广州保利燕语堂悦

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楼盘 基础信息

【海珠西·稀缺千户大盘】

【面积】占地面积约4.7万㎡，总建面约11.7万㎡

【容积率】4.5

【绿化率】约35%

【产品规划】共7栋住宅

【在售户型】90-125㎡改善雅居

【价格】吹风价6.5万/平，总价在600-900万

【产品亮点】保利全新悦字系广州首发，迭代新中式设计，超高使用率

【物业公司】保利物业（国家一级资质物业）

交通配套：保利燕语堂悦，家门口就是广佛线、11号线（在建）交汇的燕岗站。

其中，11号线是广州首条环城地铁，预计今年会开通。

8站就能直达琶洲、9站到金融城。

同时，通过广佛线转3号线，也能实现7站到珠江新城，基本都是在30分钟左右。

商业配套：项目生活配套来说，海珠最成熟的商业，也基本都在其周边。项目社区旁，就是约3.4万方的华新333商业综合体。
而周边约2公里内，也有乐峰广场、万科里、广百新一城......一大堆ShopingMall。
高端购物消费、吃喝玩乐，也统统不愁选择。

教育配套：保利燕语堂悦，社区内配建有一所24班小学。

而且上周刚官宣，移交后将由教育局委托海珠区宝玉直实验小学领办。

正式开办后，保利东方臻悦花园小区（保利燕语堂悅），符合“人户一致”条件的业主适龄子女可按地段申请入学。

还没开放，先给准业主们吃下一颗定心丸。

医疗配套：项目是望着医院对于部分户型流通性略有影响，但从大方向来说，靠近医院无疑是利大于弊的，珠江医院就在西北侧，步行可至。

户型 品鉴

周边新房对比

楼盘是位于老城区，整个板块置换需求大，加之改善溢价高，因此近两年周边新项目，基本都做了改善产品。

比如地铁珑璟台和西派粤府，也是120平四房起步。

比如前不久刚推的中海大境，最低面积都得从125平起跳

比如光大对面的江湾和樾，别说小三房，大三房都没有，全盘106平四房起步，最近主推的最小面积125平。

刚需刚改产品，类似中海三子的观云府、观澔府已经清盘离场，剩下的中海江泰里主打一个上车刚需6字头起，其中三房75-82平最为畅销。

反而中旅天宸府就有点焦虑了，早有预知卷不过，提前做了5.3万/平低楼层降价，主流产品还是6万一平。

楼盘 优点 分析

第一点：小区所处的老城区，配套非常成熟。不论是商业配套，还是医疗教育配套，都很齐全，可以满足日常生活的大部分需求。

第二点：货真价实的双地铁上盖，门口就是燕岗站，11号线和广佛线换乘站。

对于在珠江新城、琶洲和金融城上班的业主，通勤时间很友好。

第三点：新产品新设计。玻璃幕墙和铝板的外立面设计，以及新规后的户型设计，高得房率。

对比周边的二手，有更强的产品力。

第四点：相比于海珠老城区的其他蚊型楼盘，小区有一定规模，有相对完善的社区配套和园林。

特别是新中式的设计风格，很别致，市场的认可度很高。

楼盘 缺点 分析

第一点：由于小区被分割成三个地块，住宅也被分割开，会导致两个住宅组团的规模小。

第二点：小区南侧临近主干道，会受到车流噪声的影响。

不过目前的抗噪手段都很成熟了，噪声对居住环境的影响其实不会特别大。

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