01
昔日最早提出看空“恒大”，被誉为“恒大爆雷预言家”的瑞银投资大中华区房地产研究主管John Lam（中文名：林镇鸿）最近再次发声——
“在经历3年看跌后，我们对中国房地产的看法变得更加积极。”
对此，瑞银给出三个更具体的乐观判断。
其一、明确看多2025年中国房地产。
其二、预计24年房地产销量和价格降幅会收窄，2025年房地产会逐步复苏。
其三、预计中国眼下的房地产问题会在未来2年内缓解。预计到 2025 年 6 月，中国房地产价格和新开工量将趋于稳定。
久违的看多消息，而且来自于外资机构，弄得昨天地产股全面大涨！
旭辉、融创暴涨15%、绿城、龙湖暴涨12%。滨江10%。
02
彭博社报道显示，“瑞银林镇鸿在3年多前，在恒大还如日中天时，最早给出恒大“卖出评级、股价下调”的研判，当时震惊了市场。”
林回忆起他关于恒大的 10 行简短报告，该报告对随后发生的恒大爆雷提前1年敲响了警钟。
彼时，林在这家雄心勃勃的开发商正乘着中国房地产繁荣之际下调了该股的评级。
当时，恒大市值高达470亿美元，创始人许家印成为亚洲首富之一。
事实证明，林对恒大的看法是正确的，更是前瞻的。
早在 2017 年，一些模糊的数学就引起了林的注意：
中国开发商大肆全国抢购土地，但他们杠杆率却基本没变化。
这促使他深入研究，揭示了推动房企扩张的表外债务的阴暗角落。
这项研究基础工作是由瑞银证据实验室完成的。
这是一个由 300 多人组成的全球团队，专门从头开始构建独立数据集。在中国的房地产领域，研究范围包括从抓取二十年的房屋开工数据到把握 1,200 个城市的销售脉搏。
这是一个枯燥而漫长的过程，林需要仔细研究他所负责的主要开发商拥有的约 10,000 个住宅项目。
他最终的结论是：截至 2019 年 6 月，中国开发商的实际负债率（即债务股本比率）平均为 170%，而报道的数字为 108%。
林警告称，这意味着中国开发商未来将陷入现金流危机，因为他们庞大的再融资需求将在未来2年达到顶峰。
林指出，恒大是风险最高的企业之一，其短期债务现金比率和净负债率位居前五名之列。
这最终导致他在 2021 年 1 月被下调评级，使他成为研究恒大的 19 名分析师中唯一给予该公司卖出评级并将目标下调至股价以下的分析师。
他将恒大目标价从当时 14.50 港元下调至 6 港元，腰斩一大半。
评级下调，引起巨大轰动。
恒大在书面回应中表示，瑞银的预测 “没有事实依据”，该公司有信心实现2021年的销售目标。林的言论也引起了投资者的愤怒。
不过许多人忽视了他的呼吁。
而随着接下来几天股价上涨，一些人嘲笑他。一位全球资产经理表示：“股票上涨，意味着没有人听他的警告。”
当然，林的担忧很快就得到了证实。
14个月后，恒大股价暴跌逾90%，停牌！
03
新时期，在房地产经过3年深度调整后，这位恒大爆雷预言家，这位也曾在摩根士丹利工作过的林表示：
这一轮房地产经过多年的痛苦，该行业已准备好在2025年缓慢复苏。
虽然他预计24年的销量和价格不会上涨，但降幅将会放缓。
他表示，住宅销售面积可能会下降 7%，远远低于 2022 年创纪录的 27% 跌幅。新开工率可能下降 7%，远远低于 2022 年 39% 的降幅收窄。
房价一二线城市可能下滑 10% 左右。
林还强调 “一旦价格稳定下来，我们认为由于三年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买，被压抑的需求将会卷土重来。”
稍具讽刺意义的是，林说：“复苏的关键还是看供需改善，由于这两年房企违约数量已创下历史记录，这导致房企整体拿地开工量都剧烈下滑，减少了未来的整体供应。”
比如由于大多数民营房企失去了融资渠道，他们绝大多数已停止购买土地和建造房屋，从而进一步减少了供应过剩。在房地产衰退期间，中国开发商的新房开工量下降了 58%，远高于房地产销售面积 37% 的降幅。
04
瑞银预计中国房地产问题，将在未来两年内缓解。
林 表示，这种“去库存”可能会使住房库存在熊市情况下调整到25年12 月。
其他经济学家和分析师则不那么乐观。
高盛集团表示，市场尚未触底。
中国的房地产调整还远没有结束。这反映出尽管政策支持不断增加，但住房指标仍疲弱。房屋销售下滑正在挤压开发商的财务状况，导致违约风险升高。持续的房地产低迷将在2024年继续阻碍经济。
也因此，高盛最近刚刚表示：房价在2027年三季度才能到底。
事实上，日本花了大约 15 年时间才从上世纪 90 年代初房地产泡沫破灭中走出谷底，而美国则在2008年次贷危机后花了6 年时间才复苏。
中国房价较峰值下跌近 20%，与 1997 年香港房地产泡沫破裂后 70% 的跌幅相去甚远。
不过瑞银林提出了不同看法。
林说：
“不能完全拿日本的房地产市场与中国比。中国的房地产市场在危机期间比日本和香港更健康，理由是城市化率和家庭杠杆率较低，以及严格的外汇管制。”
他表示，这些因素结合在一起，使中国政府能够比日本更好地管理房地产泡沫。
眼下，一场所谓的“城中村”重建运动正在21个特大城市悄然展开。林说，央行23年底向贷方注入的低成本资金突然增加，表明这一推动是真实的，并且可能会提供更多现金支持。
但另一方面，林估计，截至3月，中国推迟和暂停的住宅项目数量（保交楼）约为700万套。所需资金约为 2万亿元人民币（2760亿美元）。“到目前为止，来自政府的资金可能还不够，”他说。
所以林表示：“预计 2025 年 6 月，中国房地产价格和新开工量将趋于稳定”。
参考来源：彭博社
对瑞银看多中国房地产，预言2025年将走向复苏，你怎么看？欢迎留言讨论。
热门跟贴