2020年之后这轮周期至今，老破小已经完成了两轮下跌：
第一波是20年学q房崩溃后，以梅园三街坊、高兴花园为首的老破小开始暴跌，部分社区成交价一度接近腰斩。
第二波是去年开始的下跌行情以来，老破小价格再次发生普跌。
不少社区已经跌回了2020年的水平，更有一些社区已经跌到了16-17年的水准。
这两轮行情中，到底哪个社区的跌幅最大？
第五名甘泉一村
弱势老破小板块 跌幅平均约30%
所谓弱势指的是产业偏薄弱、配套相对较弱的区域，更有甚者，地缘的本地人购买力也比较弱。
在过去这轮行情中，类似于普陀的甘泉宜川、杨浦的中原、虹口的凉城江湾这些在市区中相对弱势片区的老破小，基本都吐掉了在20年-21年区间内的上涨，价格回到了19-20年的水平。
比如前一阵因为总价便宜上了热搜的甘泉宜川，就是一个以老公房和老动迁房为主的板块。
这不是什么传统的好地段，城市界面、社区环境、房屋品质这些都不是强项。
在产业资源上也由于普陀在产业资源上较为弱势，没有很多的高收入购买力接盘当地的老房子，导致甘泉宜川的老房子无论是价格量级还是抗跌表现上都比较弱。
像甘泉一村，即便是2022年价格巅峰的时期最高成交价也只有6万出头，如今的价格水平仅有四万出头。
宜川一村高峰期价格在6.5-5.8万，如今的价格水平大概在4.5-5万之间。
板块的整体跌幅大概在30%左右，价格表现已经回到了2020年的价格水平。
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贵的地方太便宜，便宜的地方太贵
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第四名 淞南一村
近郊动迁房老破小 跌幅接近40%
近郊外环旁的老破小，大部分都是80-90年代建成的动迁社区（大多在浦西），出身地位不高，房屋品质也不占优势。
从资源上来讲，浦西的除了西南片区城市化水平较高商业配套较为充裕、产业较为发达其他大部分片区的产业和商业资源都比较薄弱，教育、交通、医疗资源自然更是无法跟市区相比。
因此在最近这轮行情中，部分近郊社区的动迁房价格甚至跌到了2020年之前的水平。
比如宝山的淞南一村，作为一个外环内的板块，最新成交价已经来到了三字开头。
这个成交价相比于峰值期的5.5万价格水平已经跌去了40%左右，大概直接倒退到了7年前的价格水准。
同样，和淞南比邻的高境板块老破小价格表现也差不多，高境一村二村也从峰值的6万跌到了四万出头。
当然，相比之下淞南更老规划更乱，高境的城市界面好一些，整体还没有淞南跌的那么夸张，不过趋势是趋同的。
二者的核心的问题在于购买力不够充裕，上游的产业外溢客群几乎是没有，下游宝山也没有购买力来顶上，地缘也没太多的本地居民。
类似的板块还有桃浦、顾村、共康的老破小们。
还有一类产品作为“老破小的后备役“，比如江桥和泗泾新凯城的动迁房们，也走出了类似的价格曲线。
这些动迁房房龄品质肯定比老破小要好，不过欠缺的其实也只是时间，房龄一到大概率还是会“老破小化”。
而且，其面临的竞争环境也更激烈——周边都是房龄很新的商品房，体量大数量多，关键是最近这波下跌行情，这些商品房量价齐跌，直接也传导到了地缘的动迁房上。
像新凯城银杏苑最近的成交价直接干到了2.5万左右，已经回到了七八年前的水准。
这些片区，再有十几年，恐怕就会沦为新一代的淞南高境桃浦。
第三名 邮电二村
市区老塔楼小户型 跌幅接近45%
1990左右，上海市区第一次大规模开发，市场出现了一批模仿香港的大楼型产品。
其中并非只有高端的外销房产品，也有不少用于在当时的市郊建设动迁安置的社区。
毕竟这种占地下容积率高的产品，的确是很节省土地资源，带电梯在当年也算是高级产品。
但是随着房地产产品力快速迭代，这类产品很明确的被时代抛弃了。
这些当年遗留下来的老大楼产品，除了少部分定位高端的社区，大部分小户型为主的社区都沦为了最不受待见的老破小产品。
最为典型的就是前一段时间刷屏的内环内暴跌案例，邮电二村的一套老塔楼产品。
两年时间同户型从9.5w的价格水平跌到5万的水平，跌幅超过了40%，真的是十分惨烈了。
在之前 一文中，我就详细的阐述了市区老大楼的优缺点，本文不再过多赘述。
只说关键的一点，老大楼的市场是和地缘的普遍意义上的老公房类型老破小们，市场供需关系此消彼长的。
老大楼类型的老破小居住体验大概率是比不上正常类型的6层楼老破小的。
如果板块内普通类型的老破小社区一大把，那么这老大楼铁定是不抗跌，因为大家都去买普通类型的老破小了。
第二名 密云小区
高估的学q房老破小 接近腰斩
密云小区对口二师附小+铁岭中学双学q，是鞍山板块内关注度最高、成交最活跃的小区。
该小区以27-40m²的小户型成交最为火爆，统计发现，2020-2021年最高曾卖到过14万+元/m²的“天价”：
27m²的，2020年12月成交单价14.44万元/m²；
33m²的，2021年3月成交单价14.68万元/m²；
37m²的，2021年1月成交单价14.63万元/m²；
40m²的，2021年2月成交单价14.12万元/m²。
在最高峰的时期，密云小区的价格一度高达十四万，但是如今最新的成交价格只有7万开头了。
相比于巅峰价格，这个价格水平已经接近腰斩。
类似的还有对口二师附小的大连西路26弄，从巅峰超过12万的成交单价跌回了6字开头。
对口浦东二梯队浦师附小的潍坊二村，价格也从接近腰斩，从巅峰期的12万跌倒了如今的6万左右。
即便是曾经最为坚挺的海防村，如今价格也回落了不少，最新成交价只有14-16万，根据户型大小各有不同。
学q房这个东西，有不少人都觉得是智商税，我觉得大可不必这么看衰。
这类房子的本质价值构成就是普通老破小的价格+教育附加值的价格.
