北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告吴某旭、原告刘某丽向本院提出诉讼请求为：1、依法确认我二人与王某斌、吴某君（以下简称二被告）于2020年10月20日签订的《协议书》有效；2、双方按照协议所约定的比例依法分割共有物；3、案件受理费由二被告负担。
事实和理由：我二人系吴某君的父母，王某斌为吴某君之夫。2008年10月，我二人与二被告共同出资购买了位于北京市海淀区S号房屋（以下简称涉案房屋），总价款2804875元，首付款846277元是由我名下某银行账户支付给北京M公司（以下简称M公司）。入住后，房屋装修、缴纳物业费、水电费、添置物品等双方均有支付，但都是以我们出资为主。2008年8月至今，双方一直共同居住。由于我们没有北京购房资格，无法在房产证上加名，为了保证我正常居住不受影响，双方于2020年10月20日签订协议，按照购买时的出资比例明确我们在涉案房屋内占70%的份额，二被告占有30%的份额。
2021年9月，二被告向我们出具了判决书。因为法院已查封了涉案房屋，如果不还款，法院将强行拍卖房屋，所以二被告提出向我们借款260万元，我们也强烈要求二被告偿还生效判决确定的债务后变卖房屋并偿还我们的欠款，以解决我们的晚年生活问题。我们出借260万元后，二被告并没有清偿债务，解决涉案房屋的出售问题。我们无法确定二被告是否还有其他问题影响到我们的生活，故我们诉至法院，望判如所请。
被告辩称
被告吴某君、王某斌辩称，双方签订的协议合法有效，同意分割房屋，我希望将房屋的份额体现在房产证上。
第三人秦某峰述称，吴某旭、刘某丽（以下简称二原告）与二被告是亲属关系，其是采取伪造证据、虚假陈述的行为骗取法院判决，达到为二被告逃债的目的。首先，涉案房屋的购房款实际是吴某君支付。吴某君多次向吴某旭的账户转账，吴某旭收到款项后分两次支付给开发商。吴某旭支付款首付款后，还有吴某君转账的差额40万元，此后吴某君亦多次向该账户汇款。因此，购房款实际来源于吴某君，其家四口事后伪造协议分房是恶意串通，意图帮助吴某君和王某斌逃避法院生效判决的执行。
其次，二原告所述因没有购房资格而以吴某君名义购房的理由不成立。北京市的房产限购政策开始于2011年2月，晚于涉案房屋的购房时间，由此可见该理由是吴某旭一家为虚假诉讼编造的理由。
再次，二原告与二被告之间不存在诉之利益，根据双方诉辩称看见二原告与二被告之间不存在任何民事权益争议和实质性对抗，其目的只是为了对抗法院对吴某君、王某斌的强制执行，不存在共同出资买房等虚假理由。最后，若二原告主张涉案房屋中有其权益，应当向执行法院提出异议申请，但其却故意避开执行法院，向不知情的法院提起诉讼，明显是想拿到贵院的判决书后向执行法院提出异议，进而达到逃避债务的目的。
法院查明
吴某旭、刘某丽系吴某君之父母，王某斌系吴某君之夫。
2008年10月25日，吴某君与北京M公司签订《商品房预售合同》，以2804875元购买涉案房屋。后于2011年8月24日取得房产证，登记在吴某君名下。该房屋于2017年被司法查封……。
2021年8月判决书，判令：“一、原审第三人吴某涛、北京W公司于本判决生效之日起十日内偿还秦某峰借款500万元及利息。二、上诉人吴某君、被上诉人王某斌对本判决第一项确定债务中的200万元及利息承担连带偿还责任。”吴某君不服，向法院提起了再审申请。
庭审中，二原告为证明其主张，提供了落款日期为2020年10月20日的《协议书》，内容为：“甲方：吴某旭、刘某丽；乙方：吴某君、王某斌。2008年10月，甲方购买北京市海淀区s号。首付款846277元由吴某旭某银行直接支付给北京M公司。入住后，还贷款、房屋维修、缴纳物业费、水电费，添置物品等双方各有支付，以甲方出资为主。从2008年8月至今，双方一直共同居住。2020年5月28日颁布《民法典》，由于甲方没有购房资格，无法在房产证上添加姓名，为保证甲方权益及正常居住不受影响，经协商一致，订立如下协议：一、依据2020年5月28日颁布的《民法典》关于房屋居住权登记制度的规定，双方及时依法办理房屋居住权登记事宜。双方一致同意甲方可以在该房屋内一直居住生活，直至自然死亡。
