上海有这样一个超级大盘,总建面达到70万方,卖了超过15年,开发周期相当惊人。
单盘累计销售超200亿,累计推售2454套,房价也翻倍涨到12万,贡献利润相当可观。
单靠这一个项目,背后老板就赚得盆满钵满,比很多头部房企老板舒服多了。
这个项目,就是上海普陀超级神盘——品尊国际。
这个项目极具传奇色彩,在位置并不算出色的普陀,靠产品将价格顶到12万的天花板。
尤其是行业高歌猛进,大家都在追求“高周转”的年代,背后老板竟耐住寂寞默默卖了15年之久。
项目究竟怎么样?背后神秘大佬是谁?今天总爷就和大家聊聊,品尊国际和背后的故事。
01
15年开发 普陀牌面
1. 地处上海内环边,却被人诟病?
品尊国际早在2005年拿地,前身是普陀区郑家宅旧区改造地块。
项目占地约18.2万方,容积率2.9,总建筑面积更是高达70万方,是上海第一批TOD大盘。
品尊国际一期在2008年开盘,二期在2010-2014年间陆续推出,直到三期2023年入市,开发周期硬生生持续了15年。
这里属于上海内中环间,距离内环高架只有1公里多,到静安寺、人民广场都很方便,从区位上看极具竞争力。
可惜的是,受制于普陀整体发展式微,多个规划的落空,让这里始终是上海的“下只角”。
因此品尊国际也多少有点生不逢时,尤其是从周边环境看,至今仍有铁路、拆迁房环绕,这也大大阻碍了项目去化。
2. 以时间换空间,小板块自成体系。
品尊国际的慢,既有板块自身原因,也是开发商自己的选择。
在总爷看来,有时候步子迈得小一点,未必是件坏事。正因为它发展足够“慢”,造就了它当下所见即所得的状态。
15年慢慢聚集起的人流效应,让如今品尊国际自成体系,蜕变成为小板块内的综合体项目。
三栋写字楼里上万白领在此办公,旗下的万丽酒店和酒店式公寓也都在稳健运营中,沿街底商也更是形成了自己的特色。
星巴克、Wagas、Manner、Peets、Tims等等,构成了这里的网红咖啡一条街,满满的生活感+烟火气。
在真如的中海、桃浦的金茂、宝华崛起之前,很多人会将品尊国际比作普陀区的豪宅牌面。
“普陀第一豪宅”的产品究竟如何?能对得起15年的等待吗?
02
产品虽好 价格虚高
1. 产品力惊人,本地房企的钞能力。
“上海5000万以内装标最高的房子。”
这是品尊国际销售的原话,虽然有些夸大成分,但实际产品力确实足够惊艳。
在总爷看来,这个品尊国际身上,多少能够看到上海本土房企的实力。
早期的一期二期产品,如今已经10年过去,但无论园林、立面、会所,放到现在豪宅市场上也并不过时。
尤其是最新的三期作品,在早期基础上全面升级,外立面采用英国TOPIN 的槽式埋件+铝合金龙骨系统,这种级别的材料在上海极为少见。
进入楼栋内部,高达6米的挑高大堂,墙面全部采用定制弧面铝板,大理石拼花地面与整体大理石幕墙纵贯天地,给总爷带来极大震撼。
户内的装修配置,品尊国际直接顶满。旭格门窗,滨特尔净水系统,吉博力排水,Miele的蒸炉、微烤一体机等7件套…
尤其是旭格为品尊特别定制的厨房联动功能,自动监测油烟自动开窗,科技感满满。
这家不差钱的房企,甚至同时给项目认证了绿建三星、国际LEED及WELL铂金3个认证体系,这也是上海首个如此高级别的住宅。
从外立面、公区到户内标准,品尊国际展现出了很强的“钞能力”,各项配置几乎都拉满。
但是产品上的精益求精,依旧难以掩盖品尊国际的几大硬伤,这也是迟迟未能清盘的原因。
2. 户型价格错配,难以经历时间考验。
在总爷看来,至少有三点原因,阻碍了品尊国际的热销。
首先是规划过早,导致户型有些落后,这让真正的改善客群望而却步。
据总爷了解,项目是由于十多年的规划,户型也不得不充满尴尬,户型与需求完全错配。
比如中间户102平3房,不但得房率不高,关键是竟然不通透,与当前主流房企户型形成鲜明对比。
其次是价格问题,品尊国际盘踞这里10多年,备案价格也让其他房企难以企及。
10.98万的价格,不但秒杀了一众竞品,也顺便消灭了倒挂,甚至透支了不少未来。
在现阶段内卷的楼市,大家都见识到了太多产品,单纯华丽的品牌堆砌,已经很难占领客户心智了。
另外由于开发跨度较长,品尊国际产权年限也仅剩50余年,这对于很多人来说存在不小抗性。
除此之外,譬如轨交噪音、混合社区、周边环境等诸多的现实问题,都让购房者难以下定决心。
能够穿越15年周期开发超级大盘,不禁让人感到好奇,这家开发商究竟是什么来头呢?
03
低调做事 理性吃瓜
1. 本地房企,坚守几块地长期开发。
据了解,成立于2001年的上海明捷置业,是一家低调的本地房企。
明捷在上海深耕20年,开发过不少超级大盘和商办,包括闵行著名的春申景城、金沙雅苑。
公司实控人为王杰,关联的企业多达117家,还同时担任32家公司的法人及23家公司股东。
可以看出,王杰的事业版图和布局已经相当广阔,但其行事却十分低调,直到一次纠纷的出现。
2. 家族纠纷,实控人被亲哥举报。
2021年的一条微博,让低调大佬王杰意外出圈。
一名用户自称是明捷董事长王杰的哥哥王健,声称他是持有公司约半数股权的股东,但明捷集团公司从未向其分配过任何利润。
简单来说,就是股东哥哥把实控人弟弟给举报了。
除此之外,王健还在其个人微博上发布了多条关于企业内部的权益纠纷,称王杰意图独占明捷置业这个价值百亿的房产企业。
这件事让双方对簿公堂,并成为经典的小股东知情权纠纷案件,法院的最终判决也允许哥哥查阅弟弟公司财务情况。
关于明捷置业内部利益纠纷被摆上台面,一度让人对品尊国际的品质产生担忧。
但无论如何,清官难断家务事。所幸的是,这件事并没有影响三期的正常推售。
04
时代变了,本土房企不易
很多人都在讨论这样的话题:“为什么上海的本土房企,影响力越来越小?”
除了城投、区属背景的国企,上海民营房企普遍存在感比较低。
如今的上海市场,真正扛过周期、还能持续拿地的本土房企屈指可数,包括大华、宝华、佳运等。
品尊国际,以及其背后的明捷置业,更像是很多上海本地房企的一个缩影。
早些年上海有很多这样的房企,在城市的核心地段拿到地后持续深耕,最终实现了跨越周期的价值回报。
但随着上海城市化进程的加速,以及诸多国央企的同台竞技,很多节奏慢的本土房企,已经逐渐失去了竞争力。
很多像明捷置业这样的房企,可能以后很难有机会再操盘这样的地块,如今正逐渐退出历史舞台。
不是它们不行了,而是时代已经不需要它们了。
对于品尊国际及明捷置业,大家怎么看?欢迎点赞、留言一起讨论。
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