【最高人民法院】

案外人以享有租赁权为由排除案涉房屋的强制交付的，法院应适用案外人异议程序进行审查

作者：李舒 唐青林龚炯（北京云亭律师事务所*）

裁判要旨

案外人以享有租赁权为由排除案涉房屋的强制交付的，因租赁关系存在争议，执行法院不得直接带租拍卖，而应适用《民事诉讼法》第二百二十七条（现为第二百三十四条）规定的案外人异议程序进行审查，相关当事人如对该裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。

案情简介

一、2013年9月，关于何健与泽珲公司等民间借贷纠纷一案，重庆一中院作出本案执行依据（2014）渝一中法民初字第01092号民事判决书，被告泽珲公司应偿还何健借款本息，何健对案涉抵押房屋可优先受偿。

二、2016年5月23日，因泽珲公司等怠于履行债务，重庆一中院作出（2016）渝01执328号公告，拟对案涉房屋进行评估、拍卖，限上述房屋的使用人限期申报房屋租赁或其他使用情况，逾期视为无人使用，该院将在公开拍卖后予以强制交付。

三、公告后，三案外人分别申报自己租赁权先于何健抵押权利形成，日期在前的《房屋租赁合同》各一份，并主张对案涉房屋的租赁权，被执行人泽珲公司对三项租赁事实均认可。

四、2016年8月8日，重庆一中院作出（2016）渝01执328号执行裁定，对案涉房屋进行带租约拍卖。

五、何健提出执行异议，请求对案涉房屋进行不带租约拍卖。2016年10月14日，重庆一中院认为不能审查确认案涉房屋的租赁事实虚假，应进行带租约拍卖，并作出（2016）渝01执异1125号执行裁定，驳回何健的异议。

六、何健提起执行复议，认为三案外人提交的《房屋租赁合同》是为帮助被执行人泽珲公司逃避债务，恶意串通而伪造的证据，请求撤销异议裁定。

七、2016年12月28日，重庆高院作出（2016）渝执复37号执行裁定，驳回何健的复议申请，维持异议裁定。

八、何健提起申诉。2019年3月19日，最高法院作出（2018）最高法执监434号执行裁定书，撤销重庆高院复议裁定，重庆一中院带租拍卖执行裁定与异议裁定，发回重庆一中院重新审查。

裁判要点及思路

本案争议在于案外人主张对被执行人名下房屋享有租赁权能否排除房屋强制执行的问题。

首先，案涉房屋的强制执行分为两个层次，一是权属的强制转让，二是强制交付。三案外人主张对案涉房屋享有租赁权，可提出案外人异议。该异议成立的，在法律效果上，虽不能排除案涉房屋的强制转让，但可排除强制交付。

其次，本案中执行法院（重庆一中院）在案涉房屋张贴公告，限期要求房屋使用人向该院书面申报房屋租赁或其他使用情况，逾期未申报的，该院将在公开拍卖后予以强制交付。三名案外人在期限内向法院提交租赁协议，实质上是主张以租赁关系排除法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。

最后，执行法院（重庆一中院）未对三名案外人所提异议进行立案审查，而直接作出带租拍卖裁定，并通过执行异议、复议程序解决租赁关系能否排除执行问题，属于适用程序错误。本案中申请执行人和三名案外人就是否存在租赁关系存在重大争议，执行法院宜将三名案外人的主张纳入案外人异议程序立案审查，并作出裁定，相关当事人如对裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

前事不忘，后事之师。现结合最高法院裁判观点，针对案外人主张对被执行人名下房屋享有租赁权并排除房屋强制执行的相关问题，总结要点如下，供实务参考。

一、案外人租赁权是实体权益，能否排除被执行人名下案涉房屋的强制执行，核心在于租赁权的设立时点。因案涉房屋权属转移，根据买卖不破租赁的原则，并不影响租赁权的实现，故此时案外人异议仅指排除案涉房屋的强制交付或要求法院对案涉房屋带租拍卖。

