
三是在产品装修花了很大成本，但用户未必喜欢，就不免拆拆改改，造成浪费。
所以，作为一家专注于民生的央企背景开发商，华润置地显然看得更远，想得更多。
华润置地在奥体板块的新项目——湖东润雲，就想清楚了这三件事：功能叠加、户型平权、装修实用。
我们通过湖东润雲的产品细节，讲一下它是如何实现这三个目标的。
首先是功能叠加，主要指在社区中，同一个空间发挥了多重作用。
最常见的就是架空层泛会所，利用同一空间，实现居住与休闲功能的叠加。这次湖东润雲做了多个架空层空间，完全可以满足整个小区居民对于“泛会所”的需求。
◎意向图，仅供参考
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而湖东润雲园林中心的水景部分，就和很多项目不同了。这里的水景，日常有观赏功能，而到了夏季，还具备改造为一个涉水游乐区域的可能，既能看，又能用。
◎意向图，仅供参考
再比如湖东润雲的园林空间，参照法国吉维尼小镇的莫奈花园，用8大美学花园串联全龄活动场所。
◎意向图，仅供参考
而园林活动区，与消防登高场地有机地结合起来，有效地延伸了居民活动空间。
◎意向图，仅供参考
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这样的建设理念，符合之前中央提到的建设“平急两用”设施的思想，在园区的珍贵土地上，发挥出土地更大的效能，也增加了城市的韧性。
此外，在湖东润雲，华润置地还延续了湖西观云首创的地库与轨道交通连接的设计，将通勤动线与风雨归家动线结合起来，从小区的地库就可以进入地铁6号线金家堰站，节省了建设空间，也方便了业主的出行。
如果说功能叠加，是对土地的尊重，那么户型平权，则是对用户的尊重，尤其是更大意向购买高层产品的年轻群体。
如果你看过湖东润雲的沙盘，一定会对高层13#楼栋的侧开窗印象深刻。
◎意向图，仅供参考
高层13#楼的东西户，也就是约165㎡户型，做到了南向三卧一卫朝阳以外，东、西、北三个方向的所有空间，也全部做到了向外开窗。客厅的超大阳台，更是做到了2.5个开间大小。
◎示意图，仅供参考
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另外，楼栋的北立面没有连廊，因为做到了四梯四户的配比。其他的几栋高层，也做到了两梯两户，和洋房保持一致。
◎意向图，仅供参考
可以说，这样的高层户型，看点颇多，不输洋房。这种户型平权的设计，其实就是华润置地“以人为本”理念的又一体现。
当然，无论是集约的社区设计，还是平衡的建筑设计，还都只是湖东润雲的一小部分看点。
真正的重头戏，在室内装修上。
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在看样板房的最开始，置业顾问告诉我们，湖东润雲的装修标准，和湖西观云基本一致。除了一些品牌上的差异，在设计理念上可以说达到了豪宅标准。
要知道，这两个产品在单价和定位上都有差异，以湖西观云标准打造湖东润雲，足见华润置地对这个项目的重视程度。
而置业顾问告诉你的第二个重要信息点是，湖东润雲的洋房约179㎡样板间，同时做了软装样板间和清水样板间。
◎示意图，仅供参考
作为一个不在项目实体内建设的展示区，其实做一个带软装样板间似乎也就够了，用一些软装弥补这个户型的缺陷，具体交付场景留给客户想象。
但湖东润雲就是两个都做出来了，而且很自信地告诉客户：清水更好看。
项目策划团队甚至很自豪地，为这个清水样板间制作了一条宣传视频。
华润置地苏州片区
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这个约179㎡的洋房户型，拥有目前豪宅产品的主流优点，包括南向四开间约15.9米纯粹瞰景面+约8米双联跑道式阳台+超级LDKB一体化互动区。
但和其他项目不同的是，湖东润雲没有采用大量的弧线炫技，而是全部使用直线，勾勒整个室内空间。
◎示意图
客厅水墨山水纹理电视背景墙，顶部磁吸轨道灯，墙面全屋墙布，底部金属踢脚线，加上客厅到厨房地面简一大连纹仿大理石瓷砖通铺，给人一种极为平整的舒适感。
◎示意图
同时，湖东润雲也并未将岛台列入交付范畴，保证了客餐厅空间的平整性。对于使用厨房频率比较低的客户，就有了享受更大空间的可能性；而喜欢岛台的客户，这里也有多种可能的空间，加装适合自己风格的岛台。
◎示意图
厨房中，也配置了博世烟机灶具+蒸烤一体机，汉斯格雅水槽+可抽拉龙头，以及PET金属拉丝面板+氛围灯带。这些，都以一种整齐划一的方式，营造出一个充满氛围感的厨房空间。
◎示意图
