太原楼评☞| 业内视角
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导读
各地“以旧换新”形式各异，范围渐广！——太原楼评
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
蔓延之势｜政策提及
2024年4月底——深圳启动商品房“以旧换新”成为一线城市第一个！
深圳日前宣布启动名为“换馨家”的商品房“以旧换新”活动，并公布了13个参与该政策的房地产项目名单。
2023年至今，南京、盐城、苏州、太仓、沈阳、宁波、济南、淄博、海安、常熟、无锡、郑州等多地接连推出商品房“以旧换新”。
追溯以旧换新的城市集中度在江苏，2023年9月南京房地产业协会、南京市房地产经纪行业协会发布《关于促进一二手房联动支持“卖旧换新”住房改善需求的通知》。
《通知》提出，为更好发挥一二手房市场梯度消费和联动效应，支持“以小换大”“卖旧换新”等改善性住房需求，联合推出“换新购”服务新模式。
南京模式是以旧换新的最初操作方式：房企与经纪机构合作，优先销售旧房，若在规定时间内成功售出，则按照既定流程购买新房；
2024年4月《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》后，“以旧换新”已经从消费品领域向房地产领域蔓延，从最初内部呼吁变成为政策措施。
郑州模式由开发商或国有资本平台收购旧房，将售房款用于购买指定的新房项目。如今已成为今年政策的主流模式。据悉，目前广州等城市的相关部门正在对房地产开发商的参与意愿进行摸底调查，预计将推出类似的政策措施。
NO. 1｜以旧换新的成因？
房地产行业限购下，使得换房需求有了bug！
2022年，长沙实施房屋租赁后可购置新房的政策后，大家就一直探索如何优化改善需求的释放，从以租可换新到，以旧换新的尝试，本质是对需求优化的探索！
2023年，中央提出：要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
其中：由满足改善性住房需求这条线，逐步延伸出了商品房“以旧换新”或“卖旧买新”的鼓励性政策，也是践行因城施策的政策工具箱。
“以旧换新”政策从过去的试点性质、局部性质逐渐转变为有筹划的实施方案、覆盖面广的政策，类似政策逐已经成为当下各地城市释放改善需求的一种趋势。
NO. 2｜以旧换新的方式？
结合相关政策的出台先后，以旧换新措施大致分为三种形式：
一是由指定的收购主体，制定收购计划、收购原有住房，同时对市场化“卖旧买新、以旧换新”的交易开通交易过户绿色通道服务和补贴税费优惠。（郑州模式）
二是开发商推出商品房新旧置换，中介机构受托评估、挂牌出售二手房，促成购房者实现“卖旧买新”，旧房未售出的解除协议，无条件退款。（江苏/深圳模式）
三是开发商自行推出“以旧换新”，购房者以旧房作价、补足差价置换指定项目范围内的新建住房，房企联合中介机构进行旧房源营销流通；（灵活模式）
其中，郑州的举措最为典型：
今年4月初，郑州市计划全年完成“卖旧买新、以旧换新”10000套，指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，换购新建商品住房的均给予契税补贴。
通常以旧换新是在同一个行政区的范围，且房产权属明晰，不存在其他权利人（抵押、质押、担保、查封等）等不可置换状态，以及旧房和换新房的总价关系等！
NO. 3｜以旧换新的利弊
以旧换新，如果旧房依旧是流通的，那对于房地产行业整体供求并不能改善供需矛盾，属于将供需矛盾转移，或者促进改善需求释放。
如果旧房不用于流通，而是转为保障性租赁住房和征迁安置房，或者高度集中后成为“城改”的可能性，对于城市发展仍是具有较好的发展促进。
通常旧房潜在的名称就是“危房”，对于大量旧房危房继续流通或者使用，如何能化解其居住风险，运营主体是否对回收的房源进行二次固化和改良？
如果以旧换新成为大号的“城改”项目，那就出现一个明显的问题，回收的旧房其土地价值和房价的关系是否匹配，能否将此模式成为市场化经营推进下去！
其次，对于房产过户交易产生的税费以及中介行业的冲击，过去中介费=交易税费的生态，这种以旧换新中交易无形中挤压了原有的生存空间，这些也是要考量的。
毕竟旧房交易本身就是个复杂且极为考验人性的生意，其中的各种纠纷本就是工商投诉门类中极为高发的，而且房产交易中存在一两成的毁约交易，也是极大的考验！
商品房“以旧换新”回顾：
商品房，不同于常规快速消耗品，传统以旧换新的产品是高差价（手机汽车等），低差价（电车）可“回炉”的可行性的。
商品房以旧换新的模式仍需要很多的打磨的地方，核心所在，不是在新，而是在旧如何处置和“回炉”！
楼评君对此一些思考和预判！
（一）以次旧换新，可转保障房源筹集！
（二）以纯旧换新，评估并“城改”体系！
（三）高能级城布局，腾笼换鸟育新区！
（四）低能级城布局，揠苗助长属超纲！
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