前者跟房子所在地的板块能级相关，后者的本身跟学校梯队相关，后者的溢价空间跟中产群体对教育红利的预期相关。
如今爆发式下跌，主要还是中产对于教育的预期回报越来越低。
但是即便跌没了教育附加值，房子还有个地缘属性。
相对来说产业强、地段好的浦西核心市区老破小价格就是更贵；
产业弱配套弱的浦西二级市区地段以及完全不喜欢老破小的浦东，老破小价格自然就表现的不大行。
而且，教育这东西本质是保住一个人发展的地板，只要还有中产群体，这玩意附加值大概率就不会消失。
今天跌的很，明天可能补涨的也多。
说起这类房子，最典型的案例是由于学区分流而腰斩的高兴花园。
不拿这个社区作为第一案例，主要是因为争议比较大。
当年全网说他腰斩的时候，其实是拿着不同户型朝向的成交价做了对比，实际跌的没那么惨。
而现在，他成交价的确是跌到了当年腰斩的水平，最新成交价已经四万开头了。
但是直接放出来又怕大家说老生常谈，就没用作案例标题。
不过去年的子弹最终还是击中了高兴花园，如今是实实在在的腰斩了。
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第一名 远郊老破小
远郊老破小太多了，包括尚在浦东城市范围外的惠南新场等地、嘉定松江等地的老城区、青浦嘉定宝山快到别的省份的乡镇们，都在此列。
这类房子其实很难统计涨跌幅，因为以前就没怎么涨价，也几乎没什么太好的流动性，因此在小标题上我并没有统计其平均涨跌幅水平。
但是可以确定的是，这类房子你就当成占用上海名额的环沪房产来看就好。
除非你是自身在周边工作生活，普通的刚需购房者们完全不推荐买入。
这里面有两个核心大逻辑，一个是远郊土地不具备稀缺性，另一个是五大新城在上海城市发展中的定位已经改变。
篇幅有限，相关逻辑在我们的线下沙龙会详细的讲解，感兴趣的朋友可以来线下见面聊聊。
结语
到底该如何评价老破小的价值维度？完全可以从需求出发。
老破小这个产品主要解决三类人的三种需求。
第一类是当地的本地人置换，主要是以老年人的养老需求以及他们都子女也就是沪二代的结婚分户需求为主。
从小的一房改善到宽敞的两房，从房龄老的改善到新一些的老公房，对于一直生活在老房子的人也是一种不错的居住条件改善。
这类需求也是各大老破小板块的交易量基石，也支撑了上海楼市每个月的基础成交量。
第二类需求，自然是解决年轻人首套上车的问题。
预算有限的年轻人买进老破小或者远大新，放弃远大新选择老破小的重要原因之一就是到上班的地方方便，因此周边的产业强弱对于这类需求的量级就起到了决定性的作用。
一般来说，产业强，年轻人收入高，对应的老破小片区房价更贵，房价更为坚挺。
此外，板块的交通、配套，也是影响价格的重要因素。
第三类需求自然是学q需求，无论是本地人或外地人都有这个需求。
这个前文也讲过，预期不同，板块不同，价格的综合表现就有很大的差别了。
老破小实在太多，而且没有官方统计真实价格，所以可以略有误差或者不全面，总体规律是对的。
综上，基于以上这些你大概就懂了，什么样的老破小更有入手的价值。
如果还有不明白的，欢迎跟我们聊聊。
编辑∣环线咨询
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