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双联阳台上，可开可合的推拉门阳台封闭系统，延续了湖西观云的做法，用多扇可移动的推拉门，给予了更开阔的南向瞰景面，更灵活的通风方式。阳台的使用方式，也因为多扇门的排列组合，变得多元起来。
◎示意图
到了卧室，这种一体化的视觉感受依然在延续，比如主卧中，就有着与客厅一样的电动窗帘轨道，无主灯设计等，不仅美观大气，而且极为实用。
◎示意图
在整体户型上，笔直的线条带来了更为大气的视觉感受，和更加高的空间利用率。而在部分空间的局部视觉上，依然延续了一“直”到底的设计风格。
比如，厨房和卫生间的吊顶，也采用了铝大板与直线灯带的组合。这两个独立空间，延续了公区大气的视觉感。
◎示意图
卫生间里，杜拉维特墙排马桶，悬空皮革柜面收纳柜，大理石裙边，连纹背景墙，保证了地面、墙面的整体性，相当连贯，易于打理。
更值得一提的是，整面墙的镜柜，以及马桶上方延续到台盆的一体化置物空间，提供了更多的置物功能，同时也让卫生间更加整洁、易于打理。
◎示意图
另外，除了这些平面上的直线感，在纵向上，也有许多通高、直线的设计。比如门框都采用了通高的金属包边，部分柜体采用了与柜体等高的纤细金属置物架。
◎示意图
在室内结构以外，湖东润雲还在一些小细节上，做到了极致的平整。
比如进门处，与湖西观云同款的全屋智控科技系统面板，就特别设计了一个内嵌式面板空间，避免了进出户时对人的剐蹭。
◎示意图
另外在开关这样一个小细节上，也选择了纯平的复位开关，不管这些设备开或是关，开关面都是平整的。
◎示意图
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就是这种度假酒店级的极致审美，才会让客户第一眼就感觉到舒适，另外无论你是喜欢什么风格和色彩的装修，在这样的空间内都不会违和。
简而言之，就是——好搭，好用。
室内确实还做了一些很好用的小细节，比如入户玄关柜，在可见的定制皮革硬包加透光云石，以及实木贴皮墙板造型之外，还给右侧预留了一个足够宽的柜体，以及一个专门用来挂外套大衣的伸缩衣架。
◎示意图
要知道，在玄关柜几乎列入交付必备清单的当下，如果没有考虑到这一点，后期改造起来几乎是不可能的。
说到这里，你会发现，湖东润雲的装修重点，放在了用户无法自己选购，而必须由开发商前置考虑的那些部分。
◎示意图
说白了，同样的成本，别人花在了国际大牌的品牌溢价上，华润置地踏踏实实花在了基础建设上。
尽管在看房过程中，可能会有客户提出，“你这里怎么没有某某电器”的疑问。
华润置地这一次确实没有刻意地讨好客户，而是更多地为产品、为客户负责，回归一个开发商最本分的角色：我负责添砖加瓦，你负责锦上添花。
况且，给用户自由审美的空间，又何尝不是一种“以人为本”的尊重？
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我们再回到最开始的三个命题：功能叠加、户型平权、装修实用。
看起来，这好像是在谈企业的社会责任。对于买房人来说，到底有没有意义？
我认为有，而且，有最本质的意义——帮助客户把每一分钱，用在刀刃上。
在有限的空间内，做出尽可能多的人都能满意的产品，并且在未来室内空间的改造中，产生最小的浪费。
◎示意图
这就是湖东润雲能够为客户提供的最大的价值。而且这种价值具有普适性，在未来的很长一段时期内，对不同年代，不同需求的人，都是一样有价值的。
审美和技术未必能穿越周期，但理念能。
我们回顾一下园区一路走来，各个板块的代表作，它们是以视觉审美取胜的吗，或是以先进科技成为经典的吗？
都不是，他们都是在那个时代，提出了更前瞻的产品理念——或是大户型少卧室的舒适感，或是能不断迭代生长的园林，和自由变化的户型。我们不说这些项目的名字，但你大概猜得到是谁。
它们有一个共性，就是不和同期的竞争者在同一维度上比拼，而是打好了自己本分以内的基础，留足了客户想象和成长的空间。
◎示意图
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现在，湖东润雲似乎也在循着这一条路径，怀揣着成为奥体板块代表作的野心。
看完项目，我对它有信心。
湖东润雲仿佛真的承载了这块土地的精神。
这里叫奥体，是无数体育健儿的赛场。
华润置地此刻充满了运动家精神，尊重所有人，并且永不放弃地超越自我。
湖东润雲，就是一位刚刚登场的跳水运动员。
素颜登场，轻巧一跃，溅起最小的水花，却获得最大的喝彩。▋华润润云售楼处电话：400-9939-964
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1、土地产权年限：商品住宅为70年，公寓、LOFT等多为40年或50年。
