在这一轮上海楼市的下跌浪潮中，不知道大家感受最深的是什么。
在我们看来是分化。
越是差的跌的越猛，越跌的猛还越没人要。
虽然我们一直和大家说：
上海地倾西南，浦东买房看产业，浦西买房看环线。
但是真正落到买房这件事情上远比这三句话复杂一万倍。
在上海上百个板块里完成正确决策，是需要对于上海城市的深刻理解。
因为在过去的一轮周期中，有一批人非常惨。
以为上海楼市随时随地买都是遍地黄金。
他们所面临的，已经不是下跌那么简单。
很多人的房子房价已经跌回到2016年。
他们踩过的这些坑，大家一定要避开。
1、老破小扎堆
上海的老破小这些年真的挺惨的。
搜随便翻看几个板块，房价跌回2016年都是基本操作。
比起最高点跌个40%都很正常。
老破小是楼市下行期，最典型的打破地段认知论的产品。
上海外环内有很多这样的板块：
浦东世博、宝山高境、共康、闵行龙柏、杨浦中原、普陀甘泉宜川……
如果你是老破小原始成本的持有者，那没有任何关系，因为十来万块钱买的，现在安全垫非常高。
但是很多人都是后来入手的。
别看很多板块位置好像挺好，都是表面光鲜。
浦东世博板块，标准的内环边，邻居都是徐汇滨江、前滩。
板块内有6、7、8、13号线，非常方便。
但是上钢三村最近成交价也就是4.7万，房价直接回到2016年。
要知道世博板块最高点的时候，老破小要卖到8万+一平。
买在最高点的客户现在得有多糟心。
像高境板块这样的，问题就更多了。
板块自身就很割裂，交通出行都很不便利。
宝山也不可能给到高境什么增量的改变。
一个没落的板块加上一个老破小产品，基本上是看不到未来了。
其实仔细研究你会发现他们共性挺明显的。
全是老破小小户型房子、没有发展规划、没有优质学校、甚至都指望不上拆迁。
所以牢记四条准则：
1、老破小的范围尽量买在中环以内
2、产业+学区+高租金
3、房龄最好90年代以后的
4、附加值越多越好
离开了这些的老破小，那就是典型的泥菩萨过河，自身难保。
2、规划的饼吃不下了
祝桥、临港这里两个地方真是割了不少韭菜。
这两个地方都是超级规划。
祝桥是浦东东方枢纽地区的腹地，都在吹祝桥是第二个虹桥。
但是虹桥本身和上海城区距离近，有浦西稠密的人口做支撑。
同时，虹桥对于长三角的串联沟通作用非常明显，产业及人口优势巨大。
这些天然优势是上海东站现在都不具备的。
更何况，东站都还没开建，就已经开始透支房价了。
2016年公元2040开盘的价格都要4.5万/平。
连地铁都没有的偏远地方，卖出嘉定新城、松江新城的价格。
旁边的川沙副中心都不敢有这么大的胃口。
现在某家网站能看到的最近成交是2023年9月的，当时的单价只要4万块。
按这价格，8年不仅全都在银行打工了，还亏了40万本金。
临港的水分就挤得更多了。
临港本身是上海的另类发展方式，是在主城区60公里外的地方轰轰烈烈的造城。
临港最牛逼的是产业，落地的企业也非常多。
但是临港的难题是，匹配一座新城所需的人口。
规划可以利好房价，但是最终是庞大人口撑起实实在在的房价。
过去几年临港疯狂供应住宅土地，但是人口的导入工作不是你卖多少地，就能来多少人。
临港的建设速度确实很快，但是临港的价值兑现是十年、甚至二十年这样的周期。
因此，透支的价格也在被打回原形。
临港最具话题性的小区，宜浩家园。
最高峰卖到过4万/平，目前某家能看到的小区最低的一套成交价只有17817元/平。
直接来了个腰斩的价格，这估计是2015年前的价格了。
最惨的是，这两年因为明珠临港小学买了学区房的发现，现在需要3年落户年限。
现在的市场环境，买家都是买当下，愿意为未来加价的人在变少。
现在除了大虹桥、大东方之外，还有大吴淞、大吴泾，哪个饼更靠谱呢。
3、找不到接盘侠了
车墩和合庆。
属于上海的透明板块，大多数人根本关注不到这样的地方。
车墩比较知名的是影视基地，买房什么的还是算了吧。
车墩老镇那边尚还有一些烟火气息，本地人养老啥的还行。
剩下的就全是工厂和动迁基地。
松南城这边大把大把的动迁房，没有配套、没有轨交。
在城市的发展死角上，年轻人可不会来这里买你的房子。
浦东有6大天坑组团：航头、新场、宣桥、惠南、万祥、书院。
但是比天坑组团还坑的就是：
合庆
车墩尚且有条铁路，合庆真的是浦东自己都要绕过去的区域。
板块里面的白龙港污水处理厂估计都要比合庆有名气。
毕竟是亚洲最大的污水处理厂。
某家网上能看到的合庆几个小区也都没什么成交。
2万多的挂牌价也只能是挂着，二手市场基本是停滞的状态。
别说是地铁了，合庆这里：
没有外来人口流入的动力，没有高能级产业引进的基础，更没有二手市场的流通性。
是非常标准的三无区域。
绝对不能买。
远郊房产的第一生命线就是地铁。
可以没有商业、没有医院、没有教育资源，但是不能没有地铁。
没有地铁就意味着板块是脱离上海城市发展的，人口的天花板就锁死了。
4、沿海天坑区
上海南部沿海：奉贤四团、青村、海湾、柘林、以及金山区。
这种地段，往前一步天坑，往后一步填海。
简直是买房人的噩梦。
奉贤只有新城有点价值，其他的其余的结局都是空心化。
尤其奉贤海湾，垃圾中的垃圾。
海湾板块不仅不涨，还会跌。
不仅跌，还会碰到烂尾盘。
奉贤海湾是上海楼市最负面的地方。
所以，除了本地人可以买，其他人绕道走。这绝对是世界尽头。
5、写在最后
上海能够开发区域的早就确定了，能买的地方真的不大。
2035规划中可以看到，大部分都是限制建设区域。
也就剩主城区及周边+五大新城。
聚集和集中才有优势，那些零散的开发区域都只能是炮灰。
上海的城市格局已定，别指望那些那些垃圾板块还能房价暴击。
我们知道很多人预算有限，毕竟不是谁都能住在外滩边上。
如果不想输掉半生，请买房避开天坑。
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