化州市人民政府关于印发《化州市不动产统一登记有关历史遗留问题的处理意见》的通知
化府规〔2024〕1号
各镇（街道）人民政府（办事处），市各有关单位：
《化州市不动产统一登记有关历史遗留问题的处理意见》已经市政府十六届第 69次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到问题，请径向市自然资源局反映。
化州市人民政府
2024年3月 31日
化州市不动产统一登记有关历史遗留问题的处理意见
为规范我市不动产统一登记工作，进一步解决不动产登记中存在的历史遗留问题，切实保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）、《茂名市自然资源局关于不动产统一登记有关问题的处理意见》（茂自然资规〔2021〕1号）等法律法规和政策文件规定，本着依法依规、尊重历史、面对现实、便民利民的原则，结合我市实际情况，现就不动产登记工作有关问题提出以下处理意见：
一、已依法取得房屋所有权证书，尚未取得相应土地使用权的不动产，当事人申请办理不动产登记的，按如下方式处理：
（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行前，已建成房屋且已领取房屋所有权证书的，当事人提供土地权属来源依据（如协议、政府颁发的土地房屋所有权证或契约等有效依据），市自然资源局根据土地权属来源依照相关法律法规政策确定土地所有权性质，在化州市人民政府网站及不动产所在地公告15个工作日，公告期满无异议或异议不成立的，按房屋基底面积办理不动产登记。
（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行后至2015年12月24日（我市实施不动产统一登记）前，已建成房屋且已领取房屋所有权证书的，当事人提供土地权属来源依据，经市自然资源局核实合法有效的，办理不动产登记；土地权属来源不合法的，根据法律法规和历史遗留问题政策文件，依法依规处理并补办（完善）相关手续后，依据相关部门处理和补办（完善）相关手续等证明材料办理不动产登记。
（三）在国有土地上建成并办理房屋所有权证书、但无土地权属来源的房改房、经济适用房、解困房、集资房等分层、分套的房产，当事人取得房屋所有权证书申请不动产登记，经市自然资源局核查确无土地权属来源资料的，在化州市人民政府网站及不动产所在地公告15个工作日，公告无异议或异议不成立后，当事人按房地产交易价格的3%（商业用途按8%）缴纳相当于土地出让金的价款后（交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算），土地使用权按出让性质，土地权利按房屋基底面积共有共用办理不动产登记。宗地出让期限统一从该宗地上首套房登记之日起计算。
二、已取得土地权属证书或合法用地批准文件且已建成房屋，但尚未办理房屋所有权证书，申请不动产登记的，按如下方式办理：
（一）1998年1月1日《城市房屋权属登记管理办法》施行前已建成房屋，并领取了土地权属证书或合法用地批准文件[宅基地证、农（居）民建房用地许可证、建设用地批准书或土地使用证等有效权属依据]的，在符合国土空间规划的前提下市自然资源局出具核实土地、房屋符合规划意见，经有资质房屋安全鉴定机构鉴定不属C、D级危房的，在化州市人民政府网站及不动产所在地公告15个工作日，公告期满无异议或异议不成立的，办理不动产登记。
（二）1998年1月1日《城市房屋权属登记管理办法》施行后至2015年12月24日（我市实施不动产统一登记）前已建成房屋，并领取土地权属证书或合法用地批准文件[宅基地证、农（居）民建房用地许可证、建设用地批准书或土地使用证等有效权属依据]的，经市自然资源局、市住房和城乡建设局等相关部门根据法律法规和历史遗留问题政策文件，依法依规处理并补办（完善）相关手续后[其中因历史原因工程投资额在100万元以下（含100万元）或者建筑面积在500平方米以下（含500平方米）国有土地上房屋未取得建设工程竣工验收备案手续的按本文第五点执行]，当事人凭处理和补办（完善）相关手续等证明材料申请办理不动产登记。
三、已依法取得土地使用权、房屋所有权证书，在土地、房产分散登记时期，因如下情形造成房屋、土地信息不一致，申请办理不动产登记的，按如下方式办理：