2、房屋性质：公寓、LOFT等主要为商业性质，水电均为商业，一般不通燃气、暖气。
3、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。
4、商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
5、购买条件：商品住宅会有较多限制条件，户口、社保、纳税证明等；公寓、LOFT一般不需要，基本上不在限购范围。
6、付款条件：商品住宅首套较低首付比例为总价的20%--30%，且非首套房的首付比例更高，按揭年限最长可达30年；公寓、LOFT等没有首套和非首套之分，首付比例一般为总价的50%，按揭年限最长为10年。
7、现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
8、准现房：指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。（但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。）
9、期房：指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。目前市面上销售的新房基本上都是期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。
10、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
11、成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
（1） 内墙面为普通仿瓷涂料
（2） 客厅楼地板为普通瓷砖
（3） 普通铝合金窗
（4） 普通胶合板门
12、民用建筑高度与层数，根据《住宅设计规范》划分为：1-3层为低层住宅，产品主要为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。4-6层为多层住宅，产品主要为叠拼别墅、花园洋房（有的有大平层概念）等。7-10层为中高层住宅（也叫小高层），很多城市广义上将18层以下的住宅也称之为小高层。11-30层左右为高层；30层以上为超高层。小高层及高层一般为普通住宅，超高层一般为城市豪宅
13、保障性住房：指政府为住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房和定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。经济适用房在满足一定条件的情况下可以转变为商品住宅。
14、房地产”五证“：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。开发商再取得五证之前，是不允许销售的，一般会有认购行为（一种是在开发商未拿到预售证，而向购房者预约房源，待拿到预售证正式销售时正式成交。即在没有正式的销售许可的情况下，开发商与购房者达成购买协议。也叫认筹、预约、预定。）
15、房地产“二书”：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。
16、购房资格：各个城市的条件不一样，因地制宜。目前可多关注当地人才引进计划，实际上是尽可能放开限购的伎俩。
17、资金情况：对于首付比例及月供有一个相对明确的概念。
18、购房需求分析：先安家?孩子教育？工作较近？改善？投资等等。明确以上问题后，接下来要在市面的产品上进行考察、选择。买房就是资金、品牌、地段、配套、户型、物业等方面做权衡，根据自己的情况选择。
19、买房意向金：在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。
20、面积赠送：购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。
21、住宅的净高：是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
22、住宅的开间：是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
23、住宅的长度和进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。
24、住宅的层高：是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。
25、个人住房贷款还款方式：分为等额本金还款和等额本息还款两种。
