· 引言 ·
厦门的房价一向以高闻名，是全国房价前十城市榜单中的常客。而在近年行业调整的大背景下，“高不可攀”的厦门也无法独善其身，加入降价潮的大流。
从2024年一季度全国房地产市场整体表现来看，在国家统计局公布的70个大中城市房价变动数据中，2024年一季度新房和二手房同比持降且二者降幅有走阔态势，新房整体降幅由2023年末的0.89%增至1.9%，二手房降幅由 2023 年末的 4.07%增至5.15%；全部70个城市均呈现下跌态势，新房销售价格同比下降城市数量为57个。
当前整体行业处在触底、调整的状态中，受到销售压力的影响，“以价换量”逐渐成为常态，特价房、工抵房等逐渐加码，厦门也不例外。
壹
市场迎来普跌，仅岛西可保价保量
从厦门全市数据来看，自2017年起厦门商品住宅均价就已经越过了3万/㎡的门槛，并于2022年达到了峰值39370元/㎡，近两年价格逐年下滑，至2024年4月回调至33314元/㎡，相比最高峰下调了15.4%。
备注：本文2024年4月数据截至2024年4月14日
但实际上的市场降价幅度要远比全市均价降幅来的更大，近年来改善型产品成交占比不断提升，尤其是近四年岛内高单价项目成交占比较大，故全市均价受到结构性因素支撑跌幅较小，分区域来看，降价情况则会更为明显。
由于岛外项目扎堆，从时间维度看，2022年下半年开始各主流板块价格就进入了持续下滑通道，2022年下半年环比下滑5.6%；2023年上半年环比下滑4.7%；2023年下半年环比下滑9.0%；至2024年（至今）相较去年下半年已下滑3.5%。
备注：剔除2024年板块成交0.5万㎡以下的板块及统计期内无历史成交的板块
而岛内项目数量较少，通过对单项目开盘价格的整理，可以看出自2022年下半年起，岛内项目的开盘价格也同步出现了下滑。
在2021年岛内限价项目均顶限价销售（大部分限价为71800元/㎡），并且需打包购买车位或精装包；到了2022年下半年-2023年上半年价格有所松动，但是大部分项目依旧可以站稳7万/㎡的单价门槛；2023年下半年至今，除岛西湖滨里项目外，已无项目开盘折后价可到达7万。从开盘价格来看，岛内新入市项目已普遍从7字头降至6字头。
与岛外普降不同的是，岛内依旧有项目可以逆市高开。如岛西的华润筼筜悦府、湖滨里项目，凭借岛内西部稀缺的供应与各类完善的配套，依旧存在价格倒挂空间，也成为了岛内外唯一可以保价保量的区域。
贰
哪些板块降幅最大？
岛外板块成为降价重灾区
各板块中，下滑幅度较大的板块分别为南部新城、同安老城区、东部会展、新店以及同安工业区五个板块，下跌幅度在22%-26%之间。其中不论是内生型的同安老城区，还是低价刚需的同安工业区，亦或是区域重点发展板块东部会展与开发时间超十年的南部新城，各类板块无一例外均面临2-3成的跌幅。
备注：剔除2024年板块成交0.5万㎡以下的板块及统计期内无历史成交的板块
叁
降价的手段有哪些？
价格调整不断蔓延，从“暗降”走向“明降”
去年四季度厦门多个楼盘刚刚经历过价格调整后，今年的一季度，市场再度开启新的一轮降价，且呈现调整频次多、调整幅度大的明显特征，多家房企开启去库存促销策略。而在价格战的背后，是传统“小阳春”不再，是市场成交艰难以及企业寻求战略调整，加快去库存的迫切需要。
先从岛外刚需板块来看，由于库存量大竞争环境激烈，想要刺激客户入市买房，就必须在总价上进行相应的调整，以“低总价”门槛抢客。通过盘点的典型项目调整情况可以看出，赠送家装、物业费、车位使用权、特价房等已经成为常规营销动作，通过相应的价值内容赠送来实现“暗降”，或通过分销代理释放售价，部分项目则直接调整售价，调整幅度达到了1000~4000元/㎡。可以看出目前市场上的项目价格策略已经从“暗降”逐渐走向“明降”。
再看岛内，作为改善高端板块一直以来价格高位运行，但如今“岛内豪宅”也慢慢褪去了光环，早已无法触摸封顶价，5字头房源屡见不鲜。除了直接降价之外，赠送车位、赠送家电礼包等等一系列的变相降价手段也轮番上阵。同时，大部分项目都加大了渠道奖励力度，全民营销及分销奖励均有上涨，其中全民普遍上涨2万/套，岛内项目分销套佣甚至可达到18万/套。
备注：营销动作及全民分销政策为动态监测，实际以案场现行销售政策为准
肆
房价何时回升？
预计最快要年底，房价回升之路，道阻且长
从近期新房成交来看，4月成交量并未出现明显的回升，“以价换量”大概率还将延续，尤其是去化压力居高不下的区域。在库存压力与资金压力之下，房企还将持续让利以加快滞重库存的去化。
且在未来竞争方面，不论一手房还是二手房，价格都缺乏快速上行的支撑。一手房方面，去年年末拍出的地块将在近期陆续入市，新地块几乎都是底价成交，因此在开盘定价上也有更大的价格空间。二手房方面，经历过市场的长期下行，二手房东的心理价位也逐渐下调，近期“骨折价”不断出现，价格调整更为灵敏的二手市场，对新房房价的压制也较为明显。
而需求端，购房者置业情绪较为理性与审慎，多持观望与“捡漏”心态。供需两端复苏动能均显不足，短期内市场大概率将延续筑底与“以价换量”的行情。
不过虽然市场仍处筑底期，但在经历过此轮的深度调整之后，市场逐渐消化前期积累的风险，价格泡沫也得到了一定程度的挤压，健康的竞争环境与市场格局也将逐步重建。
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