2024观点资本圆桌·现场快讯：4月24日，2024观点资本圆桌在上海维璟中心召开，F.O.G.富尚资产董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧以“REITs与房地产的新生态体系”为主题进行了演讲。

陈晓欧提到，不论是国外还是国内，普遍都认为中国住宅市场很不可思议，这么快就冷却到这种程度，但大家都是普遍看好REIT市场的。“全球投资市场第一位是在美国，因为俄乌战争与整个欧洲成长的减缓，欧洲市场并不是大家长期看好的一个市场。东南亚、印度是一个新兴市场，但本身属于萌芽阶段，越南、印尼、马来西亚等等这些市场，从地域来看是隔离的，所以中国就变成了国际上第二顺位的投资市场。中国市场本身就是一个完整的自我循环的大型投资市场，但是目前对于经济走势的不明，所以大家都在观望，一旦政策和经济走势趋稳明朗，中国对国际资本还是有很大的吸引力。”

他指，尽管内地的REITs从2021年才起步，但膨胀速度相对而言还是快的。“这个规模是在不断地增长的，虽然速度不如预期，但现在愿意上REITs的越来越多了。一级市场发行的热度有所下降，因为二级市场的表现并不尽如人意，但越来越多的市场玩家意识到了发行公募REITs的好处。而二级市场近期从去年的跌幅已经开始逐渐收窄，大家已经看到了REITs别的投资意向。”

但陈晓欧认为REITs不应该看短期回报，看的是中长期回报。“我们不能忘记REITs本身的一个资产属性，就是它有现金流。在国内它的分派率是以4作为一个上市门槛，逐渐过渡到后面的3.8，但是随着市值的缩水，它的分派率会提升，像在香港越秀的分派率一般维持在6%到8%左右。高到一定程度以后，很多人就会买你的股票，股票就会增加，股票一旦市值增长以后，分派率就会下降，所以它会不断地进行自我修正和平衡。中国现在这个市场目前还没有达到这样一种境界，大家看的还是一个市值的增长，因为很多投资人是以市值增长来看投资的回报。但是REITs不应该看短期回报，看的是中长期回报，所以看到现在市值萎缩了以后，产权类可以达到4到7的回报率，可以逐渐吸引投资人的进入，趋向于比较成熟的REITs市场。这样一个情况下，我们认为随着REITs的发展，中国C-REITs市场会形成一个全新的生态系统。”

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