卖房随笔记|中介|卖家|卖房|房地产|房屋成交总价|贝壳|购房|随笔记

历经小半年时间，终于将手上的投资性房产出售完成，简单记录一下期间经历及心路历程，希望可以给未来也有卖房（或买房）想法的朋友们一些参考。

一、原因：资产配置重平衡

卖房的主要原因之一是对于家庭资产配置重新作平衡：

卖房之前，房产价值在家庭资产配置中占70%以上，本身已是偏高的一个比重；

再加上本来持有投资性房产的目的一是希望其涨价升值，二是通过收租来获得一些现金流，希望租售比能至少跑赢稳健理财；

而在当前环境下，以上两者显然是都不满足的，且还要承担房产持续贬值的压力。

二、时机：错过最佳窗口期

其实早有这样的想法，但因为各种各样的原因，真正动得太迟。

近年来最佳的卖房窗口期是23年时的“小阳春”，特别是3~4月份时，那时疫情期间积压的购房需求开始集中释放，且人们对于放开后经济迅速恢复更有信心，所以二手房价出现了小幅反弹上涨，供需关系对卖方相对有利。

但短暂的“小阳春”后就持续降温，二手房价也是出现了持续的下跌，直到现在。

就说我卖房这小半年时间，最终的成交价比我最初挂牌时点可能成交的价格估计又跌了10%~20%。

三、现状：买方市场

当前的二手房交易可以说是典型的买方市场：

1）买家数量少：投机性（希望低买高卖）买家几乎已消失，投资性（希望收租跑赢通胀）买家也极少；只剩刚需买家，以及购买改善型房产的置换买家；

2）中介佣金开始向买家倾斜：最开始房价持续上涨时，都是卖家实收房款，所有中介佣金（3个点）均由买家承担；到后来过渡到大多数中介对于买卖双方对等收取佣金；再到现在已经出现了部分中介实行对买方收取1个点，对卖方收取2个点佣金的政策；

3）买家观望情绪较浓：总觉得未来房价还会降，生怕当前买亏了。一个小区里95%以上的挂牌房源几乎都是无人问津的，只有最便宜且低于历史成交最低价的那几套能有带看，难得碰到个能出价的买家在报价时还会再砍一刀，几乎每次新的成交就对应着一个新的小区历史成交最低价。

四、策略：一次降到位

首先得自己考虑清楚，是不是现在真的要卖这套房子了；每个人卖房的原因及紧迫程度都不同，自己想清楚并作个决定就好。

如果结论是没那么急，那么就随意了，先挂着当了解下行情就好；

如果结论是确定要卖，那最好的策略就是将你的挂牌价一次降到位，因为现在的买方市场现状下，同户型只有最有性价比的那一两套才是真正有带看及有可能成交的，其他的基本都是陪衬。最怕的是一次降一点点，降完后在卖家间可能形成一种向下降价的竞争预期，同时也让潜在买家觉得等一阵未来房价可能会更便宜而不愿出手。

其实引申来看，同样的道理，现在对于房地产行业的政策扶持，同样也不宜再采用一次出一点，见招拆招的方式，这样让购房者觉得再等等后面总还会有更大力度的政策；而宜采用“一次性降息25个基点”及“香港楼市全面撤辣”这样更大力度的方式，才可能取得更好的效果。

五、吐槽：坑爹的贝壳“好赞好房”

坑爹的贝壳的“好赞好房”：开始曾经想过专门写一篇文章来吐槽贝壳的这个“好赞好房”系统，后来想想算了，这里简单聊下吧。

1）好赞好房是什么：可以理解为贝壳推出的买量服务，一般收费是0.5%~1%个点，购买后宣称是在一定期间内能够让你的房源获得更多的曝光，以及更多的经纪人推广。

2）好赞好房的本质：逼得卖家被迫更卷，同时买家的潜在购房成本相应提升，真正受益的只有作为中介方的贝壳：变相多收了服务费。

本来作为中介方，在收取了已不低的佣金基础上，立足于为买卖双方的利益服务，撮合成交才是长久的正道；而这个“好赞好房”，本质其实只是损害了买卖双方的利益，去肥了贝壳，体现的更多是贝壳的急功近利。

3）好赞好房有用吗：不能说完全没有用，毕竟曝光增加了，但是：

a）前面说过，你不调价，仅仅曝光增加作用是有限的，现在的买方市场下，能促使成交最关键的还是价格是否是最有性价比，否则仍然是陪衬；

b）假设卖家交了0.5%~1%个点购买了“好赞好房”，那肯定是希望全部或至少部分在未来的房价售价中来弥补回来的吧，至少我是这么想的。但这样显然又和低价优先的策略冲突了，且损害了潜在购房者的利益；

c）虽然贝壳是最大的购房中介系统，但远还没达到垄断的程度，占有率一般并不超过50%，还有其他大量的中小中介公司与之竞争。当卖家的价格调整到足够有性价比的位置，其他中介自然都会卖力推广，这时贝壳不跟进？那你又何必再去买什么“好赞好房”呢？

六、未来：继续承压

未来房价会涨会跌？