（一）土地使用权已转移或多次转移并形成清晰交易链条，且相继取得国有土地权属证书，但没有同步办理房屋所有权转移登记的，当事人（若房屋所有权人已故，由其合法继承人代为申请）持国有土地权属证书和原权利人房屋所有权证书、房产转让协议、缴纳税费凭证等相关材料共同申请登记，不动产登记机构应予受理，经调查核实，收回并注销原权利人房屋所有权证书后办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。
如原权利人（原权利人已故，其合法继承人）不配合或因下落不明等原因，导致当事人无法提供原权利人房屋所有权证书，经核实有关材料，权属关系变动清晰、无争议且符合登记条件的，依法注销并公告废止原权利人房屋所有权证书后，办理房地权利主体一致的不动产登记。
（二）个人自建房已整栋或分层、分套转移或多次转移并形成清晰交易链条，且相继取得房屋所有权证书，但没有同步办理国有土地使用权转移登记的，当事人（若原土地使用权人已故，由其合法继承人代为申请）持原权利人国有土地权属证书和房屋所有权证书、缴纳税费凭证等相关材料共同申请不动产登记，不动产登记机构应予受理，经调查核实，收回并注销原权利人国有土地权属证书后办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。属于划拨性质土地的，若当事人整栋房屋登记，应先按规定办理划拨土地补办出让手续和缴纳土地出让金及相关税费后，再申请办理不动产登记；若当事人分层、分套登记，依法核算该宗土地出让价款，当事人按房产面积占整栋房屋建筑面积的比例缴纳土地出让金的价款及相关税费后，土地使用权按出让性质，土地权利按共有共用办理不动产登记，宗地出让期限统一从该宗地上首套房登记之日起计算。
如原权利人（原权利人已故，其合法继承人）不配合或因下落不明等原因，导致当事人无法提供原权利人国有土地权属证书，经核实有关材料，权属关系变动清晰、无争议且符合登记条件的，依法注销并公告废止原权利人国有土地权属证书后，办理房地权利主体一致的不动产登记（原已办理土地分摊不动产登记的，继续按原土地分摊方式办理）。
（三）经核实房屋跨宗地建设的，暂缓办理。由市自然资源局对涉及的宗地进行分割、合并或调整界线后，当事人依据相关审批文件申请办理不动产登记。
（四）宗地为出让性质且符合上市交易条件（已取得房屋所有权证书）的房改房、经济适用房、解困房、集资房和商品住宅等分层、分套的房产，在土地、房产分散登记时期，国有土地使用权登记在行政、企事业单位或个人名下，当事人取得房屋所有权证书申请不动产登记，如因土地持证人不予配合、已注销或者下落不明等原因，导致国有土地权属证书无法收回的，依法注销并公告废止原国有土地权属证书，其中，属房改房、经济适用房、解困房、集资房的当事人需按房地产交易价格的1%缴纳相当于土地出让金的价款后（交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算），土地使用权按出让性质，土地权利按共有共用办理不动产登记，宗地出让期限从该宗地出让之日起计算；属商品住宅的当事人土地使用权按出让性质，土地权利按共有共用办理不动产登记，宗地出让期限从该宗地出让之日起计算。
（五）宗地为划拨性质，符合上市交易条件（已取得房屋所有权证书）的房改房、经济适用房、解困房、集资房和商品住宅等分层、分套的房产（个人自建房除外），在土地、房产分散登记时期，国有土地使用权登记在行政、企事业单位名下，当事人取得房屋所有权证书申请不动产登记，如因土地持证人不予配合、已注销或者下落不明等原因，导致国有土地权属证书无法收回的，依法注销并公告废止国有土地权属证书，当事人按房地产交易价格的3%（商业用途按8%）缴纳相当于土地出让金的价款后（交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算），土地使用权按出让性质，土地权利按共有共用办理不动产登记。宗地出让期限统一从该宗地上首套房登记之日起计算。
四、已建成房屋使用，尚未取得土地权属证书及房屋所有权证书，申请办理不动产登记的，按如下方式办理：
（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行前已建成房屋的，当事人提供土地权属来源依据（如协议、政府颁发的土地房屋所有权证或契约等有效依据），市自然资源局核实土地、房屋符合规划并出具土地、房屋符合规划意见，经有资质房屋安全鉴定机构鉴定不属C、D级危房的，根据土地权属来源依照相关法律法规政策确定土地所有权性质，在化州市人民政府网站及不动产所在地公告15个工作日，公告期满无异议或异议不成立的，办理不动产登记。