二、若申请执行人为金钱债权人，因追债执行案涉房屋，则租赁权在案涉房屋保全执行措施之前就成立的，案外人主张租赁权可以排除强制交付。若申请执行人为抵押权人的，其对案涉房屋的变价款具有优先受偿权，则租赁权在案涉房屋抵押之前就成立的，案外人主张租赁权可以排除强制交付，但案外人与被执行人恶意串通、阻碍执行的除外（见延伸阅读，前妻/夫以另一方名下案涉房屋在设定抵押之前签署的长期20年/19年的租赁合同提出的排除强制执行的异议）。

三、案外人以享有租赁权，执行和腾退会侵犯其租赁实体权益为由请求排除案涉房屋强制执行的，法院应当依照《民事诉讼法》第二百三十四条（原为第二百二十七条）的规定进行审查。但若房产查封在前租赁在后，执行法院可根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）的规定，解除案外人对房产的占有或者排除妨害，且此时并可适用《民事诉讼法》第二百三十二条（原为第二百二十五条）规定进行审查。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日实施）

第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

《民事诉讼法》（2021修正）

第二百三十二条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）（法释〔2020〕21号）

第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）

第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

《物权法》（已失效）

第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

法院判决

以下为最高法院在该案裁判文书中对该问题的论述

本院认为，本案的争议焦点为三名案外人与泽珲公司之间的租赁关系能否排除执行法院对案涉房屋的强制执行。

人民法院对执行标的物进行司法拍卖，系通过司法行为对执行标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，其既包括对执行标的物权属的强制转让，也包括对执行标的物的强制交付。依据相关法律规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。在本案执行过程中，重庆一中院在案涉房屋张贴公告，限期要求房屋使用人向该院书面申报房屋租赁或其他使用情况，逾期未申报的，该院将在公开拍卖后予以强制交付。三名案外人在期限内向法院提交租赁协议，实质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。鉴于本案申请执行人和三名案外人就是否存在租赁关系存在重大争议，执行法院宜将三名案外人的主张纳入案外人异议程序立案审查，并作出裁定，相关当事人如对裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。本案中，在是否存在租赁关系有重大事实争议的情况下，重庆一中院未将三名案外人所提异议进行立案审查，直接作出带租拍卖裁定，并通过执行异议、复议程序解决租赁关系能否排除执行问题，适用程序错误。虽然申诉人何健未将程序错误列为申诉事由，但对重要程序问题，本院可以依职权予以纠正。另外，尽管重庆一中院已经将本案指定重庆市璧山区人民法院执行，但依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，本案仍应发回重庆一中院重新审查。

案件来源

《何健执行裁定书》【最高人民法院（2018）最高法执监434号】

关于案外人主张对被执行人名下房屋享有租赁权并排除案涉房屋强制执行的相关问题，我们检索到下述典型案例，以供读者参考。

1.案外人依据另案生效民事判决提起排除案涉房屋交付（清场）的异议，执行法院未经立案审查程序即裁定撤销清场公告，属于适用法律程序不当。

案例一

《南昌市广森科技有限公司、上饶银行股份有限公司南昌分行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》【江西省高级人民法院（2019）赣执复60号】，本院认为，另外，执行法院对本案清场公告撤销与否的异议裁定，须经案外人钢天实业依据上述另案（2016）赣0102民初2209号生效民事判决提出请求执行法院排除对本案执行标的进行交付（清场）的异议，并经立案对该案外人执行标的异议进行审查后方能作出，但是本案南昌中院未经案外人钢天实业提出执行标的异议并经立案审查程序，直接根据上述另案生效民事判决依职权作出（2018）赣01执282号之五执行裁定，撤销该院对本案上述拍卖成交房产的清场公告，适用法律程序不当。

2.只有案外人提出有根据的、能够阻止交付的理由之情况下，执行法院才适用《民事诉讼法》第二百二十七条（现为第二百三十四条）案外人异议的程序进行审查。若其所提理由显然不能阻却执行（包括阻止交付房产），如涉案房产查封在前租赁在后，执行法院可依法解除案外人对案涉房产的占有或者排除妨害，执行法院并可适用《民事诉讼法》第二百二十五条（现为第二百三十二条）之规定进行审查。

