深圳二季度待入市新盘发布,南山2季度预计将有3个纯新盘、691套商品房入市。
巧的是,这3个新盘全部位于南头片区。
4月22日实探发现:
3个新盘中,最快入市的将是荔源雅苑,正在做最后的精装修收尾工作,预计5月将开展示中心,最快5月下旬将入市。
紧接着是天源华府,已经出地面近30层,预计6月入市。
与荔源雅苑紧挨的缙樾府,已经出地面20多层,目前样板间正在装修中。
3个新盘怎么选?南头片区现在与未来发展如何?今天一文讲清楚。
※注:文中所有实拍图均拍摄于4月22日
4条地铁打通脉络
5所新校规划中
南头片区价值分析
先用一张链家“地图找房”画出的南头片区,你就明白了南头的大概版图:
同乐片区属于南头北部,有多个土地整备项目正在推进,目测将是城市界面变化最大的版块;
中山公园、荷兰花卉小镇、南头古城属于南头中部,文旅品牌是亮点;
南山欢乐颂、南苑新村、巷头新村都属于南头南部,这里城中村和老旧小区较多,谋求城市更新将是未来主基调。
我们今天要讨论的,是南头北和中。
3个即将入市的新盘,就位于这2个版块之中。
买房,从来都是地段优先。
先从3个方面来说说南头片区的价值,方便你更好做置业判断。
交通:4条地铁打破片区僵局
曾经的南头受制于南头直升机场的限高要求,片区规划一直处于滞后状态,特别是南头北同乐片区,被北环大道、京港澳高速围合成一个封闭路网,与外界交通并不顺畅。
但是4条已开通和规划中的地铁,打破了这一困局。
2022年地铁12号线的开通,让同乐、南头中部实现了地铁从0到1的突破。
正在建设中的地铁15号线,也将设站“同乐关站”,站点位置已经公布,为原同乐检查车辆段址,预计将于2028年底建成通车。
除此之外,新规划的24号线,未来将设:中山公园西站、同乐南站,深圳规自局已公布站点。
未来这条路线将从前海妈湾出发,途径大新、同乐、中山公园、高新北、华侨城、香蜜湖、重点抵达罗湖东湖公园。
▲24号线路线站点 | 图源 深圳市规划和自然资源局
不止于此,已出路线规划的地铁21号线,还将在南头片区设站:中山公园西站、中山公园站,并且将与12号线在“中山公园站”实现换乘。
▲21号线路线站点 | 图源 深圳市规划和自然资源局
位于中山公园旁的天源华府,未来将享受“双地铁”利好。
这条备受期待的线路曾经有望纳入地铁五期规划,但最终因为“龙园至坳背段”新增人口岗位覆盖较少,未能报批,希望在地铁六期规划中能成功上岸。
配套:南山宝安双区商业、南头古城文旅名片
坦白讲,南头北部和中部目前最缺乏的是大型商业。
但换个角度,它地处宝安新安、南山科技园、前海、西丽、留仙洞总基的包围之中,
几乎一脚油门就能到宝安海雅缤纷城,也能享受南山宝安双区丰富配套。
片区自身也有亮点配套。
南头古城已经成为深圳文化的新名片,在城市更新、文旅时尚等方面已经走出了自己的独特风格。
▲图源 南头古城
目前南头古城二期规划已经在推进,将延展打造东巷、西集、南市、北院4个群落。
未来将把古城活化做大做强、再创辉煌。
▲图源 南头古城
值得一提的是,南头片区中部集合了荷兰花卉小镇、中山公园、南头古城3张文旅IP,官方也正在规划讲这些景点一体规划,打造特色文化旅游圈。
教育:5所新校规划中
至于教育配套,3个楼盘同属一个教育集团:南山区教育科学研究院附属学校教育集团,但各自对应的分校学区并不一样,我们将具体学校具体分析。
值得一提的是,根据深圳规自局发布的《南山区[同乐地区(北区)]法定图则(草案)公示》显示:
未来同乐北区将新增一所54班制、两所72班制九年一贯制学校,一所60班普通高中,一所36班小学,新增幼儿园11所。
