原创刘晓博
对于中国楼市来说，哪里最特殊？
如果只选4个地方，连深圳、广州都无法入选。最特殊的是：雄安新区、海南、北京、上海。
前两个政策最特殊，当年跟房地产的告别最决绝；北京和上海，是一线城市里最特殊的两个，一个要纾解非首都功能，另一个是北京的伴读。
今天，海南和北京都动了。看似动作不大，但意味深长。
先看海南。
海口市住建局在官网发布了“企事业单位、社会组织及个体工商户购买商品住宅申办购房资格办事指南”，要点有：
1、个体工商户申请购买海口市商品住宅，其可购买的套数按照本地居民家庭执行。条件是：个体工商户在海南登记设立年限在1年以上，在海口上一年度纳税金额1万元及以上或近5年累计纳税金额5万元及以上。
2、企业也可以申请在海口购买住宅，条件是在海南省注册登记1年以上，在海口上一年度纳税金额20万元及以上的纳税凭证。如果企业一次性购买10套以上住宅的，审核期限为10个工作日，普通为3个工作日。
3、事业单位和社会组织也可以在海口购买住房。
这是海口楼市松绑的重要一步。
历史上，海南楼市曾多次大起大落，教训深刻。无论是1988年建省、建立特区，还是2010年被定位为国际旅游岛，都引发了炒房热。
所以，当2018年国家决定在海南实施新一轮特殊政策，把全岛建成中国最大的自由贸易港的时候，在海南宣布了空前严厉的房地产调控措施。海口、三亚的限购，都是比照一线城市有过之而无不及。
最近两年，海南楼市有过多轮松动。以海口为例，今年1月松绑之后，限购地图和条件如下：
在核心区，外地人需要5年社保或个税才能买房；海口其他区域需要2年社保。
这个限购门槛，超过了松动之后的深圳和广州。要知道，深圳、广州在松动之后，外地人只需要3年社保或个税就可以在任何区域买房。广州11个区里，有5.5个已经完全不限购，广州120平方米以上住宅全域都不限购了。
楼市的紧绷，对海南经济带来了较大影响。今年一季度，海南GDP增速为3.3%，大幅跑输了全国平均水平（下图）。
海口一季度的数据尚未公布。今年1到2月，主要经济数据不太理想：
从上图可以看到，海口1到2月房屋销售额同比下降了19.6%，房地产开发投资同比下降了25.1%，固定资产投资同比下降了24%，民间固定资产投资甚至下降了33%。规模以上工业增加值下降了1.3%，财政收入下降了3.1%，实际利用外资也有所下降。
在这种情况下，进一步松绑楼市是必然的。
如果外地户籍人口走正常的限购，在核心区买房需要5年社保（个税），在非核心区也需要2年社保（个税）。如果以个体工商户方式，1年就可以了，前提是纳税超过1万元。
有了这个通道，相信会有中介帮助外地人通过这种方式快捷买房。
允许企业、事业单位和社会组织买房，这在很多地方也放松了，现在轮到了海南。最令人吃惊一句话是：如果企业一次性买10套以上住宅，审批时间是10个工作日。
前提是在当地注册超过1年，年纳税超过20万元，这个门槛并不高。
也就是说，以企业、事业单位等名义买住宅，在符合条件后应该是没有套数限制的。可见，此次海口的松动力度不算小。
再看北京。
北京的新政是：2024年4月23日后签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。
2021年，深圳率先出台政策，对“真的假离婚”买房进行了限制。当时的政策是：夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
比如一对深圳户籍的夫妻，在深圳买了2套房子，达到了上限。假设他们离婚，离婚的时候把两套房子都放在一个人名下，另外一个人名下无房，就可以再买1套。
有些夫妻感情比较好的家庭，就通过这种“假的真离婚”（虽然办理了法律上的离婚手续，但其实没有真正离婚），多买了1套房子。
2021年的新政后，这个漏洞被堵住了。深圳之后，北京、上海等多个城市也跟进，采取了类似的措施。
在最近的楼市松动中，深圳、北京都放松了上述限制。现在，北京更先行一步，允许离婚后无房的人可以享受首套房贷款的便利（更低首付比例、更低利率、更低契税），令人略感意外！
上述是2005年到2022年北京、上海每年的离婚人数（登记离婚+判决离婚），数据来自当地统计年鉴。
可以看到，在2010年出台限购政策之前，北京和上海每年离婚人数比较少、也比较稳定。
2010年，限购政策落地。从2012年开始，北京和上海离婚人数明显上升，并在2016年楼市去库存时达到高峰，北京当年离婚10.58万对，上海8.26万对，都是正常年份的2倍以上。
数据显示：北京人在离婚买房上，比上海人胆子更大一些。
北京和上海高离婚率维持了好几年，到疫情第二年，也就是恒大暴雷的2021年才开始下降。
2023年北京、上海离婚数据没有查到，但2021年和2022年基本恢复了常态。这主要是两个原因造成的：第一，楼市降温了，离婚买房的需求下降了。第二，离婚从2021年开始设置了30天冷静期，减少了冲动离婚的人数。
现在，通过假的真离婚又可以多买1套北京的房子了，而且享受首套房贷款和契税优惠，会不会再次把离婚率刺激起来？
这次难度比较大，可能需要较长的时间才能看到离婚人数的反弹，比如2到3年。不过到那时，或许政策又会有所收紧。
不管怎么说，海南和北京，这两个政策特殊、楼市调控严厉的地方都出台了新的措施，有利于楼市的回暖。
接下来，相信北京、上海、海南、深圳等核心地区都还会继续优化楼市政策。整体而言，当前楼市还是比较冷的，一线城市的小阳春能否持续，也有待观察。
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