案例二

《北京中设泛华工程咨询有限公司、中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》【广东省高级人民法院（2019）粤执复527号】，本院认为，其次，关于审查程序问题。即便按照复议申请人提交的《房屋租赁合同》（复印件）来看，其与被执行人泛华公司签订合同的时间为2012年12月31日，而涉案房产于2009年3月19日已被执行法院诉讼保全，其后转为执行查封并一直续行查封至今。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人；第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”因此，复议申请人所的主张的租赁关系即便属实，但因涉案房产被查封在前，复议申请人与被执行人约定由其承租涉案房产并以租赁形式抵偿债务的行为在后，根据前述法律规定，执行法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除他人对案涉房产的占有或者排除妨害。而依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的三十一条之规定，只有案外人提出有根据的、能够阻止交付的理由之情况下，才适用民事诉讼法关于案外人异议的程序进行审查。本案复议申请人所提理由显然不能阻却执行（包括阻止交付房产）。因此，执行法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查并无不当。

3.前妻/夫以另一方名下案涉房屋在设定抵押之前签署的长期（如20年/19年）租赁合同提出排除强制执行异议并申请法院带租拍卖的，因该租赁合同并未备案，抵押时未向抵押权人声明已出租，二人在离婚诉讼中从未提及租赁等情况，皆有悖生活常理，存在恶意阻碍执行之嫌疑，法院不予支持。

案例三

《聂甜妹、中国民生银行股份有限公司广州分行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》【广东省高级人民法院（2019）粤执复692号】，本院认为：本案争议的焦点问题是，聂甜妹要求执行法院对涉案房屋带租约拍卖的复议请求是否合法有据。

执行法院在执行申请执行人民生银行广州分行与被执行人熊子棋借款合同纠纷一案中，裁定拍卖被执行人熊子棋名下涉案1205房产。聂甜妹以其对该房屋享有部分租赁权为由要求执行法院带租约拍卖。聂甜妹与熊子棋原系夫妻关系，2016年8月4日二人办理离婚登记手续后，据离婚协议约定涉案房屋归熊子棋所有，2016年9月1日，涉案房屋过户登记在熊子棋名下。其后，2017年8月7日，熊子棋以涉案房屋作抵押物向民生银行广州分行借款105万元并办理抵押登记手续，2017年9月19日熊子棋又以该房屋作抵押物向案外人陈某丰借款150万元并办理抵押登记手续。

现聂甜妹向执行法院提交《租赁合同》主张其实际承租涉案房屋，租赁期限共20年，租期自2017年1月15日至2037年1月14日止，租金每月3000元，并据此要求执行法院对涉案房屋带租约拍卖。对此，本院认为，聂甜妹与熊子棋在离婚后且离婚协议约定涉案房屋归熊子棋所有并已过户登记在熊子棋名下，且熊子棋已将涉案房屋抵押登记对外借款250万余元的下，二人还签订租期长达20年的租赁合同，有悖生活常理，具有恶意阻碍执行之嫌疑。广州中院以审慎标准对涉案房屋是否附有真实租赁关系进行审查，防止恶意阻碍执行的作法，应予维持。

聂甜妹主张租赁合同真实，但该租赁合同未在相关部门办理备案手续，抵押人（本案被执行人）亦未向抵押权人（本案申请执行人）声明涉案房屋已出租，尤其是聂甜妹在与熊子棋离婚后所提的财产纠纷诉讼案件中，二人从未提及涉案房屋的租赁情况，故广州中院驳回聂甜妹的异议请求，处理得当，本院予以维持。聂甜妹要求执行法院带租约拍卖的复议请求，理据不足，本院不予支持。

案例四

《张云良、深圳泛华小额贷款有限公司借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》【广东省高级人民法院（2019）粤执复497号】，本院认为：本案争议的焦点问题是，张云良要求执行法院对涉案房屋带租约拍卖的复议请求是否合法有据。