二、如果在办理房屋居住权登记事宜之前发生了影响甲方正常生活居住的事情，按以下约定处理：1.双方一致商定，甲方占该房屋产权的70%，乙方占该房屋产权的30%；按照目前市场价格，房屋评估价值800万元左右，甲方价值为560万元，乙方价值为240万元。2.为保证甲方晚年的生活、居住、医疗等开支，甲方在认为有必要时可以自行处理房屋；3.为避免阴阳合同，该房屋出售后，甲方应得的房款不低于560万元（五百六十万元）。”落款处有原被告双方四人的签字。
庭审中，二原告表示协议书是双方基于其二人出资行为而进行的权利确认。本院询问购房时双方的意思表示以及购房至今的房屋使用情况，二原告表示购房时其怕日后遗产税，且吴某君听话所以将房屋登记在吴某君名下。关于房屋的使用情况，二原告表示购房后其长期使用。二被告表示二老住的多，其住得少，老人在这里给带孩子，其专门将父母接过来带孩子。
庭审中，二原告表示2021年8月4日，知晓吴某君涉诉、涉案房屋查封的情况。秦某峰对此不予认可，认为在2017年案件中刘某丽作为北京W公司法定代表人出具的书面意见可以证明其已知晓该案件。吴某君认可真实性，但对此解释为即使刘某丽签署了书面意见不等于其知晓诉讼事宜，且也不能说明刘某丽知晓所签材料的内容。吴某旭及其代理人表示无法核实是否是刘某丽本人所签。
裁判结果
2020年吴某旭、刘某丽与吴某君、王某斌签订的《协议书》无效；
房产律师点评
本案相关法律事实发生于民法典实施之前，应当适用当时的法律、司法解释。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，双方争议的焦点在于二原告与二被告之间签订的协议书是否是恶意串通，损害第三人利益的合同。
首先，从共同购房的意思表示来看，涉案房屋系通过M公司签订协议书购买而来，协议书中的买受人为吴某君，而非二原告，且登记的所有权人亦为吴某君而非二原告。二原告在起诉状中表示因限购政策而未登记在二人名下，庭审中，又表示因考虑到遗产税而未登记在二人名下，且不知道房子写谁的名字就是谁的房屋。因此，二原告与二被告均未提供证据证明双方在2008年购房时有共同购房的意思表示；
其次，从购房的资金来源来讲，即使购房时有二原告的出资，双方对该款项的性质、权属等未有明确的意思表示，亦未就此达成合意。再次，从房屋的使用情况来说，根据双方当庭的陈述，二原告并非基于对房屋所有而占有使用房屋，而是基于协助照顾外孙等原因而来京与二被告共同居住使用房屋。因此，现无相关证据证明2008年购房时或2017年吴某君与秦某峰、案外第三人发生民间借贷纠纷前，原被告之间就涉案房屋的归属、出资的情况有特别的约定。
另一方面，从协议书形成的时间来看，原被告双方均主张协议落款时间为形成时间，即2020年。届时，作为协议当事人的吴某君、王某斌一方已知晓房屋查封且涉诉的情况，而作为另一方当事人之一的刘某丽亦作为当事人的法定代表人出具过书面材料，对涉诉的情况应当知晓。从协议的内容来看，双方欲通过协议对涉案房屋设立居住权，而居住权的设立对所有权具有一定的限制。加之，合同的第二条双方约定办理房屋居住权登记事宜前影响二原告居住事情的处理方式，由此可见双方对可能发生不能设立居住权事宜的情况具有一定的预见。
庭审中，二原告主张即使其享有涉案房屋70%的份额亦不影响吴某君、王某斌履行生效判决的义务，但居住权作为用益物权，是对他人的住宅享有占有、使用的权利，对所有权人行使所有权具有一定的限制，故法院对二原告的意见不予支持。
综上，法院认为原被告双方在明知涉案房屋被依法查封，且所有权人经生效判决认定负有债务清偿责任的情况下，签订协议书设立居住权或确定所有权系恶意串通损害第三人的利益，应当无效，故法院对吴某旭、刘某丽要求确认其与吴某君、王某斌于2020年10月20日签订的《协议书》有效并实际分割房屋，不予支持。
热门跟贴