26、首套房优惠：配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受首次购房的各种优惠政策。
27、哪些公用面积应分摊：应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
28、哪些公用面积不能分摊：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。
29、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
30、银行按揭：按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。
31、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。
32、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请，每个城市政策可能有所不一样。
买房要买楼王吗? 是宣传陷阱还是真的赚到
作为购房者，在接收到的各种房产营销信息中一定看到过类似“xxx项目楼王加推，只此一栋，错过不再有！”这样的宣传语。其中“楼王”两个字特别引人注意，一旦带上这个字眼就表明该楼栋是整个项目中最优质的一栋。具体优质在哪，下文会介绍。
从情感角度来说，好东西人人都有兴趣，尤其在听完置业顾问的介绍后普遍都会动心。但较好的东西往往也标上了最贵的价格。房子不同于普通商品，其单价高，每平米贵1000，整套房就要多出十几万。多花一笔大价钱买一份长久的“王者”体验到底值不值呢？你需要知道以下几点：
什么是“楼王”
“楼王”的概念来源于香港，原是指楼房顶层面积较大、定价最贵的一两种户型。现在我们说的“楼王”通常是指社区里所有楼栋中综合条件较好的那一栋建筑，“楼王”一般占据着整个小区较好的资源。
根据楼盘的规模差异，还会细分出更多品类，例如“楼王组团”，泛指超级大盘中的较佳区域内多个楼座共同组成的部分，楼王组团中往往还会出现“楼王之王”；再如一期楼王、二期楼王等等，泛指分期开发的楼盘中每一个开发周期内的楼王。
“楼王”的特点
位置较好：“楼王”通常是位于小区的“C位”。排名前列不会离小区外围很近，避免车来人往的噪音干扰和空气污染。第二离小区各个出口都较近，保证进出方便，去地铁站、超市、幼儿园都不会走很长。
景观较佳：“楼王”一般离相邻的楼栋会较宽一些，视野更开阔；不会被其它建筑大面积遮挡，保证采光不受影响；另外，对外，如果楼盘本身就靠近山、海、江、湖、林等自然景观，那“楼王”基本也会占据欣赏景观较佳的位置。对内，“楼王”通常靠近中央园林，能欣赏到较佳的小区内部园林景观。
配套最全：“楼王”通常可享受最完备的小区内部基本配套，如健身设施、游乐设施、休闲设施、景观设施、生活设施等。
户型最优：一般楼王的产品会是整个楼盘中较高端的，如面积较大、装修标准较高，户型设计较好的产品。另外，楼王的梯户比一般也会是小区比较好的。
朝向较好：通常是坐北朝南，保证空气流通，光照适宜。
价格较高：开发商深知自己楼盘优劣势，也知道每栋楼、每套房子的优劣势，楼王占据较佳资源，所消耗的内部资源往往都是最多的。为了使商品房价值与价格相匹配，达到收益较大化；楼王位置的标价往往较高，与其它楼栋拉开一定差距。
“楼王”不是特别的
排名前列，我们需要清楚的是，“楼王”一说，原本就是从香港传过来的一个概念，现在常被房产商用作宣传房屋时的一个亮点。有时，开发商会宣传他的多个楼栋都为“楼王”，用这样的噱头去吸引购房者，利用购房者“害怕错过”的心态，催促购房者尽快成交。有时，是借着楼王的名号，名正言顺地卖出高价。所以，宣传中所谓的“楼王”也许并非真“楼王”，需要购房者仔细辨别。
第二，“楼王”并非会在每一个方面都达到较佳，比如有一线江景景观的楼栋也许离地铁站比较远。“楼王”只是一个综合下得出的相对最优结果。购房者要根据自身需求进行选择。
第三，“楼王”概念不是所有小区都适用。有的楼盘只有几栋建筑，每一栋都临街，位置、楼间距、景观都差不多，这种情况下，购房者千万不要被商家所谓的话术牵着鼻子走。
第四，“楼王”不一定对所有人都是较好的，也千万不要认为买房就一定要买“楼王”。如果购房是为了长期居住，那就从自身的预算、交通需求、生活需求等出发去评定选择即可。预算够，又要追求较高的居住体验，买“楼王”当然可以。预算不够，可以考虑“楼王”邻近的几栋。如果购房是为了投资的话，更需要考虑几年后出手，你所购买的“楼王”的价格能不能与同小区的其它楼栋拉开差距。
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