执行法院在执行申请执行人泛华公司与被执行人吴亦碧借款合同纠纷一案中，拟拍卖被执行人吴亦碧名下位于深圳市龙岗区布吉镇白鸽笼住宅小区龙威花园（龙威豪庭）2栋201号房产。张云良以其对该房屋享有部分租赁权为由要求执行法院带租约拍卖。对此，本院认为，2017年3月29日，张云良与吴亦碧经深圳市龙岗区民政局登记离婚，离婚协议书载明涉案房屋归女方吴亦碧所有，而深圳市福田区华强路金茂礼都A座14L号房屋一套归男方所有。可见，张云良在自己拥有一套房屋的前提下，租住被执行人所有的房屋中的一间且在离婚后还签订长达19年的租赁合同，明显有悖生活常理，有排除恶意阻碍执行之嫌疑。另，张云良提供的其与吴亦碧签订的《租房协议》落款日期为2017年3月30日，二人办理离婚登记手续是在2017年3月29日，故执行法院判断张云良以银行转账方式向吴亦碧汇款10万元及30万元款项，其性质可能系二人离婚后进行的财产分配处置，无法确认为支付涉案房产之租金，该认定符合常理。此外，若如张云良所称租赁关系真实，其于2017年5月1日起已承租涉案房屋，但泛华公司与吴亦碧于同年9月签订抵押合同时，吴亦碧注明涉案房屋“未出租”，张云良的主张与吴亦碧的自认相互矛盾。最后，张云良主张租赁关系真实，但其与吴亦碧签订的《租房协议》并未在相关部门办理备案手续，故深圳中院以审慎标准对拟处分房产是否附有真实租赁关系进行审查，防止恶意阻碍执行的作法，应予维持。深圳中院经审查认为张云良提交的证据不足以证明租赁关系真实存在，撤销执行法院带租约拍卖的（2018）粤03执1302号通知书，并无不当。张云良未能提供充分证据证明租赁关系真实存在且合理合法，故张云良要求执行法院带租约拍卖的复议请求，理据不足，本院不予支持。

4.案外人以享有租赁权，执行和腾退会侵犯其租赁实体权益为由请求排除案涉房屋强制执行的，法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条（现为第二百三十四条）规定进行审查。

案例五

《西宁银通小额贷款股份有限公司与西宁九海房地产开发有限公司、王九生等合同、无因管理、不当得利执行审查类执行裁定书》【青海省高级人民法院（2019）青执异18号】，本院认为，刘勇基于其与西宁九海房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》，既以对案涉房屋享有租赁权为由请求停止执行，又以本院以物抵债措施违法为由请求撤销本院（2018）青执66号之二执行裁定书，实质是以其对案涉房屋享有租赁权，执行和腾退会侵犯其租赁实体权益为由请求排除执行，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”的规定，本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。

关于案外人对案涉房屋主张停止腾退、执行的问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，案涉房屋在租赁之前已签订《抵押合同》并办理抵押登记，申请执行人西宁银通小额贷款股份有限公司对案涉房屋享有对抗案外人的抵押权，故案外人主张对案涉房屋停止腾退、执行无法律依据，本院不予支持。

案例六

《王俊林、王志强民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书》【黑龙江省高级人民法院（2019）黑执复138号】，本院认为，本案佳木斯中院将案涉房屋抵债后，责令案外人王俊林迁出，王俊林以其对案涉房屋享有承租权为由，向佳木斯中院提出排除执行异议请求，是对执行标的主张实体权利。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻却执行标的转让，交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。依据上述法律规定，佳木斯中院对案外人王俊林排除执行的异议请求，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，属适用法律错误，本院予以纠正。

案例七

《平安银行股份有限公司昆明分行、陈明埕金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》【云南省高级人民法院（2019）云执复108号】，本院认为，首先，本案所涉标的物上可能涉及抵押权、租赁权、加之法院的查封行为，三者的成立时间先后对本案的应当如何处理起至关重要的作用。如有抵押权，抵押权何时成立，是否先于租赁权，属于本案基本事实，但昆明中院对此未予以审查。其次，对于案外人主张其享有对标的物的租赁权来排除法院占有移交或对法院后续的占有移交行为产生实质影响的案件，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，并告知当事人提起异议之诉的权利。本案中，云南易门经一工贸有限责任公司认为昆明中院的腾房行为已经对其行使占有使用的权利产生影响，而昆明中院腾房与否，意味着今后能否对本案标的物进行实际的占有移交，因此，本案符合适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查的条件。虽然昆明中院适用的法律条文为《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，但在裁定末尾却向当事人载明的救济权利为向上级人民法院申请复议，该救济权利与《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的所适用的救济权利不符，亦属于适用法律错误的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，鉴于昆明中院在本案中的审理程序错误，对本案予以发回重新作出裁定。