（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行后至1998年1月1日《城市房屋权属登记管理办法》施行前已建成房屋的，市自然资源局核实土地权属来源依据合法有效，土地、房屋符合规划并出具土地、房屋符合规划意见，经有资质房屋安全鉴定机构鉴定不属C、D级危房的，在化州市人民政府网站及不动产所在地公告15个工作日，公告期满无异议或异议不成立的，办理不动产登记；土地权属来源不合法的，根据法律法规和历史遗留问题政策文件，依法依规处理并补办（完善）相关手续后，当事人凭处理和补办（完善）相关手续等证明材料申请不动产登记。
（三）1998年1月1日《城市房屋权属登记管理办法》施行后至2015年12月24日（我市实施不动产统一登记）前已建成房屋的，不符合有关规定无法办理不动产登记的，当事人凭相关部门依法依规处理并依法补办（完善）相关手续等证明材料申请不动产登记。
五、关于未取得建设工程竣工验收备案手续问题
在已取得国有土地使用权证书或合法国有建设用地使用权批准文件的宗地上建成的房屋，因历史原因（已办理施工许可证除外）未办理建设工程竣工验收手续而无法办理不动产登记的，按以下情形完善手续：
（一）2019年9月1日前建成的工程投资额在100万元以下（含100万元）或者建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的房屋，经有资质房屋安全鉴定机构鉴定不属C、D级危房的，在化州市人民政府网站及不动产所在地公告15个工作日，公告期满无异议或异议不成立的，办理不动产登记。
（二）任何将应当申请办理施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请办理施工许可证的单位和个人，不予办理确权登记。
六、对于房地产开发过程中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超容积率的不动产，经相关执法部门查处整改到位后，凭有关证明文件申请不动产登记。但不动产统一登记实施前（即2015年12月24日前），违反土地管理、规划管理的行为已发生并已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已依法取得房屋所有权证书，现申请不动产登记的，不动产登记机构应依法办理，将情况书面如实告知相关当事人，并按已建成的建筑现状进行重新测绘落宗，并在登记簿及证书附记栏标注“相关违法违规情况须待进一步处理”。对于开发过程中存在的违反土地管理、规划管理等违法违规的情况，不动产登记机构按程序报请市人民政府责成相关部门在登记之日起一年内依法处理，限期补办相关手续，并将处理结果送不动产登记机构存档。
七、对于不动产统一登记实施前（即2015年12月24日前），房屋所有权证书记载房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经批准不得改变用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限截止日期与原土地出让合同或原土地其他权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途及土地使用期限。对于登记中存在的相关问题，由市自然资源部门、市住房和城乡建设管理部门依法依规按程序提请市人民政府批准完善相关手续。
八、对于不动产登记中发现的违反土地管理、规划管理、建设管理和房产管理等的违法行为，市自然资源部门、市住房和城乡建设管理部门等相关部门应按照相关规定依法依规予以处理。
九、本意见适用于我市范围内不动产统一登记有关问题的处理。
十、国家、省有相关法律法规或文件规定的，从其规定。我市原有文件规定与本处理意见相抵触的，以本处理意见为准。
十一、本意见由化州市自然资源局负责解释，自发布之日起施行，有效期五年。期间，如上级有新的规定则从其规定。
公开方式：主动公开
化州市人民政府办公室 2024年3月31日印发
政策解读：《化州市不动产统一登记有关历史遗留问题的处理意见》政策解读
一图读懂《化州市不动产统一登记有关历史遗留问题的处理意见》
来源：化州政府网
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