作者 | 利晋
主编 | 苏淮
赶在“五一”假期前，成都楼市向市场投放了一颗重磅“炸弹”。
4月28日，成都市住建局发布了《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称“《通知》”），并从今年4月29日起正式施行。这也意味着成都楼市结束了长达7年多的限购史。
《通知》主要涉及三大重磅利好：
1、全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售；
2、全市范围内住房交易不再审核购房资格；
3、不限制购买套数；
除了全面、全域不限购之外，成都对于土地供应也进行了重大调整，包括全面推动建立“人、房、地、钱”联动新机制，实施经营性建设用地供应“红、橙、绿”三色管理，推动郊区（市）县开发低密度、高品质住宅产品等。
透过这些举措可以发现，成都楼市正式进入一个新阶段：科学配置土地资源，实施精调控。简单来说，就是有多少人口建多少商品房，需要建多少商品房就卖多少块住宅用地。
实际上，在成都正式宣布“楼市全面放开限购”前，市场早有传闻国内一二线城市将“全面放开限购”，包括深圳、广州、杭州等。如今，成都正式发文也侧面证实了这一消息。
未来，深圳、广州等城市是否会紧跟成都脚步？对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向源媒汇表示，“目前没有确切的信息表明这些城市会立即采取相同措施。不过，这些城市已经在不同程度上对楼市政策进行了优化和调整。这些调整可能是为了更好地满足居民的刚性和改善性住房需求，促进房地产市场的平稳健康发展。”
对于开发商而言，“五一”假期前，成都楼市突然“松绑”，无疑可以加快去库存。源媒汇多方获悉，目前已有个别开发商加大了“五一”促销力度或准备加推房源，不过大部分开发商仍保持原有的促销策略，等待市场的反馈。
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成都，房子终于可以“随便买”
从成都市住建局关于《通知》的问答中，源媒汇发现，这次成都“全面放开限购”，不只是放开了“5+2”区域（天府新区、高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区）的限购，还取消了对户籍、社保等购房条件的审核。
这意味着：只要你愿意，成都的房子可以随便买。
根据贝壳找房（02423.HK，NYSE：BEKE）app显示，成都目前在售新建楼盘项目共有1172个，其中，原“5+2”限购区数量超过450个，占比将近40%。同时，4月份新入市楼盘项目达到了16个。
另据CRIC克而瑞四川统计数据，截至今年3月底，整个大成都未售出的新房住宅存量（即已取证未网签的房源数量）达到了约13万套，总面积将近1600万㎡。存量变化趋势上，整体存量有所下降，但主要原因系今年一季度新增供应处于低位水平。
该研究机构指出，成都新房项目去化周期变长，近期市场销量正在减缓。
想要进一步释放购房需求和去库存，解决开发商销售去化压力，成都楼市全面放开限购是大势所趋，也符合市场预期。
在发布“全面放开限购”新政的同时，成都也发布了多孩家庭购房优待新规，提高了符合条件的多孩家庭的贷款额度上限。其中，“单边”由40万元提升至50万元，“双边”由80万元提升至90万元。
双重“利好”之下，购房群体对下一轮新政有了更高预期。比如希望政策进一步指导公积金购房贷款额度、郊区购房补贴、限售松绑等。
在成都楼市新政发布之前，南京也发布了有关放宽落户条件的征求意见稿，其中提及“在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户”。放宽落户门槛，也是为了推动目标人群的置业意愿。
不过，相比其他二线城市，成都全面放开限购新政来得稍微晚了一些，属于末位。事实上，自2022年底佛山打响二线城市全面放开限购“第一枪”之后，东莞、扬州、嘉兴、南京、武汉、宁波等20多个城市相继发布了全面放开限购的相关政策。
其中，早前被视为楼市调控样本的长沙，也在今年4月中旬发布了全面放开限购新政，涉及“以旧换新”、公积金贷款额度、购房门槛等，包括不审查购房门槛、不限购房套数。
目前，除了4个一线城市之外，二线城市中仅剩天津、杭州、西安等城市没有全面放开限购。因此，市场也纷纷猜测，剩余的一二线城市也将全面放开限购。
不过，柏文喜认为，“一线城市的楼市政策调整通常会考虑多种因素，包括但不限于当前的房地产市场状况、经济发展需求、人口流动情况等。是否会全面放开限购，还需要根据各城市的具体情况和市场反应来决定。”
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新政叠加“五一”，开发商加大促销去化
为什么成都这么晚才全面放开限购？其实，这与成都楼市的“底色”及过去一年的市场表现有关。
相比其他城市，川渝市场过去几年时间里是比较“理智”的。特别是重庆市场，在制度设计上压制溢价空间，本身没有限购。而受2022年“531”、2023年“926”新政的刺激，过去一年成都的房地产行业表现仍十分强势，并且在商品房销售规模、均价方面均录得增长。
根据《2023年成都市国民经济和社会发展统计公报》显示，2023年成都商品房销售面积2204.2万㎡，下降3.9%。其中住宅销售面积1784.4万㎡，增长4.5%；商品房销售额3814.9亿元，增长11.7%。其中住宅销售额3480.7亿元，增长16%。
销售面积下降，销售金额上涨，说明成都房价还处在上涨之中，商品房销售额均价较2022年上涨了超过2000元/㎡。
成都房价上涨，与全国各大城市房价“腰斩”形成了鲜明对比，也成为70城房价涨幅第一的城市，超过了上海、杭州等城市。
但进入2024年，成都楼市突然“遇冷”，直到3月份才迎来一个小阳春，成交回归正常水平。前文已经提到，成都已经面临着去库存压力打、去化周期变长的问题。
成都TOP10房企销售额对比，图片来自：CRIC克而瑞四川
此时释放政策利好，不仅能够加快去化，而且能够提高房企拿地的积极性。
那么，新政利好哪些开发商呢？
源媒汇梳理发现，过去两年时间里，拿地最为凶猛的当属中国铁建（601186.SH，01186.HK）、成都城投、龙湖集团（00960.HK）、华润置地（01109.HK）、保利发展（600048.SH）、建发股份（600153.SH）、兴城人居等房企。
体现在销售上，2023年，华润置地、中国铁建、龙湖集团在成都实现了超过200亿元的销售额，占据销售榜前三名。2024年第一季度销售前三名则分别为：华润置地、保利发展、中国铁建。（注：数据来自CRIC克而瑞四川）
成都楼市新政出台后，有开发商迅即出台了促销活动。
源媒汇从龙湖集团方面获悉，新政发布后，龙湖将在今年4月29日至5月5日提出“超级置业计划”，期间部门项目将给予购房者2%的购房优惠。同时，一批特惠房源最高可以达到22万元。
“原本计划有两个项目在‘五一’时入市销售，刚好新政出来了，我们打算提前推向市场去抢首批客源。但具体房源数量还要看到时市场反馈情况。”龙湖方面透露。
不过，大部分开发商仍处于观望状态。一位成都贝壳找房的经纪人告诉源媒汇，“目前很多开发商还是一样的政策，之前楼盘可能会有一定的优惠。很多开发商跟购房者一样，新政后要观望来决定优惠，要根据市场情况来看。可能要等到五一，也有可能个把月。”
柏文喜持有同样的看法：“可能会吸引更多的购房者，尤其是外地购房者，以及之前因限购政策而未能购房的群体。然而，市场反应和政策的最终效果还需要进一步观察。”
成都楼市全面放开限购成效如何，还需时间给出答案。
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