案例八

《苏良荣、湖北三峡农村商业银行股份有限公司借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》【湖北省高级人民法院（2019）鄂执复121号】，本院认为，宜昌中院在异议审查中，认为苏良荣系案外人，其主张对拍卖房屋享有租赁权，请求排除执行。显然宜昌中院是依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条有关案外人异议程序对苏良荣的异议进行审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条对案外人异议进行审查，驳回案外人异议的，应当赋予案外人诉权，但本案中宜昌中院依照案外人异议程序进行审查后，却赋予案外人复议权，显属错误，本院予以纠正。

5.案外人据以阻却执行的实体权利必须达到“足以”的程度，法院才适用民事诉讼法第二百二十七条（现为第二百三十四条）之规定进行审查。因出租人（业主）对转租行为持明显反对态度且本承租合同已经解除，转租合同的基础权利已不复存在，故次承租人所主张的租赁权不足以对抗法院的强制执行；其房屋装修、经营损失等，可通过其他法律程序予以救济。

案例九

《郑戈与林光执行其他一案执行裁定书》【福建省高级人民法院（2019）闽执复154号】，本院认为，本案的争议焦点为，复议申请人郑戈所主张的租赁权是否足以对抗法院执行的问题。具体分析如下：

《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，承租人可以将租赁物转租给第三人，但必须经过出租人的同意，出租人是否同意的意思表示可以通过明示或者行为表达，对于未经出租人同意的转租行为，出租人在六个月内提出异议的，视为出租人不同意转租，则承租人自然无权将租赁物转租给他人。

涉及本案，首先，《联合办学协议》明确约定“未经江夏学院许可，乙方不得擅自以任何形式将涉案房产转租给他人”，且2016年1月31日之后，江夏学院即未再授权被执行人可与第三方进行多种形式的合作经营。由此可见，本案申请执行人江夏学院对复议申请人郑戈的转租行为并未明确表示同意。其次，出租人江夏学院于2016年7月即向福州中院提出诉讼，要求解除与三被执行人签订的《联合办学协议》及《联合办学补充协议》（生效判决认定上述协议实为房屋租赁合同），并要求三被执行人返还租赁场所（包括涉案房产），该诉讼请求得到了法院的支持，（2018）闽民终1456号民事判决判定《联合办学协议》及《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除，并要求三被执行人于判决生效之日起三十日内返还租赁场所。由上可知：一、早在2017年7月15日本案《租赁合同》签订之前，申请执行人江夏学院（出租方）已经向人民法院起诉，要求三被执行人（承租方）收回租赁场所，显然出租方江夏学院对于基于原“办学协议”而转租的行为是持否定态度的；二、生效的（2018）闽民终1456号民事判决判定《联合办学协议》及《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除，那么本案涉及的转租的基础权利即不复存在，租赁合同被解除后，承租人不再享有租赁权，自然无权再将租赁物转租他人。综上，江夏学院对鼎邦公司将涉案房产转租给复议申请人表示了明确的反对意见，且三被执行人与江夏学院之间的租赁合同在本案租赁关系成立之前即已经被解除，故复议申请人郑戈所主张的租赁权不能对抗法院的执行。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张租赁权，该权利足以阻止执行标的转让、交付的，可依照民事诉讼法第二百二十七条之规定，通过执行异议之诉进行救济”之规定，案外人据以阻却法院执行的实体权利必须达到“足以”的程度，才适用民事诉讼法第二百二十七条之规定进行审查，并得以通过案外人异议之诉救济其权利。涉及本案，因江夏学院对鼎邦公司的转租行为持明显反对态度，且复议申请人与鼎邦公司签订转租合同的基础权利已不复存在（本院二审判决判定《联合办学协议》及《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除），故复议申请人郑戈所主张的租赁权不足以对抗法院的执行，其要求法院中止执行，并解除对涉案房产的查封的请求，没有法律依据，本院不予支持，其房屋装修、经营损失等，可通过其他法律程序予以救济。