▲同乐北区法定图则 | 图源 深圳市规划和自然资源局
这些密集分布的文体教育配套,将极大助推同乐北居住品质和教育氛围。
3大新盘点评
接下来,开始3个新盘的详细点评。 (可能带有个人喜好和主观判断,供参考,也建议感兴趣的话自己去实探) 。
✨【天源华府】
传了2年多“待入市”的新盘,终终终于要入市了,应该就在6月。
✏️最大亮点:双地铁口、中山公园旁、低容积
项目位于12号线中山公园地铁口,西侧紧挨着中山公园,天然绿色氧吧、家门口的超大公园,这种资源在城市中心的确不常有。
整个项目总建面8.3万㎡,由3栋塔楼,最高35层,3梯5户、3梯4户、3梯6户配置。
户型涵盖:93㎡两房、113㎡三房(A/B户型是主力户型)、115平三房、193㎡四房。
所有户型只分2个朝向,东北和西南,一句话帮你概括清楚:
只有113㎡B户型阳台朝东北,其余户型全部朝西南。
小区总共500户住宅、429个车位,车位比1:1.17。
项目1/3为回迁,算下来可售的住宅货量大概350套。
▲户型图 | A/B户型是主力户型
学校:9年制南头城学校
之前该校只有小学部南头城小学,2021 年初中部开始招生,升级成为一所九年一贯制公办学校,2022年12月28日,加入“南山区教育科学研究院附属学校教育集团”。
项目本身并不带商业,步行约6分钟就能去南头古城散步,或者去1.6KM旁的南头老牌商业中心欢乐颂逛一逛。
如果说有什么不足,现在市场上主流产品是89㎡做3房、110㎡左右做4房,天源华府93㎡两房、113-115㎡三房显得不够紧凑。
不过,也许这样的设计能带来更宽阔舒适的居住感受,待样板间开放后,可去实地感受。
至于价格,周边可参考的已入市新盘鸿荣源尚璟公馆、卓越九龙,均价大概8-9万/㎡左右,你觉得天源华府会卖到多少?
✨【荔源雅苑】
✏️最大亮点:现房、极致小户型
项目共2栋(项目地块上另有1栋即将开工),已经是现房,外立面已经全部装饰好,内部正在装修,精装交付。
现房的好处是,不用担心期房烂尾,所见即所得,也更安心,
荔源雅苑最小户型50㎡,再往上还有89㎡、117㎡。
看过户型图你会发现:
50-52㎡一房,可以改成两房,比旁边安居同乐馨苑人才房的户型更极致;
89㎡两房,可改三房;
117㎡三房,可改四房。
总之阳台设计就是方便你优化成一间房。
▲荔源雅苑户型图 | 图源网络,以实际为准
▲荔源雅苑户型分布图 | 图源网络,以实际为准
全面豪宅化的南山,小户型已经是“稀有物种”。
前海、蛇口、赤湾、科技园,随便拎出来一个新盘(商品房)都是100㎡起步,动辄超千万的总价,成功劝退一大批刚需。
从这个角度看,荔源雅苑具有一定市场稀缺性。
学校:
按照南山学区地图划分,项目在南山区教育科学研究院附属同乐实验学校 学区内,学校距离项目非常近,几乎就在家门口。
✨【缙樾府】
缙樾府也曾出现在今年一季度供应名单里,但事实上,它又顺延到了二季度。
现场实探发现,项目已经在装修样板间了,硬装看起来已经做的差不多了,灯也装好了,希望这次不会放鸽子。
▲缙樾府样板间或正在装修中
一个有意思的发现是:
原来的缙樾府施工总平图显示,项目其实由3个地块组成,现在被拆分成了2个项目,地块二+地块三变成了如今的荔园雅苑,缙樾府只剩右侧地块。
该项目紧挨着荔园雅苑,商业、教育、交通配套几乎共享。
关于日常生活消费,一旁南山建工村的社区底商-隆尚minitown商业广场正在招商,体量约12000㎡,目前KFC和便利店已经进驻,后期应该会更丰富。
那么,你对哪个盘最感兴趣?
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