综上，福州中院要求涉案房产占有使用人限期自行腾房，系根据生效判决作出的执行行为，并无不当，但为彰显司法的人文关怀，平等保护当事人合法权益，福州中院可根据案件的实际情况另行限定期间，以让涉案房产占有使用人自行腾退清场。此外，复议申请人因主张其实体权利而请求法院中止执行，此类诉求不能简单地看作是当事人对生效裁判的不服而认为非属审查范畴，而剥夺其程序救济的权利，因此，福州中院对郑戈的异议审查适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条予以驳回申请，属于适用法律错误，本院予以纠正。复议申请人请求执行法院主持本案当事人之间的执行和解工作，非属复议程序范畴，本院不予审查。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

作者简介：

唐青林律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，中国人民大学法学院，法学硕士学位，曾先后在农业部、律师事务所从事法律相关工作20年。北京大学国际知识产权研究中心研究员、最高人民法院诉讼服务志愿专家（2023-2028）、北京市律师协会第十一届公司法专业委员会副主任。北京外国语大学法学院研究生校外导师。中国民主建国会会员。美国国务院国际领导者访问项目（International Visitors Leadership Program，简称IVLP）访问专家（知识产权方向）。

唐青林律师擅长重大疑难案件诉讼与仲裁、公司法（公司诉讼和公司治理、公司并购重组）、知识产权法（商业秘密）、刑事辩护（主要包括金融犯罪、公职人员犯罪、企业家犯罪）。

唐青林律师公司法领域在中国法制出版社出版过《公司保卫战》《公司控制权争夺战》等十多本法律实务著作，在商业秘密领域出版过《商业秘密案件裁判规则》等三本著作，办理过39起在各高级法院和最高法院审理的案件并获得令人满意的结果。

唐青林律师长期关注公职人员犯罪、企业家犯罪领域研究。办理了大量涉及公职人员和企业家犯罪的案件。在北京大学出版社和中国法制出版社出版过四本刑事辩护领域的法律实务著作，包括《企业家刑事法律风险防范》(MBA、EMBA教材)，北京大学出版社2008年出版；《企业家刑事法律风险防范》(MBA、EMBA教材)，中国法制出版社2017年出版；《职务犯罪难点要点剖析——程序辩护卷》（主编）中国法制出版社，2024年出版；《职务犯罪难点要点剖析——定罪卷》（主编）中国法制出版社，2024年出版。

唐青林律师作为法律专家嘉宾受邀参加CCTV法制专题节目“大家看法”节目，对相关法律事务进行点评，唐青林律师多次被《新华社》《人民网》《知识产权报》、《科技日报》《民主与法制时报》《中华英才》《企业观察报》、《中国贸易报》等全国专业性媒体广泛报道。

唐青林律师曾经在《法学研究》和最高人民法院《民事审判指导与参考》发表论文，在北大出版社出版的《企业家法律防范风险》2008年起连载于《法制日报•周末版》。

李舒律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，从事法律工作十余年，先后任某上市公司法律事务负责人、国内知名律师事务所律师合伙人。

李舒律师擅长处理公司法律事务（含公司常年顾问、公司改制和控制权争夺等）、商事争议解决（含诉讼和仲裁）、强制执行与资产处置、金融与投融资、破产重整等领域的法律事务。执业以来，曾为数十家中外大型金融机构和商业企业提供法律服务，尤其擅长从实现委托人商业利益最大化的角度就疑难复杂案件提出整体解决方案，参与办理各类案件总金额达数百亿元。

李舒律师对公司、金融、借贷、担保、执行及刑民交叉等领域有长期而深入的研究，已经出版的著作包括主编《担保纠纷疑难问题及诉讼实战指南》《财产保全与强制执行》《公司诉讼疑难法律问题解读》等。

李舒律师在其长期关注的民营企业家权利保护领域和涉民营企业家财产纠纷和处置等重大疑难复杂案件的整体解决方面，对相关法律问题和司法政策有系统而深入的研究，并有诸多成功案例，2019年在中国法制出版社出版了《民企产权保护政策汇编与解读》。

李舒律师与国内外媒体长期保持友好合作关系，并就诸多法律实务问题接受数十家国内外著名媒体采访，曾受邀在清华大学、人民大学、南开大学、北京交通大学、北京仲裁委员会、中国华融、际华集团等机构为各界讲授法律实务课程。

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